1、毕业论文开题报告 会计学 物业税开征的效应分析 一、立论依据 1.研究意义、预期目标 研究意义： 近年来，房地产开发热已成为国家宏观调控的难题，房地产税收制度改革也成为民众关心的焦点，而目前我国房地产税收制度存在“重流通、轻保有”、税种设置繁杂、重复征税、地方税主体税种缺位、制度设计不合理等众多缺陷，开征物业税已成为完善和改革现行房地产税制的必然选择。而合理的物业税制度对促进我国房地产税收制度改革和国民经济的持续、稳定、健康发展具有重要的意义。因此，有必要在分析和借鉴发达国家物业税税制经验的同时，结合自身的 本土特点和优势，研究和建立适合我国的物业税改革框架和模式并正确分析物业税开征后可能带来
2、的税收效应，充分发挥税收对宏观经济的调控作用，推动我国房地产市场的持续稳定健康发展。 预期目标： 通过对房地产市场和房地产税制存在问题的分析，论证物业税改革的必要性；通过对世界范围内具有典型代表意义的国家和地区的物业税制度和实施情况进行多方位、多角度的对比为我国开征物业税提供政策选择；通过对两种不同物业税改革模式下所产生的税收效应进行定性定量分析和对比，并对实施物业税后可能造成的影响进行预测，得出适合我国国情的物业税改革模 式，以便更好的指导我国的物业税改革。 2.国内外研究现状 国外研究现状： 由于各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策不同，因而所设置的土地税种与税率也各不相同。不少国
3、家对土地和房屋不动产按其价值合征不动产税，而不是分别课征土地税 (地产税 )或房屋税 (房产税 )，所以在现实生活中，各西方国家一般把土地税和房产税合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称之为房地产税，又叫不动产税。不动产税中，各国不动产税的征税依据有所不同，例如，法国以及英国的地方政府是依照土地及房屋的租赁价值课税的，而德国地方政府征收的不动 产税则以土地和房屋的资本价值为征税依据。另外，许多国家推行财产税制度，土地税包括在财产税之中，如瑞典、荷兰中央政府征收的财产税。 世界上多数国家和地区开征物业税 （ property tax） 的目1 的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于
4、财政型的物业税。 国外近年关于物业税的研究成果 : Jay K. Rosengard(1998)在著作中对四个正在实行物业税改革的发展中国家进行考察，并提出了许多发展中国家适用的物业税征管措施。 William Mccluskey (1999)在著作中对世界主要国家和地区进行了 财产税的国际比较，其研究模式影响了众多学者对物业税的研究。 Michaele.Bell(2003)在其著作中系统地论述了财产税的税制要素设计以及征管，为我国学者进行物业税研究提供了非常有价值的理论依据。 Cornia.Gary C 和 S1ade.Barrett A (2005)在其论文中对拥有多户居民住房或一体式公寓
5、如何征收物业税以实现横向公平和纵向公平进行了实证分析，并对收益法和市场比较法的优劣进行了比较分析。 Reform of UK local government domestic property论 文也详细介绍了英国的 domestic property tax。 国内研究现状： 我国对于物业税的研究处于发展探索阶段，尚未形成完整或规范的理论体系，部分地区开展了物业税模拟评税 (也称“空转” )工作。但由于我国的特殊国情，开征物业税前尚有很多函待解决的问题。目前我国对物业税的相关的研究主要集中在物业税开征的必要性、可行性以及对房地产市场影响等方面 : 1.关于必要性和可行性的研究 绝大多数学者
6、赞同现行房地产税制存在很多问题，开征物业税是完善我国房地产税制的需要，同时也是规范房地产税费标准、稳定地方政府税收的需 要。关于开征物业税可行性的观点 :陈淮 (2006)、吴俊培 (2006)等人认为时机已经成熟“不动产己经进入大多数家庭的资产构成，开征物业税的社会物质基础己具备”。 2. 关于物业税与土地出让金可否替代的研究 吴俊培（ 2006）、马克和（ 2006）、等学者认为物业税应该包括土地出让金。他们的主要理由是，现在地价攀升导致房价太高，认为以物业税取代土地出让金，就可以把土地的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地
7、产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更 多的人买得起房屋。 何振一（ 2007）、刘维新（ 2007）认为物业税与土地出让金不可替代。他们认为物业税是财产税的一种，而土地出让金是地租的别称，地租是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权时收取的土地租金，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。两种是性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地租是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。 3. 关于开征后的效应研究 王小霞（ 2006）认为，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了2 消费者，增加了消费者的住房成本。单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税 收问题，开征物业税是治标不治本。
