1、本科毕业设计（论文）毕业论文题目房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究学院商学院专业财务管理班级学号学生姓名指导教师诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校
2、必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日摘要房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先导性的产业，是我国财政收入的重要来源。自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重。2006年12月，国家税务总局提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这可能使某些房地产企业利润受损，对房地产企业资金链带来了巨大的考验。因此对土地增值税进行纳税筹划
3、，对减轻房地产企业的税收负担、改善经营环境具有举足轻重的作用。本文在阐明纳税筹划的目标和原则等理论问题、房地产企业发展状况和经营特征、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义的基础上，分析了房地产企业土地增值税的筹划现状，总结了其中存在的主要问题，并通过举例的方式介绍了几种纳税筹划方法在不同场合中的有效运用。最后，从企业自身角度和政府宏观调控角度提出了如何进一步加强土地增值税筹划的对策。关键词房地产企业；土地增值税；纳税筹划；现状问题；加强对策ABSTRACTASTHEBACKBONEOFCHINASNATIONALECONOMY,BASIC,LEADINGINDUSTRIES,REALESTAT
4、EINDUSTRYISANIMPORTANTSOURCEOFFISCALREVENUEITHASSHOWEDSEVERALDRASTICFLUCTUATIONSSINCE2000,ESPECIALLYINTHERISEANDFALLOFPROPERTYPRICEAMONGTHEFACTORSOFLEADINGTOHIGHPROPERTYPRICES,OVERTAXEDISARELATIVELYIMPORTANTONEREALESTATEINDUSTRYINVOLVESMORETHANTENKINDSOFTAXES,ANDTHELANDVALUEADDEDTAXISTHEMOSTIMPORTAN
5、T,THETAXRATEISHIGHANDTHEBURDENISHEAVYONDECEMBER28,2006,THESTATETAXATIONADMINISTRATIONPROMULGATEDALAW,SPECIFYINGTHATTHELANDVALUEADDEDOFTHEREALESTATEENTERPRISESSHOULDBEMADEBYTHEFORMER“INTHESYSTEM”TO“CLEARSYSTEM”THUS,LEARNHOWTOCORPORATETAXPLANNINGOFTHELANDVALUEADDEDISPLAYINGANIMPORTANTROLETOREDUCETHEBU
6、RDENOFTAXATIONBASEDONEXPOUNDINGTHEGOALSANDPRINCIPLESOFTAXPLANNINGTHEORY,REALESTATEENTERPRISEDEVELOPMENTANDMANAGEMENTFEATURES,THEIMPORTANTSIGNIFICANCEOFLANDTAXPLANNINGFORREALESTATEENTERPRISES,THISPAPERANALYZESTHESITUATIONOFLANDVALUEADDEDTAX,SUMMARIZESTHEMAINPROBLEMSANDTHEN,INTRODUCESSEVERALWAYSOFTAXP
7、LANNINGMETHODWHICHISEFFECTIVEINDIFFERENTSITUATIONSTHROUGHEXAMPLESFINALLY,FROMTHEANGLEOFENTERPRISESANDGOVERNMENTMACROCONTROL,ITPOINTSOUTHOWTOFURTHERSTRENGTHENITSLANDTAXPLANNINGKEYWORDSREALESTATEENTERPRISELANDVALUEADDEDTAXTAXPLANNINGCURRENTPROBLEMSSTRENGTHENCOUNTERMEASURES目录一、纳税筹划的目标和原则1（一）纳税筹划的概念1（二）
8、纳税筹划的目标1（三）纳税筹划的原则2二、房地产企业发展状况和经营特征2（一）房地产企业的发展状况2（二）房地产企业的经营特征3三、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义4（一）土地增值税简介4（二）土地增值税筹划对房地产企业的重要性5四、房地产企业土地增值税筹划现状6（一）征税过程仍存在漏洞6（二）清算工作障碍重重6（三）存在纳税筹划误区6五、房地产企业土地增值税纳税筹划举例7（一）利用土地增值税征税范围进行纳税筹划7（二）利用销售收入进行纳税筹划7（三）利用扣除项目进行纳税筹划10六、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策11（一）国家应加快完善纳税筹划的立法工作、加强宏观管理11（二
9、）加强土地增值税清算工作力度12（三）企业应树立正确的纳税筹划观12参考文献14致谢161房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先导性的产业，是我国财政收入的重要来源。自2000年以来，我国的房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及10多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，恰逢2006年12月，国家税务总局提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这可能使某些房地产企业利润受损，对房地产企业的资金链带来了巨大的考验。因此对土地增值税进行纳税筹划，这对减轻房地产
10、企业的税收负担、改善经营环境具有举足轻重的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、存在的主要问题以及如何加强土地增值税筹划的对策等问题谈些看法。一、纳税筹划的目标和原则（一）纳税筹划的概念纳税筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资等涉税事项作出事先安排，以达到少缴税或递延缴纳目标的一系列谋划活动。纳税筹划应包括四方面内容一是采用合法的手段进行的节税筹划；二是采用非违法的手段进行的避税筹划；三是采用经济手段，特别是价格手段进行的税收转嫁筹划；四是规整纳税人账目，实现涉税零风险。本文所称的纳税筹划主要是指房地产开发企业为了规避或减轻自身税收负担
