1、1广州市交通运输职业学校物业管理采购需求最高限价：人民币 555 万元（每年 185 万元）资格要求：1符合政府采购法第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。2 具有中华人民共和国物业服务企业 一 级或以上资质。招标范围1 采购内容确定 1 家成交供应商，为采购人提供物业管理服务（含房屋巡检、水电设备设施、物业基础设备设施维修、清洁保洁、绿化养护等管理服务。）2 政策要求成交供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；成交供应商应按照中华人民共和国
2、社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。3 服务期 36 个月2一、物业概况（一）校址：嘉禾校区地址：广州市白云区嘉禾上胜东街 23 号；广园校区地址：广州市广园中路松柏东街 49 号。司法教学点广州市白云区鹤龙一路 458 号（二）两个校区（1 个教学点及租赁场地）校园面积：62660.989 平方米（三）两个校区（1 个教学点及租赁场地）校舍建筑面积：109835.24 平方米。详见下表：序 号 建 筑 物 名 称 结 构 形 式 层 数 建 筑 面 积(平 方 米)合 计 1
3、09835.24一 、 嘉 禾 校 区 面 积 （含学校南门对面承租的场所） 96378.951 教 学 综 合 楼 （1号 楼 ） 框 架 结 构 十 10399.002 教 学 楼 （2号 楼 ） 框 架 结 构 五 55463 实 验 大 楼 （ 3号 楼 ） 框 架 结 构 八 134804 实 训 楼 （4号 楼 ） 框 架 结 构 六 5439.005 学 生 宿 舍 （ 5号 楼 ） 混 合 结 构 六 1674.306 学 生 宿 舍 （ 6号 楼 ） 混 合 结 构 六 2055.757 学 生 生 活 楼 （7号 楼 ） 框 架 结 构 八 131758 教 工 宿 舍 （
4、 8号 楼 ） 框 架 结 构 七 3053.349 东 门 岗 框 架 结 构 一 2010 南 门 岗 框 架 结 构 一 3011 配 电 房 混 合 结 构 一 20.2512 发 电 房 混 合 结 构 一 36.1013 大 门 口 及 广 场 / 一 8500人 防 （ 地 下 停 车 场 ） / / 160014 运 动 场 / 一 16342.2115 运 动 场 看 台 底 框 架 结 构 / 84516 长 安 福特 教育 培 训 中心 钢 结 构 二 60817 轨 道 实 训 场 砖 棚 结 构 一 64818 电 梯 实 训 场 钢 结 构 三 78019 大 众
5、整 车 实 训 场 砖 棚 结 构 一 81820 租赁实训场(南门租赁实训场 及驾训场) 南 门 框 架 结 构 一 101583(五)其他物业情况：1、采购人绿化鱼池情况：绿化面积占用地面积 20%（9804.2 平方米） ，无喷淋系统使用。两个鱼池，鱼池用水泵过滤，无专门过滤池。2、采购人供电系统，嘉禾校区：1000KVA 变压器 2 组和高压变电房 1 间，低压电房 1 间和 1 台 500KVA 的发电机；广园校区：由公用变压器供电；司法教学点由司法学校专变供电。3、采购人电话系统：两校区有外线电话约 70 台；4、采购人的供水系统（含广园校区及司法教学点）：水表 3 个，二级计量水
6、表 14个，地下埋有 DN150 和 DN100 的主供水管，DN200 的二次供水水管，泵房设有生活水泵14 台、消防水泵 10 台和自动变频水泵 4 组，并有两台事故潜水泵；5、空气能热泵系统：6 栋（广园校区 2 号楼、5 号楼，嘉禾校区 5、6、7、8 号楼）学生宿舍楼顶都安装空气能热泵系统，供学生冲凉用水。6、饮水系统：两校区教学公共区域设热饮水机 22 台，供学生饮用热水。21 砂轮机房 框 架 结 构 一 14122 活动板房 简 易 结 构 二 14023 西侧整车实训场 钢 结 构 一 66024 燃气实训场 简 易 结 构 一 210二 广 园 校 区 面 积 10291.
