1、全 州 县 国 土 资 源 局 拟 确 定 矿 山 建设 成 本 所 涉 及 全 州 县 石 桥 头采 石 场 评 估 报 告 书振华 所 评 报 字 （ 2018） 第 005号桂林振华资产评估事务所二一八年四月二十八日目 录资产评估师声明 .1全州县石桥头采石场评估报告摘要 .2全州县石桥头采石场评估报告书 .51绪言 .52评估委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 .53评估目的 .54评估对象和评估范围 .55价值类型及其定义 .66. 评估基准日 .67评估依据 .68评估方法 .710评估假设 .1111评估结论 .1212特别事项说明 .1213评估报告使用限制的说
2、明 .1314评估报告日 .14全州县石桥头采石场 资产评估报告1 桂林振华资产评估事务所资产评估师声明我们郑重声明：1. 就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2. 资产评估师在评估对象中没有现存和预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3. 评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。4. 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。5. 资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质
3、和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6. 资产评估师本人或其业务助理人员对评估对象进行了现场勘察。7. 资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8. 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9. 资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对
4、评估对象的法律权属做任何形式的保证。10.评估报告的使用权限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。11.请报告使用者关注评估报告第十二项特别事项说明及第十三项评估报告的使用限制说明。2018 年 4 月 28 日 全州县石桥头采石场 资产评估报告2 桂林振华资产评估事务所全 州 县 国 土 资 源 局 拟 确 定 矿山建设成本所涉及全州县石桥头采石场评估报告摘要振 华 所 评 报 字 （ 2018） 第 005 号1绪言桂林振华资产评估事务所接受全州县国土资源局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评
5、估方法，对因确定全州县石桥头采石场矿山建设成本事宜所涉及的房屋建（构）筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在 2018 年 3 月 22 日所表现的市场价值作出了公允反映。2评估委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者本项目评估的委托方为全州县国土资源局，产权持有者为全州县石桥头采石场。全州县石桥头采石场的统 一 社 会 信 用 代 码 91450324348537589E；类型：普通合伙企业；主要经营场所：全州县文桥镇新塘村委石桥头村密石岭；执行事务合伙人：黄思治。 经营范围：石 灰
6、岩 露 天 开 采 。 （ 依 法 须 经 批 准 的 项 目 ， 经 相 关 部门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 。 ）本评估报告的使用者为委托方、产权持有者、投资方及相关合作者。3评估目的我所接受全州县国土资源局的委托，对因确定全州县石桥头采石场矿山建设成本事宜所涉及的房屋建（构）筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用进行评估，为矿山建设成本处置提供价值参考依据。4评估范围与对象纳入本次评估范围为全州县石桥头采石场的房屋建（构）筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用，评估对象为房屋建（构）筑物 43 项、机器设备 44 项、车全州县石桥头采石场 资产评估报告3 桂林振华资产评