8、房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围全面考虑，而不仅仅是开征物业税，物业税解决不了房地产税制中存在的根本问题。 刘维新（ 2008）认为物业税开征后房价会下跌但幅度不大。他的分析主要基于供求关系的变化。按照经济学的理论，从供给角度分析，开发商的建设成本相应降低，因此房价也就应当下降。但事实上影响房屋最大的因素还是供求关系，仅仅以成本来预测房价下降是不合理的。 3.参考文献 1胡怡建中国税制 M.北京：科学出版社， 2007 2吴俊培我国开征物业税的几个 基础理论问题 J涉外税务， 2006. 3陈淮房地产税不宜用于短期调控 J中国税务， 2006（ 3） 4马克和我国开征物业税的难
9、点和现实选择 J 税务研究 ， 2006（ 4） 5何振一物业税与土地出让金之间不可替代性简论 J税务研究， 2007（ 9） 6王小霞 国家开征物业税治标不治本 J 中国经济时报 ， 2006（ 1） 7刘维新开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响 J中国房地产金融，2008（ 5） 8王晓明，吴慧敏开征物业税对我国城镇居民的 影响 J财贸经济， 2008(12) 9傅光明关于土地出让金纳入物业税的探讨 J财会月刊， 2006(12) 10刘会洪物业税改革模式及税收效应研究 J现代经济探讨， 2010(6) 11韩德军，南灵开征物业税的理论探析 物业税的拉弗曲线理论解释 J中国房地产
10、理论， 2005(7) 12江航完善我国税收制度的对策研究 D 重庆：西南政法大学， 2009 13薛培红开征物业税的政策设计与税收效应分析 D. 西安：西北大学， 2007 14张琦我国现行房地 产税制结构的问题分析 D. 北京：中国政法大学， 2008 15史晓静 . 中国房地产税制研究 D北京：首都经济贸易大学 , 2007 16Jay K. Rosengard. Property Tax Reform in Developing CountriesM. Boston. Kluwer Academic Publishers, 1998. 17William Mccluskey Prope
11、rty Tax: An International Comparative ReviewM.Ashgate Publishing Limited Gower House, 1999. 18William Mccluskey, Residential Property Taxation: A Capital Value Banding ApproachJ, Journal of Property Tax Assessment&Administration, 2004. 19Frances Plimmer, W. J. McCluskey, Owen Connellan. Reform of UK
12、 local government domestic property taxes. Property Management. MCB UP Ltd. 1999. 二、研究方案 3 1.主要研究内容（或预期章节安排） 本论文拟从以下几个主要方面开展研究： 1 绪论 1.1 研究背景 1.2 研究目的和意义 1.3 研究方法与创新点 2 相关概念及理论基础 2.1 我国现行房地产税收制度及存在的问题 2.2 物业税与财产税、房地产税的关系 2.2.1 物业税的概念与改革框 架界定 2.2.2 财产税 2.2.3 房产税 2.2.4 物业税与财产税、房产税三者之间的关系 3 国内外房地产税征收实践
13、和经验借鉴 3.1 重庆和上海实施的房产税改革分析 3.2 美国、英国和香港地区房地产税征收概况 3.3 国际房地产税征收实践的经验总结 4 开征物业税的效应分析 4.1 对所有物业征收物业税改革模式的税收效应分析 4.1.1 税负递增效应 4.1.2 地区差异效应 4.1.3 结构冲击效应 4.1.4 行业差异效应 4.2 对基本住房免征物业税改革模式的税收效应 分析 4.2.1 财政效应 4.2.2 结构冲击效应 4.2.3 行业差异效应 2.实施方案和进度计划 实施方案： 文献阅读的重点是国内外有关物业税的相关理论，主要 通过中国期刊网、维普、学位论文数据库等查找相关的文献。 由于我国对
14、物业税的研究还处于初4 步探索阶段，所以本课题可以采用比较分析法，通过检索相关的国外文献资料，为我国的房地产税收制度改革提供启示和借鉴。然后将理论与实践相结合，利用暑期实践的机会，采用实地调研法对浙江省房地产市场进行实地调查，了解相关信息以取得该地区商品房房价及税费情况的第一手 资料，从而得出适合我国且比较科学的物业税改革框架和模式，并对物业税开征后可能产生的税收进行分析和预测。 进度计划： 第 6 学期第 19-20 周与第 7 学期第 1-5 周：在指导教师的指导下，广泛收集、研究相关文献资料，完成毕业论文选题。 第 7 学期第 6-12 周：在导师的指导下，完成外文翻译、文献综述和开 题
15、报告撰写；参加开题答辩，进一步论证选题价值、确立主要研究内容，论证研究方案的合理性和可行性。 第 7 学期第 13-14 周：撰写论文详细提纲，交给导师批阅，反复修改，保证论文结构的合理性。 第 7 学期第 15-20 周：开始写作 毕业论文，完成初稿。 第 7 学期寒假：结合毕业论文选题开展调查研究。 第 8 学期第 1-2 周：在导师的指导下进一步写作、完善毕业论文。 第 8 学期第 3-6 周：在导师指导下，充分利用毕业实习的机会，结合毕业论文内容开展进一步的调查研究完成论文。 第 8 学期第 7 周：在导师指导下，进一步修改、完善论文；定稿并上交。 第 8 学期第 9-11 周：参加毕业论文答辩。