7、1825 南 楼 （ 1号 楼 ） 框架结构 六 3572.4626 东 楼 （ 2号 楼 ） 框架结构 六 1558.227 北 楼 （ 3号 楼 ） 框架结构 三 149028 考 试 中 心 （ 4号 楼 ？ ） 砖混结构 一 698.1229 学 生 宿 舍 西 楼 （ 5号 楼 ） 框架结构 六 277630 四 合 院 砖混结构 一 181.431 门 岗 砖混结构 一 15三 司 法 教 学 点 面 积 3165.1132 机 械 加 工 室 砖混结构 一 151533 钳 工 1室 砖混结构 一 352.234 钳 工 2室 砖混结构 一 379.8535 物 流 实 训 室
8、砖混结构 一 918.0647、风扇：16 寸吸顶风扇约 1870 台，挂壁风扇约 120 台，吊扇约 500 台。8、空调系统：3 号楼 8 楼礼堂一套中央空调，其他为分体式空调机：现有约 320台，2018 年 9 月预计新增 330 台，2019 年预计新增 400 多台。9、电梯：现有 4 台电梯；其中 2 台客梯、2 台货梯。10、燃气系统：嘉禾校区现有一套天然气系统，5 个天然气表，其中 2 个负责向采购人饭堂供气，2 个封停，另一个为实训专用。广园校区 1 个天然气表，供广园饭堂用气。 11、化粪池：嘉禾校区 15 组，广园校区 4 组，司法教学点 1 组。12、垃圾清运及垃圾池
9、：嘉禾、广园两个校区及司法教学点 3 个垃圾池13、球场：嘉禾（足球场一个占地总面积为 16342.21 平方米，其中运动场为15472.21，其余面积为看台、舞台面积，篮球场一个占地面积 3575 平方米） 、广园（篮球场一个占地面积 1120 平方米） 。14、其他用电设备设施：除各楼宇照明系统外，另有路灯约 60 多盏、球场灯 16盏。 二、服务范围（包括：嘉禾、广园两校区，司法教学点及租赁场地）（一）校园内建筑物、道路广场、球场、围墙等的安全巡检管理与养护；（二）校园内水电设备设施维修养护和运行管理服务（包括供配电系统、给排水系统、空调系统、通讯系统、风扇、电梯系统等运行服务）；（三）
10、物业基础配套设备设施维修养护和管理服务（包括所有物业的门窗、课桌椅、宿舍铁柜铁床、办公桌椅等设备管理、搬迁与维修服务等（不含整体搬迁）；（四）清洁保洁工作（分为物业管理区和学生包干区，按不同标准执行；详见清洁保洁区域划分及表 4-1）；（五）绿化养护（含校园树木、绿化景观、室内盘栽等植物及鱼池等）（六）对外培训、大型活动的场地准备及卫生清洁保洁；（七）采购人安排的其他工作。二、服务内容及标准（一）建筑、道路广场、球场、围墙安全巡查与养护服务内容及标准1、总体标准定期对校园内房屋结构及涉及使用安全的部位，由中标人进行巡查，并建立巡查表，记入校舍档案中。对损坏处联系采购人，由采购人组织专业单位及时
11、修理，巡查、保养记录完善；楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴膜无破损、无污染，无违反规划乱搭乱建；楼宇、建筑物防雷设施完好。在房屋保修期内，房屋建筑的主体结构、路面、道路、防水工程和装饰工程出现5的质量问题，由施工单位负责整改。中标人配合采购人进行检查和监督落实，检查监督结果以书面形式及时报采购人。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，由中标人巡查并上报采购人。路面路基和雕塑、建筑小品及地下管网等设施，中标人无法进行处理和修复的，向采购人采购人汇报，由采购人联系专业单位及时修理。2、房屋本体维修养护内容与标准表 1-1 建筑、道路广场、球场、围墙安全巡查与养护标准（适用于各校区、教
12、学点）序号项 目时间间隔次数 安全巡查与养护维内容梁 每季 一 检查有无变形、裂缝、腐蚀。板 每季 一 检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。柱 每季 一 检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。承重墙 每季 一 检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每季 一 检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。每半年 一 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。材料费另计2承重结构金属构件备注加强台风暴雨等恶劣天气对金属结构体系的适时巡查。加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构体系的巡查工作。3 非承重墙 每月 一 检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。4 屋面防水涂层、采光玻璃每周 一清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。检查雨
