1、本科毕业设计（论文）文献综述题目房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究一、前言部分房地产作为我国整个经济重要的支柱产业向来受到我国政府的大力扶持。2004年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。房地产行业是其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源，占用了大量的银行资金，导致金融风险增加。概括的说，中国房地产热表现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。第一，房地产价格高。家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是51，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高
2、了。而中国的绝大部分大中城市的房价收入比都在101以上甚至201以上。第二，空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在510之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在1020之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，但恐怕已经远远超过了这个警戒线。以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。高房价对我国的经济造成了很大的伤害。不仅造成畸形经济结构也抑制其它方面的投资。高房价也剥夺
3、了众多房奴的幸福感，严重影响了社会的和谐。针对这种情况，我国政府从2002年开始陆续出台了一系列宏观调控措施，尤其是2009年以后，更是加大了调控的力度，房地产企业首当其冲受到了很大的影响。由于房地产行业资金密集型的特点，资金结构受到了很大的影响。作为关系到企业运作成功与否的关键，因此，对于企业资金结构优化问题的研究意义重大。本文在分析企业资金结构的基础上，总结和比较房地产企业在宏观调控政策前后资金结构的变化，通过分析资金结构的本质，寻找进一步优化房地产企业资金结构的方法。从而为房地产企业的资金结构步入良性循环提供参考。本文献综述也主要围绕上述问题展开。二、主体部分（一）国外关于房地产企业及其
4、资金结构的研究房地产业是世界上大多数国家的支柱产业，房地产行业的兴衰会很大程度上影响该国家的经济状况。资金结构又是企业财务的重要组成部分，良好的资金结构能使企业保持持续快速的发展，所以企业的资金结构早已成为国内外学者研究和探讨的话题。对房地产行业来说，及时地根据不同经济环境来调整企业的资金结构能保证其在困境中立于不败之地。哈里斯，雷维夫（1991）认为企业的资金来源分为负债和所有者权益两大类一般说来全额的负债经营虽较灵活和具有弹性，但却缺乏安全性、稳定性，企业不得不面临大的财务风险。而全额的主权资本，又显得企业的财务政策较为保守，有时其融资成本可能是较高的笔者认为企业必须保持负债与主权资本之间
5、的合理结构，不可走向两个极端企业的长期投资应在充分权衡投资效益的前提下采用“长期负债”来解决企业正常周转中的临时需要可由银行短期借款来补充。在应付账款中，可灵活选择延期付款方式，使企业无偿或低于银行贷款利息的付出来使用其他企业的资金。丰芝兰，钦莫伊戈什，锡尔曼斯（2007）认为已知的资金结构理论可以分为两大类，一种是管理人员权衡债务利润和成本的优化，另一种是一些受经理人对于市场的信息优势所影响的决策行为，以及利用偶然的机会出售证券而获得的溢价等市场的整体状况。权衡理论认为存在一个由债务成本和利润之间的权衡决定的目标负债比率，它与公司的资产和投资计划保持紧密联系。权衡理论预测了低目标负债比率。投
6、资机会的短期波动都可能导致结构远离目标，但如果企业重新平衡，则没有市价与账面值比率的杠杆关系持久存在。由于其高派息的要求，房地产投资融资决策也可能不符合的动态版的啄食顺序理论，按该理论企业降低现在的融资以避免未来的资金需求时以资产净值发行。简单支配顺序理论的调用股东和管理者之间的信息不对称和积极的预测负债比率的关系和投资机会。市场时机的理论指出在股价较高时选择股权融资，在股价较低时选择债权融资，以利用较低的融资成本优势。（二）国内对于房地产企业及其资金结构的研究1、房产调控政策分析过快增长的房价引发重重矛盾，房地产泡沫严重威胁经济安全，影响社会稳定。对此国家在2009年底、20LO年初连续出台
