1、1三亚凤凰水城控制性详细规划文 本目 录第一章 总则 .2第二章 发展目标、定位与规模 .3第三章 土地使用分类与控制 .3第四章 地块划分及编码 .5第五章 建筑规划管理控制 .5第六章 道路交通设施控制 .8第七章 公共服务设施控制 .12第八章 城市设计导引 .13第九章 市政公用设施工程规划 .15第十章 名词解释 .18附表 .222第一章 总则第 1 条、 为加强三亚市凤凰水城发展建设的规划管理工作，落实上层次有关规划的要求，提出规划管理及相关的控制标准，促进凤凰水城合理地开发与建设，特编制该文本。第 2 条、 三亚市凤凰水城控制性详细规划成果由文本、图件、说明书三部分构成，文本和
2、图件是三亚市城市规划管理的法定性指导文件，凡在规划范围内进行的各项规划及建设活动，均应遵照本规划执行，下一层次规划也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。第 3 条、 规划依据1. 中华人民共和国城市规划法 ；（1990）2. 建设部城市规划编制办法 （2006 年 4 月 1 日） ；3. 城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790；4. 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）以及相关的规范法规等。5. 海南省经济特区城市规划条例 ；6. 三亚市城市规划管理办法 ；7. 三亚市城市总体规划 （19952010 年） ；8. 三亚市水务部门对三亚河道要求 （2005） ；9. 海
3、南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定琼府200119 号文；10. 三亚市城市管理办法三亚市人民政府 1992 年；11. 三亚市各类建设项目自备停车位和建筑后退道路红线距离控制指标暂行规定三亚市人民政府 1992 年；12. 三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定 ；13. 三亚凤凰国际水城概念规划方案整合 ；14. 海南省建设厅文件（琼建规函200651 号） ；15. 海南省国土环境资源厅文件（琼土环资函2006195 号） ；16. 海南省国土环境资源厅文件（环评告知书2006132 号） ；17. 三亚市规划局文件（三规函字200685 号） ；318. 三亚西河
4、河道整治规划 ；第 4 条、 本规划经三亚市人民政府批准后，由三亚市规划局负责组织实施，解释权属三亚市规划局。第二章 发展目标、定位与规模第 5 条、 规划定位集休闲度假、投资、养生、生态居住为一体的大型综合社区，体现热带景观风貌的生态型现代水城。第 6 条、 发展目标 将三亚凤凰水城打造成中国旅游度假地产第一社区，引领和推动三亚经济由旅游观光型向休闲度假型的转变。打造真正标志性的三亚时尚度假生活。第 7 条、 规划规模（） 用地规模片区规划用地总面积 214.43 公顷，其中城市建设用地面积 182.49 公顷。（） 人口规模按居住容量预测，片区可容纳的当量居住人口约为 2.9 万人。第三章
5、 土地使用分类与控制第 8 条、 本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90） ，划分至中类或小类。第 9 条、 规划总用地面积 214.43 公顷，其中城市建设用地 182.49 公顷，占规划总用地的 85.1，水域等非建设用地 31.9 公顷，占规划总用地的14.9。第 10 条、 规划居住用地总用地面积为 134.45 公顷，占总建设用地的 73.67%，分为二类居住用地，9 年一贯制学校用地和小区绿地。其中：4二类居住用地面积为 131.47 公顷，占总建设用地的 72.04，以多层住宅和高层为主；9 年一贯制学校用地面积为 1.05 公
6、顷，占总建设用地的 0.58，安排在 C06 地块。小区绿地面积为 1.93 公顷，占总建设用地的 1.05。第 11 条、 规划公共设施用地总面积为 5.73 公顷，占总建设用地的 3.14%，分为行政办公用地、商业金融业用地和旅馆业用地。其中：行政办公用地面积为 1.90 公顷，占总建设用地的 1.04；商业旅馆业混合用地面积为 2.91 公顷，占总建设用地的 1.59；旅馆业用地为 0.92 公顷，占总建设用的 0.50。第 12 条、 规划商业居住混合用地面积为 9.45 公顷，占总建设用地的 5.18%，规划布置商业、金融保险业、服务业等。第 13 条、 规划道路广场用地面积为 20
7、.45 公顷，占总建设用地的 11.22%第 14 条、 规划区绿地总面积约 12.41 公顷，占总建设用地的 6.80%第 15 条、 规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图件的规定。第 16 条、 在规划区内进行土地开发时，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划土地使用地性质时，应符合土地使用性质的兼容性规定，并经三亚市规划行政主管部门核准。但公共设施用地（特别是非盈利性公共设施用地） 、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿地等不得任意改变其用途。第 17 条、 建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应与所在地块的土