11、而利用税法漏洞或缺陷进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。（二）纳税筹划的目标企业纳税筹划的根本目的在于减轻税负，实现企业税后利益的最大化。具体包括以下几个方面1、直接减轻税务负担，减少成本，增加企业利润。企业可以通过纳税筹划，在不违反税法的基础上，进行合理的节税、避税，以达到减少税收成本、增加利润的目的。2、利用资金时间价值，增加企业的盈利机会。企业可以根据税法规定范围内的延迟支付税款等优惠条款进行投资，获取机会收益。23、实现涉税零风险。由于我国税务机关引进了纳税信用等级制度，对于信用等级高的纳税人给予一定奖励措施，纳税企业可充分运用该措施，在既不影响企业纳税信用等级，又不
12、损害本企业利益的双重目标下进行纳税筹划，从而实现企业价值最大化。（三）纳税筹划的原则1、合法性原则合法性是纳税筹划的根本原则。进行纳税筹划，应该以中华人民共和国税收征收管理法、现行各种税法（暂行条例）及其实施细则、补充规定及相关法律法规等法律为依据，利用税制构成要素中的税负弹性进行纳税筹划，选择最优的纳税方案。2、前瞻性原则纳税筹划是企业对投资、理财、经营活动的事先安排和筹划，以达到减少或降低税负的目的。3、经济性原则只有在纳税筹划成本低于筹划收益时，纳税筹划才是可行的，否则应该放弃纳税筹划。4、综合性原则纳税筹划是综合性非常强的一项理财活动，不能只注重个别税种税负的降低，或某一纳税期内少缴或
13、不缴税款，而要着眼于整体税负的减轻。也不能仅仅着眼于税法的选择，而要着眼于企业总体的管理决策，并与企业的发展战略结合起来。二、房地产企业发展状况和经营特征（一）房地产企业的发展状况自2000年以来，我国房地产行业借助各种优势，取得了跨越式发展，但是伴随着房价的节节攀升，市场中逐渐出现了一些不和谐声音。作为国民经济的晴雨表，我国房地产企业在2006、2007年间高歌猛进，全面高速发展，住房问题成了一个影响社会和谐的民生问题。房地产投资过快，伴随而来的是金融风险随之加剧；房屋结构不合理，使得开发出来的产品无法解决社会问题。但进入20083年，受美国次贷危机影响，我国房价开始回落，一部分热钱开始寻找
14、新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响，在人民币升值预期下，境外资本纷纷流入逐利，致使我国楼市再度动荡，给房地产市场的发展带来了新的挑战，局面的复杂性一时难以预估。经历了2008年的巨大恐慌后，房地产供应商面对再次繁荣的2009年依然战战兢兢，需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的短期巨大波动，呈现出信心爆棚的局面。从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，与此同时，房地产行业的风险在急剧积累，供应市场金融杠杆和需求市场金融杠杆急剧放大；其次是全社会的资金纷纷涌入房地产行业；三是房价收入比再次高涨到一种非理性的状态；四是房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态，年
15、租金与房价关系呈现一种低于银行利率关系的投资回报率。房价的社会负面效应逐渐放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境，地方政府对房地产行业的高依赖更是推波助澜。2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通民众感到恐慌，也让中央政府以及地方政府存在危机感。住房问题关系国计民生，房价过高、上涨过快严重影响社会稳定。自2010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以来，各部委、各地政府出台了一系列调控政策和措施，中央政府运用财政政策、货币政策和税收政策进行综合调控，房地产新政的“组合拳”终于使“高烧”的房地产市场真正开始降温，全国各地楼市出
16、现有价无市、购买者持币观望、开发商与购房者持续博弈的现象，我国的房地产市场开始进入高位调整期。近些年，我国的房地产行业就这样随着政策的改变而大起大落。（二）房地产企业的经营特征与其他行业的企业相比，房地产企业的经营特征主要表现在以下几个方面1、开发经营的计划性企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应该严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2、开发产品的商品性、单件性及不可移动性4房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3、开发经营业务的复杂性
17、（1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。（2）涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4、开发建设周期长，投资数额大开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5、经营风
18、险大开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误、销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。三、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义（一）土地增值税简介土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定税率征收的一种税。土地增值税的征税范围可以界定为以下三种情形（1）土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税，只有转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；（2）土地增值税是对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税，不包括出让和未转让；（3）土地增值税是
19、对转让房地产并取得收入的行为征税，虽转让未取得收入不征税。定义中所指的增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。其中，扣除的项目包括（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）5开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行的是四级超额累进税率（30、40、50、60），即增值额未超过扣除项目金额的50，税率为30；增值额超过扣除项目金额的50，未超过扣除项目金额的100的部分，税率为40；增值额超过扣除项目金额的100，未超过扣除项目金额200的部分，税率为