7、各项调控措施，如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施。黄瑜（2010）指出新政对购房需求影响显著的。首先重点城市住宅成交量同比下降。以1月10日“国十一条”的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月15日出台的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入调控的深入综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价已呈现调整迹象土地市场价格较去年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在。其次市场对房价地价预期的转变，房地产市场供求关系的转变，房地产市场结构和业态增长趋势的转变，房地产企业盈利模式也发生了转变。一系列调控政策的出台但还未形成一套成熟的宏观调控模式，在操作中也面临
8、许多问题，使调控效果见效甚微，影响了房地产投资的持续增长。王蕊（2010）认为我国房地产市场宏观调控政策面临的问题。（1）调控政策本身存在不足，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。另一方面，调控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商贷款利率的上升压力倍增。（2）调控政策执行不力、落实不到位的问题房地产宏观调控涉及中央地方两
9、级政府和多个部门，调控房地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。2、房地产企业资金结构房地产企业资金结构的变化对房地产企业的经营运作以及整个房地产业的持续发展起着重要的作用。杨技（2009）认为由于房地产企业具有行业产业链较长，资金循环周期长，资金回笼速度慢等特征，为了适应房地产行业发展和经营要求，其营运资金结构也体现出以下特点流动资产比（流动资产长期资产）比值很大，流动负债比（流动负债长期负债）比值非常高，流动资产周转率较低，流动资产各项目中，存货的金额较大
10、，占流动资产的比例较大。流动负债各项目中，预收账款和应付账款金额较大，占流动负债比例较大。黄锡铮（1995）认为企业必须保持负债与主权资本之间的合理结构，不可走向两个极端企业的长期。投资应在充分权衡投资效益的前提下采用“长期负债”来解决企业正常周转中的临时需要可由银行短期借款来补充。在应付账款中，可灵活选择延期付款方式，使企业无偿或低于银行贷款利息的付出来使用其他企业的资金。最后，充分利用资金结构的弹性原理，适时地对资金结构进行调整在很多情况下企业的资金结构都不是固定不变的，随着生产经营业务的不断进行，资金结构也变化纷呈。企业要通过资金存量的调整，将一种资金转换成另一种资金，打破原有的资金结构
11、形式实现新的、更合理的资金结构通过资金增量的调整满足生产经营规模的扩大对资金结构的需要，实现新的资金结构。3、宏观调控政策对大型房地产企业资金结构的影响由于房地产是资金密集型行业，国家的调控重点也是在约束企业资金来源方面，因此我国房地产企业要在调控压力下生产和发展，必须改变企业的资金结构，提高资金使用效。朱武祥（2008）研究发现，宏观调控之后，房地产上市公司总负债率显著提高；借款的期限发生了显著变化，长期借款显著增加而短期借款显著减少，但总的有息负债没有发生显著变化；房地产上市公司的贸易应付款显著增加，这是资产负债率显著提高的主要原因。对房地产上市公司宏观调控前后融资方式变化的研究发现，随着
12、宏观调控带来的银行信贷政策的趋紧，房地产企业融资方式出现了多元化，新的融资工具得以出现和发展，金融市场的完全性提高。研究表明，在金融市场不完全和管制环境下，资本结构并不完全是企业自主决策的结果。宏观政策和资本市场供给条件，可能是中国企业资本结构是最重要的影响因素。陈洪海，夏洪胜（2006）指出房地产上市公司资本结构的变动不仅受到国家的经济环境和政策环境的影响，同时也与房地产业发展周期也有很高的关联度。房地产上市公司可以通过资本市场调节资产负债率，优化企业的资本结构。根据19922002年中国房地产上市公司统计资料，1992年平均资产负债率高达6615，1993年下降为5786，虽然国家于199
13、3年开始宏观调控，严格控制和规范房地产业的发展，但是由于房地产投资周期长，投资效应滞后，所以在1994年和1995年房地产上市公司的平均资产负债率分别为6218和6395，较1993年有大幅上升。1996年国家宏观调控的作用开始显现出来，房地产上市公司的平均资产负债率下降到584。随着房地产泡沫的破灭和1998年亚洲金融危机的爆发，中国房地产业进入低迷时期，在许多地方房地产的发展处于停滞状态，许多房地产上市公司基本没有开发项目。1997年和1998年房地产上市公司平均资产负债率分别为5191和521。自1999年起，房地产业开始复苏，各地房地产项目投资逐步增多，房地产业开始处于上升阶段。199
