1、1苏州市物业服务项目承接和退管指导意见第一章 总则第一条 为规范物业服务项目承接和退管行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据国务院物业管理条例 、 江苏省物业管理条例 、 苏州市住宅区物业管理条例和国家住建部物业承接查验办法等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。第二条 本市行政区域内的物业服务项目承接和退管活动，适用本指导意见。其中由属地政府实行的非市场化方式管理项目的承接和退管管理按照其他规定执行。第三条 市、区（县级市）物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）按照各自工作职责负责物业服务项目的承接和退管过程的业务指导、监督和管理工作。其他相关行政职能部门及供水、供电、
2、供气、供热等专业单位应当按照各自工作职责，协助做好物业服务项目承接、退管阶段的衔接工作。第四条 物业服务项目的承接和退管，应当本着依法有序、平稳过渡的原则进行，减少对业主基本生活秩序的影响，确保物业管理项目的和谐与稳定。第二章 物业服务项目承接第五条 本指导意见所称物业服务项目承接，是指物业服务企业依据物业服务合同的约定接管物业服务项目的行为，包括对物业共用部位、共用设施设备等进行查验活动。物业服务企业在接管物业服务项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备等进行查验。2第六条 物业服务企业应当通过前期物业管理招投标承接新建物业服务项目。业主（代表）大会应当通过公开、公正、公平的方式，择优选聘
3、物业服务企业，并符合苏州市住宅区物业管理条例等规定的程序。外埠企业进入我市承接物业服务项目，应当符合我市有关外埠企业进苏从事物业服务活动的规定，并办理备案手续。第七条 新建物业项目的承接验收应当具备下列条件：（一）房屋建筑及共用设施、共用设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收（商品房交付备案） ，满足使用要求, 且验收资料齐全；（二）物业共用设施、共用设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件； （三）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土、整修工程等已全部拆除、清理完毕，场地道路平整，环境整洁；（四）建设期间临时设
4、置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或按规范处理完毕；（五）房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位，已经有关部门确认；（六）其他应当移交的与本项目有关的资料已经准备就绪；（七）住建部物业承接查验办法规定的其他条件。新建项目交付使用备案不得替代物业项目承接查验。第八条 非新建的既有物业项目（以下简称“原有物业” ）需要实施物业管理的，其承接验收应当具备下列条件：（一）房屋产权、物业管理区域周界清晰； （二）物业公共设施设备配套齐全，运行正常、完好；3（三）房屋幢、户编号、公共标识清晰； （四）有符合规定的物业服务用房；（五）法律法规规定应具备的其他条件。第九条 建设单位应当在新建物业交付
5、使用时应当与受托物业服务企业完成承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房以及相关资料。为保证承接验收工作顺利进行，前期受托物业服务企业提前进场时间一般不得少于 60 日。物业服务企业提前介入发生的费用由双方约定。业主委员会应当在原有物业移交前 20 日，与受托物业服务企业办理承接验收手续，移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业管理用房以及相关资料。尚未成立业主（代表）大会的由街道办事处（镇人民政府）组织原有物业的产权人（或产权人代表）或由物业管理委员会按前述规定负责办理承接验收有关手续。第十条 新建物业承接验收时应移交下列资料： （一）物业规划批准资料、竣工总平面图
6、，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册和物业清单；（六）临时管理规约；（七）物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;（八）法律、法规规定的和物业服务所必需的其他资料。4未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十一条 原有物业承接验收时应移交下列资料： （一）第十条除第（六）
7、项以外的全部内容；（二）管理规约；（三）物业档案资料，包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料； （四）物业服务收费资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况； （五）由业主缴纳、物业企业代收的水电费和公用水电费的记载资料；（六）物业服务区域内共用设施、共用设备维保协议；（七）与物业管理和物业经营相关的合同及资料;（八）承接项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；（九）物业管理需要的其他资料。第十二条 承接验收的所有资料归物业管理区域内全体业主所有，并由业主委员会（或物业管理委员
8、会）管理；前期物业管理期间以及业主委员会（或物业管理委员会）暂不具备保管条件的由承接该项目的物业服务企业暂管。物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会（或物业管理委员会）办理物业管理资料和物业服务用房的移交手续。新受托物业服务企业应当向业主委员会（或物业管理委员会）办理物业管理资料的领用手续。第十三条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行现场检查和验收：5（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣
9、传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；（三）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能化系统、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。第十四条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施、共用设备的配置标准、数量、外观质量和满足建设规范下的使用功能，其中对电梯、消防、监控等必须进行负荷（运行）试验。第十五条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供
10、气、通信和有线电视等共用设施、共用设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。但建设单位应当将该部分共用设施、共用设备的移交情况书面告知物业服务企业。第十六条 有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备可以有偿委托物业服务企业向最终用户收取有关费用；接受委托的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。第十七条 建设单位与物业服务企业按下列程序办理新建物业的承接验收手续：（一）建设单位于物业承接验收前 30 日，书面通知受托物业服务企业办理承接验收手续，并提交有关资料。 （二）物业服务企业应按接管条件对提交的资料在 7 日内6审核完毕。符合规定要求的，应约定验收时间及有关