13、水口有无堵塞，发现异常及时疏通。检查屋面有无积水。检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边。检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏。 检查涂料防水层有无破损、老化造成屋面渗漏。检查避雷网有无脱焊和间断，脱漆等现象。检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况每季 一检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损。5 楼地面每年 一 检查楼地面面结构功能的完好性。6 楼梯 每月 一 检查扶手、踏步有无损坏。6每半年 一油漆型钢组合的楼梯、扶手、护栏网。对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8 共用通道 每月 一检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱。共用通道及门厅的墙面有无污迹和剥
14、落，发现污迹及时清洁。检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。内墙面 每半 年 一 对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。11 吊顶 每周 一 检查有无松动、脱落现象。每月 一 检 查 （塑）钢门窗、铝合金门窗等 有 无 松 动 、翘 曲 变 形 、 生锈霉 变 和 腐 朽 。门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。12 门窗每 半年 一更换门窗的易磨损部件。13地下室每周 一检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象。每季 一 检 查 各 楼 宇 建 筑 物 防 雷 设 施 是 否 可 靠 ；发 现 有 断 裂 或 连 接 不 牢 靠 接 口 及 时 处 理 。14防雷设施 每年
15、 一在上年度防雷检测报告有效期前一个月约检测机构进行本年度的防雷设施检测，配合并按要求整改。15建筑物高空物每日 一每日对所有建筑物天台进行巡查，对天台的排水排污管道进行巡查与维修，保证其完好，排水畅通、无堵塞和泄漏，渠口栅盖齐全，并做好相关记录。对高空物进行目视检查，并用手摇动是否牢固，发现问题及时维修或上报16 围墙 每年 一每年进行一次外墙清洁作业，外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂，检查围墙是否出现损坏，倾斜等情况。每日 一日全面清扫 1 次、随时保洁，做到无沙尘、无污迹、无垃圾、杂物17 道路每月 一 每月使用高压水枪冲洗 1 次或视污染程度定18 广场 每天 一每日对广场进行日常保洁
16、，拖地 1 次/天；对广场的标牌和公共设施进行 1 次/天的日常保洁。对LED 屏进行目视检查，发现无显示或不正常显示及时上报。7每周 一 每周对广场的排水沟和广场地砖进行检查，发现损坏情况及时上报19运动场每周 一每周对运动场的固定运动设备设施进行检修，发现设备设施松动立即进行紧固，焊接等作业。发现损坏及时上报。（二）水、电类设施设备维护和运行管理服务内容及标准1、总体标准（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。（2）制定水电设备设施安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确
17、使用，精心维护，备齐备件，及时维修。（3）实行 24 小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。（4）水电设备设施及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。 （6）定期对水电设备设施进行检查、维护，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报采购人处理。（7）设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过 2小时，一般性设备维修不超过一天，重大维修不超过三天，紧急故障应接到通知后 10分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。2、供配电系统服务内容与标准（1）对供电范围内的
18、电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备维护档案，做到安全、合理、节约用电；（2）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；（3）建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障；确保设备 24 小时正常工作。配电房值班按照有关规范要求执行。（4）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关及漏电装置保证完好，确保用电安全；（5）保证正常供电，无人为停电、断电事故。确实需要限电、停电的，需提前 30分钟通知各部门，临时用电管理措施与停电应急处理措施完备，备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。8（6）涉及 10KV 电压的用电设备设施由采购人聘
