1、 1重庆云飞公司项目规划及销售价格建议盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司2一、项目规划建议（一） 、原有规划点评商业部分：1、商业临街面长度较短，进深较大；项目按照实际覆盖率可以推算出底层商业面积应在 3000 平米左右，商铺的进深须保证 21 米，才能实现商业的最大面积摆放，为项目的销售带来了潜在的威胁。2、商业面过于简单，无法实现人流的引入以长时间停留；项目商业临街面设计为直线，使人流停留时间较短，不利于商业的经营；同时直线商业无法实现人流的长时间停留，使得项目商业氛围难以形成，影响到项目的销售。住宅部分：1、塔楼并排摆放，楼间间距较小，业主生活品质有所影响；项目三栋塔楼临南面街道并排摆放，
2、使得楼与楼间距离变小，私密性差，影响到住户的生活的质量，降低了项目的综合品质。2、景观不平衡，不能保证大多数单位景观的营造；住宅景观面过于集中，不同朝向景观不平衡，容易形成销售的阴阳房，成为影响项目销售的不稳定因素。3、户型面积配比户型面积偏大，使得总价增加，加大了项目销售的难度。（二） 、调整思路需思考的问题：1、如何在市场接受的前提下，实现项目的利润最大华？2、如何将项目商业部分进深进行调整，同时保障商业面积？3、如何吸引人流、营造商业氛围、提升商业价值？4、如何提升项目住宅部分的综合品质，实现产品价值的最大化？35、如何解决项目商业部分对住宅部分的影响？调整思路：1、通过将商业直线排列改
3、为 U 字型排列，增大商业昭示面，增加临街底层商铺数量，实现项目商业部分利润的最大化；2、通过设立前庭广场吸引人流，聚集人气，便于商业氛围的培养，有利于项目的招商与销售，同时解决住宅部分景观不平衡的问题；3、通过将中间一栋塔楼向北推移的办法，增加楼间距离，以提升项目的综合品质；4、通过将住宅入口与商业昭示面分离的办法，降低临街商业对住宅的影响；5、采用点式布局，实现户型的合理化，减小户型面积，降低客户购房门槛。（三） 、规划调整建议4注：5 1 号楼：楼层数：20F/+1 （12F 为商业；3-21F 为住宅）每层户数：每层 6 户电梯数：2 部电梯户型面积：两房（建面 80-95） ；三房（
4、建面 100-140）户型配比：两房：三房=3：2 2 号楼：楼层数：20F/+1 （12F 为商业；3-21F 为住宅）每层户数：每层 6 户电梯数：2 部电梯户型面积：两房（建面 80-95） ；三房（建面 100-140）户型配比：两房：三房=1：1 3 号楼：楼层数：20F/+1 （12F 为商业；3-21F 为住宅）每层户数：每层 6 户电梯数：2 部电梯（建议品牌电梯）户型面积：两房（建面 80-95） ；三房（建面 100-140）户型配比：两房：三房=3：2 商业部分：商业摆放：整个商业西面部分沿红线摆放，南面部分凹退 4050 米，在原有商业的基础上增加了 214 米的商业临
5、街长度。商铺进深：8-12 米商铺层高：44.5 米群楼部分商业：商业部分超出住宅部分 2 米，实现建筑覆盖率的合理使用。 前庭广场：广场面积：在 4000 平米左右设施配置：露天停车场地、大众健身休闲设施、音乐喷泉、露天休闲座椅等6 小区入口：小区入口共三个，项目西面为住宅主入口，同时也是车行入口，东面为次入口，也是车行出口，南面开辟购物通道，将小区与自身商业相联，最大满足小区内自身消费需求。小区入口装饰：建议在保障安全性的前提下，突出大气、精致的特点，提升项目品质。 水景：主要以人造溪流，瀑布为主。 小区车行道：为单向一车道，主要满足，小区内业主车辆出入。 地下车库：地下车库面积为车位面积
6、的 90%，以保障项目有限土地的合理使用。 小区景观及小品：景观小品主要以雕塑与景观石为主，以提升项目品质。、小区绿化：采用高大灌木与低矮乔木相结合的方式，实现绿色景观的多元化、立体华、多层次化，以提升项目的综合品质。、小区人行道：充分考虑人流活动的线路，使项目的设计更具人性化。总结：通过对本项目规划进行修改，将大大的提升项目的综合品质，同时也使商业更具可操作性。住宅部分：通过减小项目户型面积，项目较以前市场风险得到了降低；通过将中7间塔楼后移使得项目三栋塔楼间间距增加，保障了项目住户生活的私密性，较规划调整前更加合理；通过前后庭院的设计使得项目住宅的景观面更加丰富，解决了景观视线不平衡的特点
7、，避免了阴阳房的出现。商业部分：通过增加商业昭示面的长度，降低了商业进深的长度，提升了商业的综合品质；通过设立广场增加了人流停留的时间，为项目商业氛围的培养提供了机会，更加有利于项目的销售；通过对商业的规划的调整，使得整个商业更具有可操作性，项目商业的销售将更加益于销售。二、项目住宅定价：（一） 、周边项目情况项目名称 开发商 地址 规划 技术指标 交通 项目配套 套内售价围城清木房地产红黄路黄泥磅高层单体楼总建面：2.8 万总户数：192 套绿化率：0物管费：未定405、461、108、120、138、601、125、465蜂巢式青年会馆3400 元北部尚座三祥物业红石路 5#超高层总建面：
8、3.6 万总户数：600 套绿化率：0物管费：1.4 元/611、181等 30条线路双会所、游泳池、儿童游乐场3000 元南方上格林蓝天苑南方集团江北大湾高层、小高层总建面：共 40 万总户数：112 套绿化率：40%物管费：1.2 元/421、210、319、181羽毛球场、乒乓球场、幼儿园、商场、医院3500 元8（二） 、项目的价格评定综合参考以下因素，初评比 较 因 素 权重（%） 围城 北部尚座 南方上格林蓝天苑道路状况 1 1 1 1交通（3%） 出行线路 2 2 2 2生活设施 3 1 2 2医疗设施 3 2 2 3教育设施 2 1 1 2餐饮娱乐 2 2 1 2周边配套（12
9、%）休闲购物 2 2 1 2生活设施 2 1 2 2医疗设施 1 0 0 1教育设施 1 0 0 1项目自身配套（7%）娱乐设施 3 2 2 3资金实力 3 2 2 2信誉度 3 2 2 3发展商实力（9%）专业化 3 2 2 3行政区位 3 3 3 2位置（7%） 周边环境 4 4 3 3占地 3 1 2 3建面 2 1 1 2规模（8%）规划形态 3 3 2 2外立面 5 5 3 3建筑造型（9%） 建筑形态 4 4 3 4配比 2 2 2 2面积 4 3 3 2户型（10%）布局 4 3 2 3交房日期 3 2 3 1工程进度（6%） 工程速度 3 2 3 19资质 3 2 2 2物业管理（6%） 知名度 3 2 2 2形象定位 5 5 4 4营销推广（10%）营销推广执行 5 5 3 4自然景观（5%） 5 3 3 5园林规划（8%） 8 3 3 8合计（%） 100 73 67 82项目均价（套内） - 3400 3000 3500竞争权重 - 40% 10% 50%销售价格=（项目甲均价项目甲竞争权重）+（项目乙均价项目乙竞争权重）套内销售价格=34000.4+30000.1+35000.5=3410 元（三） 、建议套内销售价格为：3450 元/