20、50；增值额超过扣除项目200的部分，税率为60。（二）土地增值税筹划对房地产企业的重要性如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近些年，为控制房地产地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续下发宏观调控政策。从央行多次宣布加息、“国六条”房地产市场调控政策的出台，到“国四条”明确表态遏制房价过快上涨，“国十一条”严格二套住房购房贷款管理（二套房贷款首付不得低于40）、抑制投资投机性购房需求，紧接着的政府对于商品房的营业税、契税做的相应调整，使房地产开发企业的纳税筹划更具有战略意义。导致房价高涨
21、的因素众多，但税负过重是其中较重要的一个。房地产开发企业所涉及的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、契税等十多类税，而土地增值税又是重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行纳税筹划，这对减轻房地产企业的税收负担具有举足轻重的作用。2006年12月28日，国家税务总局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知中明确规定从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。这一规定的提出，可能使某些房地产企业的成本上升、利润受损，资金需求的加大也使房地产企业的资金链承受巨大的考验。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在
22、眉睫。6四、房地产企业土地增值税筹划现状（一）征税过程仍存在漏洞土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。19942006年我国总税收累计增加值为325654亿元，平均增长速度为1825；土地增值税的累计增加值为2313亿元，平均增长速度为9127。2006年我国全年的土地增值税收入达231亿元，2007年为403亿元，2008年为537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，漏洞还非常巨大。（二）清算工作障碍重重土地增值税实施清算以来出现了许多问题。首先，存在地方政府清算意愿和执行力度的问题。土地增值税为地方税种，征收力度取决于地方政府的积极性。地方政府出于政绩
23、和经济效益考虑并不愿意为了执行清算而打击房地产投资。其次，存在征管难度大、税收成本高的问题。房地产项目的开发周期较长，对其进行查账核算往往需要投入大量的人力、物力和财力；此外，土地增值税清算涉及复杂的扣除项目，需开发企业提供合法有效的凭证，税务部门对企业的成本监控和审核难度较大；又由于房地产的产业链较长且复杂，更进一步加大了清算的工作量。再次，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确。对大量已竣工、完成销售但并未按标准严格缴纳土地增值税的项目，对许多已经注销的房地产企业和项目公司的追缴并未形成清晰的解决方案。（三）存在纳税筹划误区随着房地产行业的快速发展，与之配套的法律法规也日趋完善。近些年
24、财政局和国家税务总局不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，形成纳税筹划的误区。1、过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，财政部和国家税务总局相继出台了反避税条款。在2006年3月颁布的关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳7相应的土地增值税。2、在2008年以前，许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。税务机关根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企
25、业所得税问题的通知（国税发200631号）查账后认为，该公司对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。3、以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。然而，税务机关根据土地增值税清算管理规程（国税发200991号）规定，认为该公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。五、房地产企业土地增值税纳税筹划举例（一）利用土地增值税征税范围进行纳税筹划1、利用合作建房节税。财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）中规定“对于一方出地，一方出资
26、金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。2、利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。（二）利用销售收入进行纳税筹划1、分散营业收入筹划法房地产所负担的税收主要是土地增值税和营业税
27、，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，8可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。例如某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地
28、增值率为600400100150。应当缴纳土地增值税6005040015240（万元）。如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，即第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400300100133（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税4005030015155（万元）。根据计算结果可以看出经过纳税筹划后的税收负担明显减少。2、合理定价筹划法税法规定纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的