19、请专业维保公司维护保养，中标人负责日常维保及故障报修联系、故障修复跟踪服务工作。表 2-1 供配电及用电设备维护与管理标准（适用于各校区、教学点）序号项目 工作内容 工作要求 质量标准1机器整体表面卫生清洁。2检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带情况。3检查和清洁电气接头和蓄电池。4 每 2 周 试 运 行 15 分 钟 。每周一次1机器整体表面无灰尘。2保持润滑油位、冷却水位、蓄电池电位正常，无渗漏。燃油充足，和传动皮带松紧正常，无磨损。3.电气接头和蓄电池表面无氧化物，并根据情况补充蓄电池电解液。4.保 持 设 备 油 压 、 油 量 、 水 温 、 电压 、 频 率 正
20、 常 ， 发 电 机 组 无 异 常 声音 。1打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。2检查配电箱内接头是否紧固。3检查各类传感器信号是否正常。每 半 年 一次1对地绝缘电阻符合要求。2配电箱内接头无松动。3确保各类传感器信号正常。1柴油发电机1调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。2根据机组运行情况检查润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。每 年 一次1调整各张紧轮张紧度适中。2根据实际情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。2高压环网柜1.检查设备外观、运行、负荷情况。2.检查各种指示灯是否完好。3.各种标示牌悬挂位置是否正确。每天一次1.外观完好，外部无灰尘，运行无噪
21、声，负荷在正常范围内。2.各种指示灯指示正常，完好无缺。3.标示牌悬挂位置正确无误。91.检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。2.检测接地电阻。3.检查电源接线装置。4.高压工具（套）送检测机构检测。每 半 年 一次1.操作机构灵活，互锁机构正常有效。2.接地电阻应符合规定要求。3.电源接线装置螺丝紧固无松动。4.工具有效期前 1 个月送出。1.检查外观及运行情况。2.检查环境控制箱是否正常。3.检查变压器电压、电流是否在额定范围内。每周一次1.外观完好，运行无异常响声。2.确保环境控制箱能正常运行，室温过高时风机能正常起动，风机运行正常。3.变压器无过载运行。3变压器 1检测接地电阻，各
22、接线装置。2检测变压器线圈绝缘电阻。3清理表面灰尘，检查冷却油量是否正常。每 年 一次1接地电阻符合规范要求，各接线装置紧固无松动。2变压器线圈绝缘电阻符合规范要求。3表面无灰尘，冷却油量正常。1.检查外观，电源指示、电压、电流，三相负荷平衡情况，有无异常声响。2.检查配电开关进出线端情况。4.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。5.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。每天一次1.外观完好，电源指示、电压、电流正常，三相负荷基本平衡，无异常声响。2.配电开关进出线接线端接触良好，无发热、过载现象。4.开关状态位置正确，标示清晰。4配电柜、动力柜、控制柜1.机柜卫生清洁；2.检
23、查紧固配电开关装置接线端口螺丝。3.检查开关设备有无过载现象。每半年一次1.机柜卫生整洁，表面干净无尘。2.配电装置螺丝紧固无松动，接线端无发热变色。3.无因发热烧焦和过载现象，否则必须更换该配电设备。 101.检测接地电阻。2.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。每年一次 1.接地电阻符合规范要求。2.过流保护装置、联锁装置可靠。检查公共区域照明器具是否有破损、失效现象。 每天一次 公共区域照明器具完好，有效。1.检 查 照 明 开 关 （ 盒 ） 是否 有 老 化 、 破 损 、 变 形 ，外 观 是 否 完 好 稳 固 。 检 查灯 具 是 否 完 好 。2.根据季节的变化调整灯光工程的
24、开关机时间。每月一次1.照 明 开 关 （ 盒 ） 无 老 化 、 破 损 、 变形 ， 外 观 完 好 稳 固 （ 手 摇 不 松 动 ） ，灯 具 完 好 。2.合理调整灯光工程的开关机时间。5照明器具对全校照明器具进行检修和清洁。每半年一次照明器具外表无灰尘，确保使用状况良好。1检查线路槽、沟是否完好。2检查敷设环境有无积（漏）水、杂物。3供电电缆标示是否清晰、有无脱落。每周一次1有线就有槽（保护管套），电线无外露。2敷设环境无积（漏）水、杂物。3电缆标识清晰、无脱落。1、检查线路、开关、接线端口。2、对全校各用户端（所有课室、宿舍、办公室、实训室或重要设备专用）的漏电开关进行试验并记录。每月一次1、线路、开关无过热现象，接线端口紧固。2、漏电开关试验动作灵敏，记录齐全。6供电线路、用（漏）电开关 1检测线路绝缘电阻。2金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。（材料费另付）每年一次 1线路绝缘电阻符合规范要求。2涂防锈漆或沥青前必须先除锈。检查风扇完好情况，即坏即修。每天一次 当天修好7风扇 1、检查风扇有无叶片破 每周一次 叶片无破损，有保护罩，底座螺母