11、事项。（三）物业服务企业应会同建设单位按照本办法第十三条规定，对物业共用部位、共用设施、共用设备，以及物业服务用房等进行查验。（四）查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法和整改完成时限。（五）经查验符合本办法第七条规定的，应在 7 日内办理有关交接手续，建设单位与物业服务企业签订物业管理交接验收协议 ，由物业服务企业按照规定持有关文件报所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案，备案后将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。（六）物业服务企业因承接验收而产生的相关费用由建设单位承担。第十八条 原有物业的承接验收手续，由业主委员会（
12、或物业管理委员会）与新选聘的物业服务企业（以下简称“新受托物业服务企业” ）按下列程序办理：（一）业主委员会（或物业管理委员会）与新受托物业服务企业签订合同生效后 3 日内，应书面通知原物业服务企业办理物业移交手续，原物业服务企业应在收到书面通知之日起 7日内提供有关资料；（二）业主委员会（或物业管理委员会）与新受托物业服务企业对提供的资料在 7 日内审核完毕。符合要求的，约定验收时间及有关事项；（三）业主委员会（或物业管理委员会）与新受托物业服务企业会同原物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、共用设备和物业服务用房等进行现场查验；（四）查验中发现的问题，应详细记录。查验记录应当包7括查验
13、项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会（或物业管理委员会）盖章，并以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在查验记录中载明；（五）经查验符合本办法第八条规定的，应在 7 日内办理有关交接手续，原物业服务企业与业主委员会（或物业管理委员会）及其新受托物业服务企业签订物业管理交接验收协议 ，由新受托物业服务企业持物业管理交接验收协议 、 物业服务合同等报所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案；（六）有关承接验收结果应在交接手续办理完成后 3 日内由业主委员会（或新受托的物业服务企业）在物业服务区域内向全体
14、业主公布。原物业服务企业应当将预收的物业服务费、停车费、水电费等相关费用结余部分退还给业主或转交给下一任物业服务企业。业主委员会（或物业管理委员会） 、新老物业服务企业应当在查验并确认的读表数的当日办理公共水电表交接手续，不得以任何理由拒绝公共水电计量表的过户手续。第十九条 物业管理承接验收交接双方的责任：（一）承接验收时，交接双方均应严格按照物业服务合同的约定、国家和省、市有关规定、标准执行。验收中发现不符合规定、标准等问题时，双方协商处理解决办法，并商定时间复验；（二）因建设单位原因导致原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施、共用设备、物业服务用房等或移交资料不全的，由建设单位负最
15、终责任；（三）原物业服务企业负责物业管理交接验收协议生8效前的物业管理活动，新受托物业服务企业负责物业管理交接验收协议生效后的物业管理活动。期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责承担； （四）承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按物业服务合同约定和国家有关规定处理。第二十条 物业承接验收中出现纠纷，由交接各方协商解决。如协商不成，可申请物业所在地的物业纠纷人民调解委员会调解；调解不成的可申请街道办事处（镇人民政府）或区（县级市）物业行政主管部门调解，也可以直接向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。第二十一条 分期和分组团开发建设的新建物业，可以分期和按组团进行承接验收，但共用配套设施
16、设备必须满足物业使用功能的要求。第二十二条 新建物业的建设单位应当按照前期物业管理招投标的约定，向物业服务企业移交物业开办物资，并与物业服务企业签订物业开办物资清单 。由建设单位提供开办费，物业服务企业代购置开办物资的，建设单位应当验收确认，并办理相关手续。开办物资归物业服务项目内全体业主所有，由物业服务企业使用和管理。物业服务企业退出管理时，应当依据与建设单位确认物业开办物资清单 ，移交给业主委员会（或物业管理委员会）或经业主委员会（或物业管理委员会）同意直接移交给新受托的物业服务企业，并办理移交手续。物业开办物资清单应当注明物资名称、数量、品牌、配置、购置时间、购置费用等明细，并附购置发票
17、复印件。第二十三条 未经承接验收或查验不合格的物业，物业服务企业有权拒绝接收，直至达到具备移交条件。对符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由的不得拒绝接收；若物业9服务企业借故拖延、拒绝接收，物业所在地区（县级市）物业行政主管部门应依据国家、省、市物业管理有关法规和规定，督促其及时办理接收手续。第二十四条 承接物业自移交之日起，物业服务企业按照法律、法规及物业服务合同的约定享有权利并履行义务。新建物业在移交后，其共用部位、公用设施设备等出现质量问题，按照国家房屋和产品质量保证规定和合同约定处理；如有争议的，由业主委员会、物业服务企业、建设单位协商解决。如协商不成，按照本办法第二十条第二款的
18、规定执行。第二十五条 原物业服务企业尚未退出，新受托的物业服务企业不得强行进驻物业服务项目。任何单位和个人都不得要求新受托物业服务企业强行进驻。第二十六条 重大或遇有特殊情况的物业承接验收应当邀请所在地街道办事处（镇人民政府） 、社区居委会、区（县级市）物业行政主管部门参加。第三章 物业服务项目退管第二十七条 本指导意见所称物业服务项目退管，是指物业服务企业因物业服务合同期满终止，或者依据法律、法规及有关规定和物业服务合同约定提前解除合同，退出物业服务项目的行为。第二十八条 业主（代表）大会和业主委员会（或物业管理委员会）应当从保持物业服务项目服务管理的稳定性和长远利益出发，不随意更换物业服务
19、企业，以保证业主的正常生活秩序。物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业服务项目程序和相应职责，解决好项目管理期间责任范围内10的遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。建设单位应当妥善解决项目建设遗留问题，为物业服务项目管理的顺利开展提供保障。第二十九条 有下列情形之一的，各方当事人不得擅自退出物业项目服务，物业服务企业注销、资质降级、吊销及合并、分设等情况致使物业服务企业不能正常履行合同的除外。（一）已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理； （二）同一物业管理区域
20、分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理。（三）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过并在物业管理区域内告示的，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。第三十条 前期物业服务合同期满终止，业主（代表）大会和业主委员会（或物业管理委员会）尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，适用下列程序：（一）建设单位或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同届满 90 日前，向对方提出不再续约的意见。建设单位应当按照前期物业管理招投标有关规定和程序，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。（二）物业服务企业应当将不再续约原因、退出时间等书面报送项目所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办
