1、1保利物业在天正湖滨花园的坎坷物业服务历程天正湖滨花园广大业主：为使天正湖滨花园广大业主能够真实地了解保利物业在天正置业采用高薪挖角、聘用社会闲散人员鱼目混珠、违规施工、严重侵害业主权益的层层封锁和刁难下，努力为业主提供服务和维护业主的合法权益及公司的品牌的坎坷服务历程，现将天正置业在保利物业在天正湖滨花园服务期间的种种卑劣行为公布如下：一、天正置业借“牌”无“品”行为直接损害保利物业品牌和社会形象“保利”的优质品牌对于天正置业将天正湖滨花园的定位高档楼盘起到很大的作用，但其在与保利物业合作期间，其只想通过借“牌”极尽扩大自己利益，但在销售和后期管理上的无“品”行为大大损害保利物业在社会上的整
2、体形象。1、对保利物业前期物业服务形象的损害为促进房产销售，开发商不惜重金浓妆艳抹其样板房和其公司本部办公场所，但对于保利物业服务中心对客的服务窗口也是展现保利物业对外服务形象的服务中心办公场所却很少顾及，与其公开信中所谓的“顶礼膜拜的态度引入保利物业”大相径庭。在保利物业管理期间，服务中心办公场所三易其地，且皆是毛坯房，这给来服务中心办事的业主留下不好的印象，虽然服务中心通过提升和规范服务礼仪和行为等软件来赢取顾客的良好印象，但较差的和常变动性的办公硬件环境不仅有损保利物业品牌形象同时在一定情况下也动摇管理人员信心，同时也表现出开发商之对保利物业的漠然，更有甚者，在该项目二期2交付完毕后，开
3、发商将地下室作为物业办公用房交付保利物业（如图一） ，而天正置业却十分注重自己的品牌和形象在条件优越的商务楼办公，其成立的子物业公司占据着本应为该小区物业用房的场所，天正置业爱惜自己的羽翼，将其子物业公司天正物业办公场所粉饰一新，窗明几净（如图二） ，这种违反国家相关法律法规，侵占全体业主利益，同时地下室办公场所形象也大大影响保利物业的品牌。图一：开发商划定的天正湖滨地下物管用房图示天正湖滨地下物管用房入口 地下物管用房大门 物管用房内管道林立的内饰以上办公用房就是天正置业给所谓其“以顶礼膜拜的态度引入保利物业”的办公场所图二：开发商子物业公司天正物业办公场所（在天正湖滨二期原应划定为天正湖滨
4、物管用房的场所）3窗明几净的天正物业办公场所（原应划定为天正湖滨物管用房场所）天正置业在商务楼内的办公区域根据关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见 （宁房管2006247 号）1.1、凡在 2001 年 3 月 1 日以后竣工交付的商品房项目，建设单位应按规划总建筑面积（包括商业、办公、会所、幼儿园、农贸市场等）的 34交付物业管理用房。 ”1.2 物业管理用房不得设置在地下，不得占用业主共用的配套设施，不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足 2.2 米的房屋计入物业管理服务用房面积。1.3 开
5、发建设单位在申请办理商品房预售许可或所有权初始登记时，应对符合登记条件的物业管理用房，以全体业主的名义一并申请预登记，并代为保管登记证明。待实施物业管理或业主大会成立后，移交物业管理企业或业主委员会保存。根据省建设厅关于物业管理服务用房有关问题的处理意见的通知1.1 物业管理服务用房建造的基本标准。应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业管理服务用房内预留端口，具备正常使用功能。42、分化瓦解、重金收买服务中心管理和服务人员天正
6、置业子物业公司天正物业堂而皇之的在二期办公，其利用自己资金实力采用重金收买的政策分化瓦解保利物业服务中心管理和服务人员，从经理、主管到领班和员工，从管理人员到操作人员，从事务助理到保安和工程，据统计，服务中心人员天正物业均已经谈过，就连才来刚两天的新经理他也找去谈谈，许诺以重金，要求保利物业员工为天正置业效力。这样的状态给服务中心日常服务造成很大的困难，天正置业通过利诱和恐吓等种种手段，从保利物业服务中心挖走管理人员、客服、工程人员和保安近一半人员，保利物业人事部门费心费力招回保安员，天正物业直接加工资挖走，并且在二期园区训练（如图三） ，被保利物业劝离后又在地下车库培训，基础工作人员往往重视