7、估事务所辆 14 项、绿化工程 14 项和长期待摊费用 1 项。5价值类型及其定义5.1 价值类型：根据评估人员对企业相关资料收集情况，假设企业持续经营，本报告所应用的价值类型为市场价值类型。5.2 价值定义：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。根据本次评估目的的要求，本报告采用的价值定义为评估对象于估价时点时实现的公开市场价值。6评估基准日按委托方和产权持有者要求，本次资产评估基准日为 2018 年 3 月 22 日。该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本次评估目的。该基准日为被评估单位会
8、计结算日，有利于资产的清查。经与委托方和被评估单位协商，共同确定该日期为评估基准日。本报告的一切取价标准均为评估基准日的有效价格。7评估结论在评估假设与限制条件成立的情况下，在实施了上述资产评估程序和方法后，本次申报评估的资产于评估基准日 2018 年 3 月 22 日的评估价值为大写人民币肆仟肆佰壹拾捌万玖仟玖佰零壹元叁角捌分（￥ 44,189,901.38 元） ，其中：房屋建（构）筑物评估值 20,930,147.80 元，机器设备 19,434,964.08 元，绿化工程 111,522.50元，长期待摊费用 3,713,267.00 元。重要提示：1、本次机器设备的评估值为含税价值，
9、我们提请报告使用者关注此事项对评估结论的影响 。2、本次评估的房屋建筑物尚未办理房屋所有权证，房地产的面积由于时间和委托方所能提供资料等方面的限制，根据委托方的申报数量进行核对，最终面积的确定，应以房地产主管部门核定的面积为准；部分构筑物面积由于时间和委托方所能提供资料等方面的限制，根据委托方的申报数量进行核对。全州县石桥头采石场 资产评估报告4 桂林振华资产评估事务所3、本次评估的输电线路架在空中，电缆铺设于地下，由于资产分布的特殊性，评估人员无法逐一清查核实，本次评估以委托方申报的数量为依据进行评估。4、本次申报评估的土地租金 360 万元，全州县石桥头采石场提供了收款人的收据、协议等资料
10、，本次评估我们予以确认，并考虑了相应的资金成本。我们提请报告使用者关注此事项对评估结论的影响。5、本次申报评估的车辆共 14 辆，其中 2 辆为采石场负责人私人用车，本次不予评估，实际评估 12 辆。以上 12 辆车购买时均是二手车，考虑到上述车辆是在场内运输倒料，不上路行驶，在购买时已与对方协商好不过户，付全款后销毁车辆的行驶证及牌号，根据贵公司的情况说明，以上车辆归属权均属全州县石桥头采石场所有。我们提请报告使用者关注此事项对评估结论的影响。6、本评估项目所得出的结论只是为确定资产现行价值提供价值参考依据，最终成交结果应根据市场供需状况和双方判断情况而定。按照现行有关法规规定，本评估报告的
11、有效期限为一年，即自评估基准日 2018年 3 月 22 日起至 2019 年 3 月 21 日之前有效，超过有效期需重新进行资产评估。以 上 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 ， 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 全 面 情 况 ， 应 认 真 阅 读 资产 评 估 报 告 全 文 。全州县石桥头采石场 资产评估报告5 桂林振华资产评估事务所全 州 县 国 土 资 源 局 拟 确 定 矿山建设成本所涉及全州县石桥头采石场评估报告书振 华 所 评 报 字 （ 2018） 第 005 号1绪言桂林振华资产评估事务所接受全州县国土资源局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公
12、正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因确定全州县采石场矿山建设成本事宜所涉及的房屋建（构）筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在 2018 年 3 月 22 日所表现的市场价值作出了公允反映。2评估委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者本项目评估的委托方为全州县国土资源局，产权持有者为全州县石桥头采石场。全州县石桥头采石场的统 一 社 会 信 用 代 码 91450324348537589E；类型：普通合伙企业；主要经营场所：全州县文桥镇新塘村委石桥头村密石岭；执行事务合伙人：黄
13、思治。 经营范围：石 灰 岩 露 天 开 采 。 （ 依 法 须 经 批 准 的 项 目 ， 经 相 关 部门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 。 ）本评估报告的使用者为委托方、产权持有者、投资方及相关合作者。3评估目的我所接受全州县国土资源局的委托，对因确定全州县石桥头采石场矿山建设成本事宜所涉及的房屋建（构）筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用进行评估，为矿山建设成本处置提供价值参考依据。全州县石桥头采石场 资产评估报告6 桂林振华资产评估事务所4评估对象和评估范围纳入本次评估范围为全州县石桥头采石场的房屋建（构）筑物、机器设备、绿化工程和长期待摊费用，评估对象为房屋建（构）
