1、苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范第一章 总 则1.1 制定依据为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，根据中华人民共和国城市房地产管理法 、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例 、国务院不动产登记暂行条例 、国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015） 、 房地产估价基本术语标准 （GB/T50899-2013） 、住建部国有土地上房屋征收评估办法和江苏省关于印发江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题规定的通知等有关规定，制定本规范。1.2 估价目的被征收房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值
2、” 。用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值” 。1.3 估价对象估价对象为被征收房屋、产权调换房屋（含占用范围内的土地使用权） ，估价对象的性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人提供的合法材料为准。1.4 价值时点被征收房屋价值评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值时点应与被征收房屋的价值时点一致，当政府或其他部门对其有规定的，按其规定。1.5 价值类型（1）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方
3、以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。（2）被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，包含被征收房屋附着物的价值，不包含机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其他费用。用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。（3）当被征收房屋装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，所评估的被征收房屋价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋估价报告中作出特别说明。1.6 适用范围苏州市国有
4、土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、被征收房屋装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等，适用于本技术规范，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。1.7 估价方法被征收房屋价值评估应对比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等估价方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在估价报告中作相应说明。被征收房屋的同类房地产有较多交易的，应选用比较法估价；被征收房屋或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法估价；被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房屋
5、的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用标准价调整法。当选用两种或两种以上估价方法对被征收房地产进行估价时，应对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。1.8 估价程序（1）接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同。（2）汇总整理委托方提供的资料，包括登记房屋性质、用途、建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。（3）编制估价作业方案，拟定征收估价作业步骤和
6、进度。（4）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料。（5）实地查勘、调查被征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、影像和实地查勘记录等工作。注册房地产估价师及相关实地查勘人员应在查勘记录表上签字。（6）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟定评估的方法，计算确定估价结果。（7）撰写估价报告，要求一户一报告。（8）向房屋征收部门提供初步估价结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师应在现场说明解释，有异议的初步估价结果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。（9）初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的估价报告。房屋
7、征收部门向被征收人转交估价报告。（10）被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，自收到估价报告 15 日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请的，原房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请 5 日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。（11）被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起 15 日内向被征收房屋所在地房地产估价专家委员会申请鉴定。经估价专家委员会鉴定，估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；估价报告存在技术问题的，出具估价报告的房地产估价机构应改正错误，重
8、新出具估价报告。（12）房屋征收估价业务完成后，房地产估价机构将估价报告及相关资料立卷、归档保管。1.9 估价报告房地产估价机构按房地产估价规范 、 国有土地上房屋征收评估办法及本技术规范等，出具房地产估价报告，并须经两名以上注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，不得以印章代替签字。1.10 资料存档估价机构应将下列资料与估价报告（含技术报告）共同整理归档保存：（1）房屋征收估价委托合同；（2）房屋征收决定公告；（3）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；（4）被征收房屋的实地查勘记录、影像等资料；（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；（6）确定估价结
9、果的有关系数、参数等资料；（7）复核估价申请与复核报告，鉴定申请与房地产估价专家委员会出具的鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；（8）其它涉及估价项目的必要资料。估价报告应有纸质与电子文档，估价报告及有关资料至少应保留10 年。1.11 证据保全估价依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料另行提交委托人。第二章 比较法2.1 比较法的定义所谓比较法，即依据替代原理，将需估价的被征收房屋与在价值时点附近已成交的类似房地产进行比较，对可比实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。2.2 比较法的公式比较价值 可比实例成交价格
10、交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数式中：可比实例价格 建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的正常成交价格；交易情况修正 因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。市场状况调整 将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行调整。房地产状况调整包括区位状况调整和实物状况调整。区位状况调