29、20，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20，应就其全部增值额按规定计税。因此，我们可以充分利用20这一临界点的税负效应进行筹划。例如，某房地产开发公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1，8001，900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7，教育费附加为3，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润筹划过程如下除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为200900（200900）10（20090
30、0）201430（万元）（1）公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为1430128481837264万元，此时获利3062万元（18372641430183726455）。当价格定在1，8001，837264万元之间时，获利将逐渐增加，但都设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为5X（173）55X，处于征免临界点时X12（A55X），解得X12848A。9要小于3062万元。（2）公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138853万元（143000971）。即总房价至少要超过1，976117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的
31、减少。所以，当同行业的房价在1，8001，900万元之间时，公司应选择1，837264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1，976117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如在纳税筹划案例中1，830万元的售价，能获利29935万元（18301430183055）；而1，840万元的售价，只能获利2161
32、6万元（18401430184055）（130），虽然售价只提高了10万元，利润却减少8319万元。3、不同增值率房产是否合并筹划法由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30，最高税率为60，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产
33、取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢筹划过程如下（1）分开核算时A房产的增值率（300200）/20010050，适用税率30；应纳的土地增值税为（300200）3030（万元）；B房产的增值率（400100）/100100300，适用税率60；应纳的土地增值税为（400设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y30（XYA55X55Y）55Y，其中X为增值率为20时的售价，可以解得Y00971A。10100）6010035145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30145）（2）合并核算时两
34、幢房产的收入总额为300400700（万元）；允许扣除的金额200100300（万元）；增值率为（700300）/3001001333，适用税率50；应纳土地增值税为（700300）5030015155（万元）通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。从上面的例子中可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能作出选择。（三）利用扣除项目进行纳税筹划1、利息费用筹划法房
35、地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5以内计算扣除。第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用，一并计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这种规定就为纳税人筹划
36、提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开房地产开发费用允许扣除的利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（5以内）房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）扣除比例（10以内）11发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的
37、应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢设当地政府规定的两类扣除比例分别为5和10。筹划过程如下首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）（105）（6001000）580（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于10080，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于7080，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融
38、机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。在筹划中必须指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按企业会计准则借款费用规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。2、充分加计允许扣除项目筹划法土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。颁布该规定的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一个独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现
