收益法还原法土地估价模板(共7页).doc

（二）、收益还原法收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据城镇土地估价规程（GB/T18508-2014），其计算公式：地价=土地年纯收益r11/（1r）n =（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/ r11/（1r）n其中：r土地还原率n估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地区域内建筑水平、装修水平相似的三至五层商住楼正常出租情况为25-30元/月,空置率在3%-5%，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定具体数据如下表：序号项目1土地面积（）314.00设定容积率3.02总建筑面积（）942.00待估宗地上房屋总建筑面积，含不能出租的附属房面积3可出租面积（）847.80宗地上总建筑面积减去不能用于出租的附属房面积后的可出租面积4月租金（元/月）28调查了解收集待估宗