11、整将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在被征收房屋区位状况下的价格，且调整的内容应包括周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、街区中位置、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况，单套房屋还应包括楼层和朝向；实物状况调整将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在被征收房屋实物状况下的价格。主要包括建筑规模、用途、层数、层高、新旧程度、结构等级、档次、物业管理等因素，商业用房的进深，设施设备等状况。被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行估价，不列入实物状况因素修正，可比实例有装修的，可在成交价格中直接扣除。2.3 运用比较法估价步骤：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例
12、；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比较价值。2.4 运用比较法注意事项2.4.1 选取可比实例选取的可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与被征收房屋处于同一供求圈或同一区位内。（2）可比实例的权益状况或实体状况应与被征收房屋相同或相似，包括用途、规模、档次、结构等。（3）可比实例应从交易实例中选取，且不得少于三个；（4）可比实例的成交日期与价值时点接近，不宜超过 1 年，通常应选择 6 个月以内成交的实例；（5）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。2.4.2 修正方法及要求（1）被征收房屋优于可比实
13、例的，正值修正；被征收房屋劣于可比实例的，负值修正；（2）每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合全部调整不得超过 30%；（3）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于 1.2；（4）当幅度或比值超出（ 2） 、 （3）条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。2.4.3 类似房地产价格评估。在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用比较法，先求取某一标准房地产的价格，再将其作为该区域内类似房地产价格的基准，详见第六章标准价调整法。2.5 住宅用房的房地产状况调整2.5.1 区位状
14、况调整系数表序号 项 目 项目内容 系数修正范围1 周边环境 周边绿化、自然景观、环境卫生状况 2%其中:(1) 周 边 有 大 片 绿 地 或 自 然 景 观 、 卫 生 环 境 良 好(2) 周边有较多绿地，基本整洁卫生(3) 周边有少量绿地，卫生环境一般(4) 周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%，有噪音或空气污染另可减 0.5-1%2 交通便捷 程度 汽车通达及公共交通情况 2%其中:(1)汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通非常便捷，附近有轨道交通站点和公交站点有数条线路汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通较便捷，附近公交站点仅一条线路(2) 汽车
15、能通行（仅一车道），公共交通较便捷，附近无轨道交通，公交站点有数条线路汽车能通行（仅一车道），附近无轨道交通，公交站点仅一条线路 (3)汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点有数条线路(4) 汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站 点仅一条线路(5) 汽 车 不 能 通 行 ， 附 近 无 轨 道 交 通 、 公 交 站点 及 公 交 线 路每个项目与相 0.5%3 小区规划 布局 小区规划布局状况 2%其中：（1） 按规划设计进行布置，人车分流（2） 无规划设计，但有序布置，人车不分流（3） 无序布置，人车不分流每个项目与相邻项目比较可增减 1%4 小区绿化 小区绿化状况 1%其中：（1） 绿
16、化率高、植被分层、修剪整齐（2） 绿化水平一般，植被不分层（3） 绿化稀疏或基本无绿化每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%5 小区设施 公建配套与水电气等状况 2%其中：（1） 文 体 活 动 室 、 社 区 用 房 、 物 业 用 房 、 公 共 车库 等 公 建 配 套 齐 全 ， 有 水 、 电 、 气 、 污 水 系 统（2） 有 部 分 公 建 配 套 ， 有 水 、 电 、 气 、 污 水 系 统（3） 有 部 分 公 建 配 套 ， 有 水 、 电 ， 缺 气 或 缺 污 水 系 统有 部 分 公 建 配 套 ， 有 水 、 电 ， 缺 气 、 缺 污 水 系 统（4）基 本
17、无 公 建 配 套 ， 有 水 、 电 ， 缺 气 或 缺 污 水 系 统（5） 基 本 无 公 建 配 套 ， 有 水 、 电 ， 缺 气 、 缺 污 水 系 统每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%6 车位状况 车位状况 1%其中：（1） 有停车场，车位多，满足停车需要（2） 有停车场，车位一般，无法满足停车需要（3） 无停车场、车位较少每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%7 楼层 有电梯（多层、小高层、高层）与无电梯 楼层 5%其中：（1） 有电梯楼层调节每往上一层加0.5%，（最大可增减5%）（2） 无电梯楼层调节 见无电梯楼层修正系数表 2.5.38 朝向 朝向状况 1%其中：（1
18、） 朝南（2） 朝东（3） 朝西、朝北每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%9 配套设施 商 店 、 银 行 、 小 学 、 中 学 、 幼 儿 园 、 卫 生所 等 配 套 设 施 在 小 区 内 或 在 小 区 附 近 状 况 2%其中：（1） 小区或小区周边商店、银行、小学、中学、 幼儿园、卫生所等配套齐全（2） 小区或小区周边有部分配套设施（包括有 中学、小学或有小学、幼儿园）（3） 小区或小区周边有部分配套设施（仅有中 学或仅有小学或仅有幼儿园）（4） 小区或小区周边仅有商店等配套设施（5） 小区或小区周边基本无配套设施每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%10 其他区位 因素 2.
19、5.2 实物状况调整系数表序号 项目 项目内容 系数修正范围1 成新 房屋新旧程度及保养情况 5%其中：（1） 房屋已建成 0-4年（2） 房屋已建成 5-8年每个项目与相邻项目比较可增减 1%，此外，视房屋保养情况好坏，可增减1%2%（3） 房屋已建成 9-12年（4） 房屋已建成 13-16年（5） 房屋已建成 17-20年（6） 房屋已建成 20年以上2 建筑间距 建筑间距系数 2%其中：（1） 建筑间距系数 1：1.4 以上（2） 建筑间距系数 1：1-1.4（3） 建筑间距系数 1：0.8-1：1（4） 建筑间距系数 1：0.8 以下每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%3 层高 层
20、高状况 2%其中：（1） 层高 4米以上（2） 层高 3.6-4米，含 3.6米（2） 层高 3.2-3.6米，含 3.2米（3） 标准层高 2.8-3.2米，含 2.8米（4） 层高 2.8米以下每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%4 房屋结构 房屋结构状况 其中：（1） 钢混结构（2） 混合结构一等、砖木结构一等（3） 混合结构二等，砖木结构二等（4） 混合结构三等，砖木结构三等每个项目与相邻项目比较可增减 2%（5） 简易结构 比混三砖三减 3%（6） 基础加固 可增 1%至 2%（7） 混合结构二等内框架或现浇屋面 可增 0.5%至 1%5 物业管理 物业管理情况 2%其中：（1）
21、无物业管理（2） 三级物业企业管理非全封闭物业管理（3） 二级物业企业管理非全封闭物业管理（4） 一级物业企业管理非全封闭物业管理（5） 全封闭物业管理每个项目与相邻项目比较可增减 0.5%6 其 他 实 物 因 素 2.5.3 成套居住用房无电梯楼层修正系数表所在楼层 1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层1 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%2 0.0% 1.5% 2.0% 1.5% 1.5% 1.5%3 0%（坡顶 1%） 2.5% 2.0% 2.0% 2.0%4 0%（坡顶 1%） 1.5% 1.5% 1.5%5 0%（坡顶0.5%）1.0% 1.0%6 0%（坡顶0.5%）0.0%7 0.0%2.6 商业用房的房地产状况调整按苏住建规 2011 4 号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类” 。本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。其他金融保险类用房称其为“商务金融用房” 。2.6.1 区位状况调整系数表序号 项 目 项目内容 系数修正范围1 商店聚集程度 商店聚集程度 4%其中:(1) 商店聚集度高，业态齐全(2) 商店聚集度较高，业态基本齐全每个项目与相邻项目比较可增减 1%