7、眼前利益很难控制，不仅造成服务中心工作人员人心不稳，而且对保利物业给业主的日常服务造成很大的影响。图三：天正物业保安在天正湖滨花园地下车库训练休息照片53、怂恿违规业主利用黑社会威胁保利物业管理人员2010 年 7 月 21 日下午 14:10 分，部分社会闲散人员 20 余人到分公司威胁保利物业管理人员，以期达到地产承诺其违规装修店招和打通五栋前后门的企图。4、用手机群发天正湖滨花园业主散布保利物业撤管谣言，造成保利物业收费非常难由于多名天正湖滨花园管理人员和客服人员跳槽到天正物业，所以天正物业掌握园区业主相关资料，天正置业利用其掌握的业主信息利用手机群发方式告知全体业主保利物业将撤管，并在
8、网上公示（如图四） ，造成业主心里动荡，7 月份是我服务中心全力收费时期，虽竭尽全力但收效甚微，影响项目服务质量。图四：天正置业向全体业主群发物业撤管信息并在网上公示6二、保利物业合法经营，定期公布账务根据保利物业与天正置业签订的天正湖滨花园前期物业服务协议相关约定，保利物业可以合法开展多种经营，多种经营也是符合国家相关法律法规要求的，保利物业每半年在小区公示栏上向全体业主公布一次账目，业委会成立后，保利物业也将相关账目向业委会提交，并拟将多种经营收入转交给业委会。三、保利物业按约履行合同，提供质价相符的物业服务，客户满意度达 90%以上在 2010 年 8 月天正湖滨花园创建南京市优秀物业服
9、务项目的考评中，由区、市物管办、抽调的各物业服务企业专家组成的考评组在对天正湖滨花园现场服务进行严格的考评后，对我们的服务给出 92 分的高分，这是一次第三方考评，其公正性不言而喻，这与天正置业所言保利物业在天正湖滨花园没有提供质价相符服务的最好驳斥。同时，再看看天正置业在保利物业服务期间给保利物业提供了哪些“帮助”1、天正置业开发的天正湖滨花园房屋质量问题转嫁保利物业，对保利物业实质管理造成严重伤害按照国家相关法律法规规定：开发商销售其产品房屋（包括相关配套设备设施）应该承担其销售产品的质量保证及根据相关房屋本体和设备设施的不同要求承担一定时段的保修义务，这是开发商的保修义务，物业公司只负责
10、协调、联络、反馈。7天正置业极力转嫁自己义务给保利物业，在保利物业协助其房屋交接给业主后，其即将相关房屋建设、设备设施供应商（包括玻璃幕墙、门窗厂家、消防、弱电供应商维保商）名单交与我服务中心后即象是他的义务一并交与保利物业，以后与他无关一样，几乎不再过问维保方是否尽责。由于开发商与相关建设方、维保方错综复杂的关系纠结，保利物业就业主提出的关于幕墙渗水、空调室外机由于其建设期间外墙封闭无法工作、消防管路漏水、垃圾池设置等联系维保方，维保方不及时解决，保利物业在函告天正置业，天正置业与维保方就相关建设问题互踢皮球，使物业无法作为，保利物业虽积极解释，但业主很少理解，迁怒物业，投诉纷至沓来，久难平
11、复，由此引起物业费用难以收取，同时物业品牌受到伤害。（1）天正置业不顾保利物业建议，执意将一期垃圾池建在 4 栋外围，结果此栋楼物业费皆拒交；（2）天正置业为外立面美观，将 5 栋精装修业主室外机组外立面封闭，造成业主空调无法正常运转，业主因此拒交物业费，后天正置业在物业和业主联合强烈要求下，雇请人员将外墙砸掉才使机组正常运行。凡此种种，由天正置业原因造成业主投诉和拒交物业费的占总投诉量的 85%左右，而且，由天正置业遗留问题皆是十分难以处理的问题，天正置业以种种理由拖延，直至过保修期，将相关责任和维修维保费用转嫁给保利物业和全体业主，经初步统计，由于天正置业遗留的问题如彻底整改需要投入近 1