14、筑物 43 项、机器设备 44 项、车辆 14 项、绿化工程 14 项和长期待摊费用 1 项。5价值类型及其定义5.1 价值类型：根据评估人员对企业相关资料收集情况，假设企业持续经营，本报告所应用的价值类型为市场价值类型。5.2 价值定义：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。根据本次评估目的的要求，本报告采用的价值定义为评估对象于估价时点时实现的公开市场价值。6. 评估基准日按委托方和产权持有者要求，本次资产评估基准日为 2018 年 3 月 22 日。该基准日离经济行为实际开始运行日最近，能良好地反映资产状况，符合本
15、次评估目的。该基准日为被评估单位会计结算日，有利于资产的清查。经与委托方和被评估单位协商，共同确定该日期为评估基准日。本报告的一切取价标准均为评估基准日的有效价格。7评估依据7.1.准则依据7.1.1. 中华人民共和国资产评估法 ；7.1.2.资产评估准则基本准则；7.1.3.资产评估职业道德准则基本准则；7.1.4.资产评估准则评估报告准则；7.1.5.资产评估准则业务约定书准则；7.1.6.资产评估准则工作底稿准则；全州县石桥头采石场 资产评估报告7 桂林振华资产评估事务所7.1.7.资产评估准则评估程序准则；7.1.8.注册评估师关注评估对象法律权属指导意见；7.1.9.资产评估准则不动
16、产评估准则；7.1.10 资产评估准则-机器设备准则 。7.2 经济行为文件7.2.1. 全州县国土资源局公开选择评估机构承担矿山建设成本评估项目抽签结果公示（2018 年第 01 号） ；7.2.2. 产权持有者承诺函。7.3.采用的取价依据7.3.1 委托方提供的产权证明文件。7.3.2 城乡环境建设部房屋完损等级评定标准 。7.3.3广西壮族自治区建筑工程消耗量定额 （2005）7.3.4广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额 （2005）7.3.5广西壮族自治区安装工程消耗量定额 （2009）7.3.6广西壮族自治区建筑装饰装修人工材料配合比机械台班参考价 （2005）7.3.7广西壮族
17、自治区建筑装饰装修安装园林绿化工程费用定额 （2005）7.3.8桂林市建设工程造价信息 （2018 年第 2 期）7.3.9 桂林市建设规划局报建费取费标准；7.3.10 中 国 机 电 产 品 报 价 目 录 ；7.3.11 桂林振华资产评估事务所资料库资料及评估人员市场调研询价。7.4.参考资料及其他7.4.1.委托方提供的相关证明文件；7.4.2.产权持有者填报的资产评估明细表 ；7.4.3.桂林振华资产评估事务所资产评估资料库资料。8评估方法8.1.房屋建（构）筑物工程根据此次评估目的及被评估对象特点，考虑到市场的差异和参照物的不同，很全州县石桥头采石场 资产评估报告8 桂林振华资产
18、评估事务所难在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，房屋建筑物无法运用市场比较法进行评估；而资产的未来收益也很难估算和确定，运用收益法进行评估也不恰当，因此评估人员决定房屋建筑物采用成本法进行评估。计算公式：重置完全价值=前期费用+综合造价+其他费用+建设单位管理费+建设期资金成本+合理利润评估价值=重置完全价值成新率。8.1.1.1 重置完全价值的确定：8.1.1.1.1 综合造价（含土建和安装工程费用）由于委托单位未提供预结算资料的房屋建筑物，采用重编预算法确定工程总造价，根据所提供的部分资料及现场勘察丈量所获取的该建筑物的结构、装修的基础性数据，然后根据现行预算定额、费用定额、建设工程
19、造价信息及相关文件政策进行计算，以确定工程造价。8.1.1.1.2 前期费及其他费用 工程报建应缴费用参照取费标准列表如下： 序号 费 用 名 称 按综合造价计取(%) 按建筑面积计取(元/) 备 注一 前期费用及其他费用 6.81 12.21 规划和可行性研究费 0.52 临时用水、场地平整费 6.03 勘察、设计费 2.54 工程质量监督费 0.18 按建安工程量5 预算定额编制费 0.13 按建安工程量6 教育附加费 1.0 按投资额计费7 白蚁防治费 1.6 8 发展墙体材料专项费 4.6 工业建筑取 8.09 代理工程招投标费 0.510. 中介工程监理 2.0二、 散装水泥专项费 3 元/t三 城市建设配套费 1.5 按总投资额计取8.1.1.1.3 建设单位管理费：按照建设工程费一定比例计算。8.1.1.1.4 资金成本：为建筑物正常建筑工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本。资金成本=（工程综合造价+前期费用+其他费用）金融机构一年期建设贷