8、地使用性质相符。建筑使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的使用性质不符时，必须经过规划管理部门核准并符合土地使用兼容性规定，同时应遵守其它一切有关法规条文规定以及有关政府契约条款的规定。5第四章 地块划分及编码第 18 条、 地块划分原则规划的用地性质应单纯（允许小面积相容性质用地的存在，但不允许不相容性质用地存在） ；地块以街巷或其它道路及河道为界；地块规模按其使用性质或实际的开发需求进行调整。第 19 条、 地块编码地块编码采用两级编码方法，共划分为 6 个片区，37 个地块。地块编码按由东往西，自北向南的顺序。第 20 条、 规划确定的地块界线，并不一定代表确定的地
9、块用地红线范围，在详细规划设计和开发建设中，经规划管理部门批准，可根据实际情况将地块进行合并或细分，但其项目建设规模必须符合图则中提出的总体控制指标要求。第 21 条、 规划区内的土地使用和开发建设宜成片进行。第 22 条、 本规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下一层次规划设计时略有修改，但须报经规划管理部门批准。第 23 条、 本规划地块红线等控制坐标采用三亚市地方坐标系，设计标高为黄海高程系。第五章 建筑规划管理控制第 24 条、 建设使用强度控制土地开发强度的控制通过容积率和建筑覆盖率两项指标来控制。1.容积率：容积率指标为上限指标，地块内开发建设的容积率指标不得超过规划
10、中规定的指标，详见附表四“地块指标控制一览表” 。2.建筑覆盖率：建筑覆盖率为上限指标，地块内开发建设的建筑覆盖率不得超过规划中规定的指标，详见附表四“地块指标控制一览表” 。6第 25 条、 建筑间距控制建筑间距的控制应符合以下规定：1.住宅建筑间距按日照间距系数 1.0 控制。2.建筑间距的控制应同时满足消防、卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求，当同一地块同时涉及多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。第 26 条、 建筑高度控制地块内所有建筑的地平面以上高度不得超过规划中规定的建筑高度控制指标。第 27 条、 建筑退线控制1.沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽
11、度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离应按表 1 控制。表 1 三亚市建筑后退道路红线距离控制指标注：1) 、旧城建筑后退道路红线距离按表中的规定计算出后乘以 0.7 系数。2)、位于主要交通集散地段的建筑物或人流集散量大的建筑物视其情况后退距离的酌增。72.地块与地块之间应考虑开设消防通道的可能，两侧应各退后用地边界不少于 5 米。3.居住区内建筑退让应满足城市居住区规划设计规范中的相关规定。4.建筑的退让道路红线距离控制应同时满足消防及日照间距等相关规范要求，当同一地块同时涉及多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。第 28 条、 绿地率依据各类规
12、划绿地用地的特殊性，确定各类用地绿地率的下限指标。1.公共绿地由于需要安排适量游憩设施和道路，绿地率控制不低于 80。2.商业、金融、市政公用设施等单位，绿地率不小于 20。3.居住绿地率不小于 40。居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。4.机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育等单位，绿地率不小于 35。第 29 条、 建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建，当其使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门批准并符合本规划的土地利用相容性规定。第 30 条、 规
13、划对区内总用地及各基本地块的性质及使用强度采用综合控制指标体系。控制指标分为规定性和指导性两类。各地块的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、配套车位、配套公共设施、交通出入口方位、建筑后退红线距离等规定性指标必须符合分图图则及附表四中规定的指标，各地块的居住人口、建筑环境空间等指导性指标可参照执行。第 31 条、 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；对于单体建筑需要提高层数时，在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度；需要降低层数时，在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。第 32 条、 依据三亚市各类建设项目自备停车位和建筑后退道