12、50 余万元，具体如下表： 附表一：天正湖滨设备设施整改和维保费用一览表序号 项目整改费用（万元）备注81 供配电系统 102 弱电系统 20 安防系统问题较多3 车库设备设施 104 消防系统 35消防瘫痪，罚款 3050 万元，并且一旦失火，损失不可估量5 电梯系统 156 供水系统 10 水压不稳且较低，尤其在 6#楼7 空调系统 20 原遗留问题较多，有些无法解决8 房屋本体、道路 109 玻璃幕墙 1010 绿化保养 10合计 1502、天正置业为一己利益，偷工减料，侵害全体业主和保利物业的利益。为开拓招租将不属于自己的权益承诺给租赁户却将承诺兑现责任转嫁给保利物业，增加物业管理和收
13、费难度（1）为节省整栋楼增容的巨额资金，天正置业在 5#、6#楼电力使用上采用虚假瞒报，欺骗租赁户的方式招租。5#楼业主室内二级空开 63A（给业主感觉容量很大） ，但其业主强电井配电箱内一级空开容量 40A，如业主用电量超过 32A 时，楼层强电井配电箱内业主一级空开（空开容量为 32A）跳闸（断电），而业主室内二级空开（空开容量为 63A）则不会跳闸（断电） ，业主家不跳闸而强电井内跳闸，业主认为是物业问题，开发商将矛盾直接转嫁给保利物业。同样 6#楼楼业主室内二级空开 32A，但其业主强电井配电箱内一级空开容量20A，如业主用电量超过 20A 时，楼层强电井配电箱内业主一级空开（空开容量
14、为 20A）跳闸（断电） ，而业主室内二级空开（空开容量为 32A）则不会跳闸（断电） 。92010 年 6 月 29 日 6#楼（18 层办公楼）配电房跳闸三次，2010 年 6 月 30日 6#楼跳闸两次，经服务中心和供电局合力调查诊断为：18 楼（天正置业）用电过载，加之 17 层通 18 层母线槽施工质量问题（由于此项工程是天正置业请外单位施工，未请供电局施工，故供电局不予保修） （如图五） 。五次跳闸造成整栋办公楼五次停电（此栋办公楼现在办公的有华泰证券、宁波银行等金融公司和一些科技、装饰等公司）引起此栋楼广大业主投诉，要求我服务中心赔偿因停电造成其公司电脑等设备损坏和数据丢失的损失
15、，并拒交物业管理费。虽然保利物业已经明确知道这是天正置业的责任，但为维护双方合作保利物业支付了维修费用。图五：6#办公楼 18 层天正置业办公层位于 17 层电源母线槽烧坏示图母线槽下端因连接施工和过载烧坏（2）天正湖滨停车位问题一直是困扰整个小区的一个重要问题，原因是天正置业为追求最大利益，对自己的产权车位只卖不租，且售价较高，达 26-3010万元/车位，在业主向相关政府主管部门的一再投诉下，根据国家相关法律法规要求，天正置业终于将原本属于全体业主共有的 89 个公共车位交给全体业主，保利物业予以公开摇号后对业主进行车位分配，但对于这样一个高档小区，这点车位只是杯水车薪，难以满足业主需求，
16、业主纷纷要求开放 5#6#楼公共区域作为停车场，而此同时，天正置业为促销其 5#、6#楼商业和办公，单方面承诺租赁或购买其 5#、6#楼的商户给予一定的公共停车位，如其违规同意给一楼交通银行 20 个车位、三楼商户餐饮 40 个车位、华泰证券 10 个车位、宁波银行 15 个车位等等。首先，5#、6#楼通道是公共区域，开发商无权单方面承诺；其次 5#、6#楼通道停车总容量才 118 个，开发商承诺车位数量远超此数量，得建一个立体车库才行。天正置业随口承诺，并不与商户签订文字协议，且不告知保利物业，当商户与开发商签订买卖或租赁协议后，商户要求保利物业兑现开发商承诺的车位数量，使保利物业管理工作十分被动。（3）天正置业高价引进宁波银行，承诺其可以封堵二楼消防通道作为监控室，增加面积不收费，众所周知，消防通道对大厦的重要性，及消防部门管理的严格，违反消防相关法规，消防部门可以对相关责任人处以刑事拘留，对相关责任单位处以 3050 万的罚款，而此管理主责部门是保利物业，宁波银行施工时即要求保利物业兑现由消防通道封堵的天正置业的承诺，而已签订合同的天正置业却以没有文字承诺踢起皮球，在宁波银行执意要求下，天正置业才出了一个很圆滑的要求保利物业配合的文字说明（见图六） 。