14、92002年房地产上市公司平均资产负债率稳步上升，每年以22的速度增加。2003年，房地产类上市公司的平均资产负债率为551。20042005年由于国家宏观调控力度加大，在银行逐渐收紧信贷的大趋势下，各个房地产上市公司也不得不寻找扩大直接融资和间接融资规模的渠道。4、优化房地产企业资金结构的建议及措施企业资金结构包括资金筹措结构、资金运用结构和资金分配结构。优化企业资金结构，对于提高企业经济效益、避免财务风险将会起到积极的作用。蔡敏妮（2010）认为我国房地产业融资渠道单一，高度依赖银行贷款。因此国家调控房地产往往从信贷紧缩入手，房地产企业受到的冲击也非常大。房地产企业要在调控压力下生存和发展
15、，首先必须确保资金链不会过于紧张乃至断裂因此融资渠道多元化至关重要。除了企业内部融资，外部融资中传统的银行贷款、上市、发行债券外，还应积极开拓新的更灵活的融资渠道。具体方法包括（L）信托融资（2）实现资金的集中管理（3）加强成本控制（4）加强监督。王研,李培寅（2009）认为房地产企业在考虑运用各种融资方式筹措资金时，应首先设计出筹措到所需资金的各种不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最佳方案，然后考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达到最优。这个过程就是资本结构的优化与筹资决策。在这个过程中，房地产企业主要考虑两个方面，一是融资方案的收益率，通常用各种筹资方案的综合筹资成本率
16、（即加权资本成本率）与相应方案的投资收益率进行比较。如果投资收益率大于加权资本成本率，则表明此融资方案是有利的，融资效益好；反之，融资效益差。二是考虑融资方案的财务杠杆效益与财务风险，优化的筹资方案应该是财务杠杆收益与财务风险之间的一种最佳的均衡。都经国（2010）指出首先应优化资金结构。现代公司制度的显著特征是出资者并不亲自经营企业，而是委托经营者代为管理。代理制取代出资者直接控制后，所有权与经营权处于分离状态，财务控制按财务管理结构理论中层次性的功能，需要分层治理，相应的权利也需要分层配置。实行集权制财务管理与控制，是多数集团公司的必然选择。因为不论从财务控制系统的自身特性财务控制系统的整
17、体性、财务控制的低成本性、财务资源的高风险性还是集团公司要在外部竞争中形成较强的竞争力，必须根据战略要求对其资源合理配置，强调财务集中控制。这与资本结构的管理目标要求完全一致。要实现这一目标，就需要在集团公司内部设置结算中心，由母公司负责具体运作、经营，以管理、协调集团内部各个成员资金。在资金结构的众多因素中，融资方式是影响公司资本结构的直接因素，融资方式选择是资本结构管理的最主要内容。企业在运用财务结构理论优化资本结构的实践中，第一，可以通过合资开发方式，共同组建了股份制企业，通过保留控股地位来获得更广泛资源的控制权；第二，适度举债经营。合理负债对企业有重要意义，一定程度的负债利于降低企业资
18、金成本，负债筹资具有财务杠杆作用，加E所得税率的影响，可获得抵税效益；第三，发行内部股票，不仅以较低的筹资成本获取生产经营所需资金，而且调动了职工的积极性，增强了凝聚力；第四，进行改制重组，凸显集团公司核心业务及其市场价值。三、总结部分综上所述，资金结构是在企业资金总额中各部分资金所占的比率以及各部分资金之间互联系，包括资金总额中各种来源资金所占的比率、各种用途资金所占的比率以及筹资成本与资金使用收益率之间的对比关系。保持良好的资金结构能使企业充分发挥现有资金的使用效率，改善企业的财务状况提高企业承担财务风险的能力，降低融资成本，最终达到增加企业利润的目的。通过对国内外有关企业资金结构论文文献
19、进行阅读，我们可以发现该领域的研究还存在以下几个方面的问题（1）研究的比较笼统，很少有针对房地产资金结构的某一个领域进行深入的分析探讨。（2）少有引用具体数据来描述资金结构的变化。（3）在资金结构的研究中，涉及某一公司资金结构的研究比较少，即结合某一公司的实际情况较少。正因为国内外专家学者在企业资金结构问题研究中还存在上述问题，所以，就有了该篇论文。本文结合万科公司最近两年资金结构的实际情况，结合最近两年房地产行业的状况提出一些优化房地产企业资金结构的措施。主要参考文献1黄瑜2010年上半年房地产政策评估研究中国房地产，2010（9）P25272王蕊新形势下我国房地产市场的宏观调控政策中国商界
20、，2010（1）P1823杨技房地产上市公司营运资金结构与企业绩效相关性的实证研究重庆教育学院学报，200910P574黄锡铮关于资金结构理论的研究当代经济研究，1995（5）P12145赵冬青，朱武祥，王正位宏观调控与房地产市场上市公司资本结构调整金融研究，2008（10）P48496陈洪海，夏洪胜中国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析经济特区，2006年9月刊P1311327蔡敏妮调控压力下我国房地产企业资金管理探析市场周刊，2010（9）P49508王研，李培寅浅析经济危机环境下的房地产企业融资以万科为例中国商界，2010（8）P1731749都经国财务结构理论优化资金结构与成本结
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