14、路红线距离控制指标暂行规定的规定，建筑物后退道路红线距离按表 2 控制：8表 2 建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）10 层高30 层11-16高 31-50 米 17 层高 50 米城市主干道红线宽 40 米以上 8-10城市次干道红线宽 30-39 米 6支路红线宽 18-29 米 4街坊路红线宽 15 米以下2-3后退道路红线距离10 层（30 米）后退距离+建筑高度-30 米/5后退道路红线距离17 层（50 米）后退距离+建筑高度-50 米/5第 33 条、 两建筑之间的侧距，多层最少为 6 米，高层最小为 13 米。建设单位要在上述侧距通行自备车辆，侧间距还需增加。如需设置消
15、防设施，由消防部门协同规划主管部门确定。第 34 条、 各地块建筑在实施规划所列的准许用途时，除需满足图则和附表中相关要求外，还必须遵守一切相关的法律规定以及有关政府合约条款的规定。第六章 道路交通设施控制第 35 条、 道路总体布局规划路网结构分为干道与支路两个等级。规划干道共 6 条，分别为；凤凰路、金鸡岭路、解放四路、一环路、回新路和中心规划路；规划支路共 9 条，分别为南航路、沿河路、一号路、二号路、三号路、四号路、五号路、六号路、七号路；道路红线及道路端面形式参照表 3。规划区内建议性道路的线型路可根据实际开发进行适当调整，但必须保证与其余路段的衔接，并符合与相邻道路交叉口的间距要求
16、。层数范围后退距离（米）道路类型9表 3: 三亚市凤凰水城道路基本情况一览表 序 号 道路名称 起讫 道路等级红线宽度（米）断面分配备注1 凤凰路 回新路一环路 干路 80 17-2-5-2-11-6-11-2-5-2-172 金鸡岭路 一环路解放四路 干路 50 5-1-6-2-8-6-8-2-6-1-53 解放四路 回新路金鸡岭路 干路 40 4.5-1-4-1.5-8-2-8-1.5-4-1-4.54 一环路 凤凰路金鸡岭路 干路 34 4-2-8-6-8-2-45 回新路 凤凰路解放四路 干路 30 5-1-8-2-8-1-56 中心规划路 凤凰路一环路 干路 30 5-1-8-2-8
17、-1-57 南航路 回新路凤凰路 支路 18 4.5-4.5-4.5-4.58 沿河路 回新路二号路 支路 14 3-4-4-39 沿河路 二号路金鸡岭路 支路 14 3-4-4-310 沿河路 二号路中心规划路二号路 支路 10 2-3-3-211 一号路 解放四路金鸡岭路 支路 10 2-3-3-212 二号路 沿河路中心规划路沿河路 支路 10 2-3-3-213 三号路 二号路解放四路 支路 10 2-3-3-214 四号路 二号路解放四路 支路 10 2-3-3-215 五号路 二号路解放四路 支路 10 2-3-3-216 六号路 二号路一号路 支路 10 2-3-3-217 七号
18、路 南航路凤凰路 支路 7 1-2.5-2.5-1第 36 条、 建设基地出入口控制建筑基地机动车出入口距离道路交叉口的距离应满足一下要求：101、交通出入口方位是指允许的适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。2、在以下范围内严禁开设机动车出入口：主干道上距离交叉口 120m 的范围内，次干道上距离交叉口 70m 的范围内，支路距离交叉口 30 米范围内。3、各地块适宜的机动车出入口位置，参见分图则。第 37 条、 为提高道路交叉口的通行能力，根据规划道路相交路口周围用地情况及道路交叉口抹角拓宽规定进行交叉口道路红线处理，在道
19、路具体详细设计时，可根据实际情况做相应调整。第 38 条、 有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道时，应妥善处理出入口与配建停车场的位置，建筑后退道路红线距离具体按分图图则确定。第 39 条、 机动车停车场出入口距离人行天桥及立交桥匝道出入口应大于 50 米，距离交叉口应大于 80 米。第 40 条、 停车场规划1.根 据 土 地 利 用 规 划 及 城 市 道 路 交 通 规 划 设 计 规 范 的 要 求 ， 在 主 要 公 共 活 动 区 布 置 社 会 停 车 场 ， 自 行 车 公 共 停 车 场 采 用 分 散 布 局的形式。2.规划设置社会公共停车场 10 个，分别位于 A-02，A-03，A-04，A-05，B-03，B-04，C-17，C-20，C-21，E-07 地块。3. 所有公共停车场均应为残疾人提供不少于总数 1.5%的停车位，专位专用。 第 41 条、 建筑配建停车位控制规划区内建筑配建停车场（库）的停车位设置应符合规划中的规定，具体配建停车位的数量，可根据实际建设规模进行调整，计算标准执行表 3 的规定。表 3 规划区配建停车场（库）标准表类 别 单 位 标准小汽车 摩托车高中档旅馆（宾馆、招待所） 车位/客房 0.4普通旅馆（招待所） 车位/客房 0.2 1饭店、酒家、茶楼、歌舞厅 车位 /100m2 营业面积 8 10