39、土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。例如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费时适用较高的扣除率，进而实现企业所得税（或外商投资企业和外国企业所得税）的纳税筹划。六、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策（一）国家应加快完善纳税筹划的立法工作、加强宏观管理1、尽快改革和完善房地产税收制度，合理确立房地产业税负，尽可能减少税种之间重复交叉。要加大对房地产税收制度改革和调整的力度，尽快完善房地产税制，将现行的房产税、土地使用税、营业税、土地增值税等税收制度进行综12合分析，科学设立税种，构建土地和房地产业主体税种，变“多税
40、调节”为“主税调节”，合理确立土地和房地产业税负，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。2、建立和完善房地产评估规程，从根本上解决评估与征管脱节的问题。要加快对房地产评估机构的建立，以确保及时为税务机关征税提供真实、可靠的评估材料。与此同时，各级税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管工作的力度，并加大税收查处的力度，严厉打击房地产业中偷税、逃税的行为，以理顺房地产税收征收管理秩序。3、加强税务部门与相关职能部门的协调和联系，健全和完善部门委托代征管理办法，形成多部门齐抓共管的局面。4、落实土地增值税预征管理办法，规范操
41、作规程，确保房地产交易与土地增值税同步实现。（二）加强土地增值税清算工作力度1、各地政府应加强房地产税收的一体化管理，强化政府部门对土地增值税征管工作的配合。尽快建立完善的房地产平均交易价格定期公布机制，严格普通住宅的认定标准；及时公布房地产建筑安装成本平均价格，对建安成本明显偏高的采取安装公允价值核定。2、统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。目前各地对清算口径的要求是不一致的，如果不统一规范将会造成政策执行混乱、税负不公。针对票据不合法、不规范，建筑安装成本不能及时结转影响土地增值税清算工作的，涉及确定收入的从高核定，涉及成本的严格按照规范的票据参照公允价格从低核定。3、尽快建
42、立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，以防止开发商想尽办法增加成本降低增值率。（三）企业应树立正确的纳税筹划观1、纳税筹划应以合理合法为前提。纳税筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。132、纳税筹划应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求纳税筹划后企业节税收益的增加，而导致开发成本或经营成本的上涨,最终对企业产生消极影响。因此,企业进行纳税筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务
43、方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面。纳税筹划过程不仅需要财务部门工作人员的合作,还需要得到企业内部其他部门的配合。总之，加强房地产企业土地增值税的纳税筹划对于当前宏观调控下的房地产企业而言具有重要的现实意义。房地产企业土地增值税的筹划工作需要中央和地方政府及房地产企业自身的共同努力才能做好。14参考文献1中国注册会计师协会税法科学出版社,20092盖地税务会计与纳税筹划东北财经大学出版社,20013江为凤房地产开发企业的纳税筹划分析时代经贸，2008（19）P1041054石金和,吴华土地增值税清算施行后房地产市场的发展趋势学术论丛,20093P12135曾程房地产开发企业税务筹划研究
44、现状湖南工业职业技术学院学报，20102P42436叶治斌浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题社会发展,20095P877李文,李畅土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例会计之友,20104P40428王小玉房地产开发企业土地增值税的税务筹划经济研究导刊,20102P87889刘溆土地增值税纳税筹划的案例分析当代经济,20082P12212310张晴房地产开发企业土地增值税之纳税筹划财会月刊,200710P282911张红玫房地产企业土地增值税纳税筹划财政税收,20086P383912张淑欣,苏建房地产企业土地增值税最优纳税方案选择财经学院学报,20075P383913刘君房地产企业营业税和
45、土地增值税纳税筹划财会探析,20072P5014卢志坚房地产土地增值税的税务筹划时代经贸,20086P575815张玮浅谈房地产企业土地增值税税收筹划财会之窗,20105P17317416韩斌浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划策略及案例分析财会之窗,20104P5617荣国萱政策范围内的土地增值税减免筹划信阳农业高等专科学校学报,20092P474818陈晓红关于土地增值税税务筹划的探讨河南财政税务高等专科学校学报,20055P35371519苏强土地增值税税务筹划案例分析会计之友,200620P181920马冠华,黄建清房地产公司土地增值税筹划方法研究建筑经济,20092P232521赵建生论
46、土地增值税“清算制”对我国房地产市场的影响特区经济，20075P121422刘玉章房地产企业财税操作技巧机械工业出版社,200823刘苑华房地产开发企业土地增值税的纳税筹划财经界,20094P454824段九利,郭志刚房地产企业全程纳税筹划中国市场出版社,200825黄霖房地产企业土地增值税纳税筹划的误区新会计,20102P565726江波,赵霞房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析财会通讯,20103P10911027涂娅莉房地产开发企业税收筹划思考贵州工业大学学报社会科学版,200710P353628陶建军房地产开发企业的税收筹划分析当代经济,200712P878929管百海,韦忠信,
47、何桥伟土地增值税的清算对房地产开发企业的影响及应对措施分析铁道工程学报,20075P10310530国税发200687号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知31中华人民共和国国务院令第138号中华人民共和国土地增值税暂行条例32DOMINICMAXWELLANDANTHONYVIGOR,2006“LANDVALUETAXWORTHTHETRANSITION”UNIVERSITYOFOXFORDAPRIL,PP57,182033JENSWOLTERS,STIGENEMARK,2002“PROPERTYVALUATIONANDTAXATIONINDENMARK”THEDANISHASSOCIATIONOFCHARTEREDSURVEYORSNO8,APRIL,PP2916致谢
