1、黑龙江省大庆市住宅用地三年（2017-2019年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划技术报告大庆市国土资源局二一七年六月前 言为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“ 房子是用来住的、不是用来炒的” 这一定位，加强和改 进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据住房城乡建设部、国土 资源部联合下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780 号）及黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省国土资源厅联合下发的关于转发住房城乡建设部 国土资源部的通知（黑建函2017133 号）等文件的规定，大庆市国土资源局
2、结合房地产现状及经济社会发展状况，制定了黑龙江省大庆市住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021 年）中期规划。住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021 年）中期规划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上，依据大庆市经济及人口现状、有关法律法规和土地现实供需要求编制的，通过对住宅用地供应能力及需求量的分析和预测，科学安排规划期内大庆市住宅用地供应的总量、结 构、布局等，有效提高了政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性。该计 划的编制本着节约集约高效用地的原则，保障年度建设用地需求，促进大庆市社会经济快速的发展。黑龙
3、江省大庆市住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021 年）中期规划编制工作得到大庆市房产局、建设局、规划局、统计局、发展和改革委员会等多个部门的大力支持与密切配合，在此表示感谢！i目 录第一章 计划编制的背景、意义、依据和适用范围 .1一、计划编制的目的 .1二、计划编制的意义 .2三、计划编制的依据 .3四、计划适用范围 .3第二章 计划编制的指导思想和基本原则 .4一、计划编制的指导思想 .4二、计划编制的基本原则 .4第三章 计划指标 .6一、住宅用地供应总量 .6二、土地和住房结构的确定 .12三、住宅用地空间布局 .13第四章 供应导向 .14一、调整供
4、应力度，稳定预期 .14二、优化空间布局，促进和谐宜居 .14三、减量发展，落实城市总体规划 .14第五章 保障措施 .15一、建立工作机制，明确任务 目标和职责分工 .15二、加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督 .151第一章 计划编制的背景、意义、依据和适用范围一、 计划编制的背景中共中央总书记习近平在两次中央经济会议上分别强调，供给侧结构性改革主要存在产能过剩、楼市库存大、债务高企三方面问题，为解决好这一问题，就要在适度扩大总需求的同时，推行“ 三去一降一补” 的政策，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，最终使供给体系更好的适应需求结构变化。同时还指出，建立促进房地产
5、市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，调整和优化中长期供给体系，实现 房地产市场动态均衡。2017 年 3 月 5 日，国务院总理李克强在作政府工作报告时说，面对今年艰巨繁重的改革发展稳定任务，我们要用改革的办法深入推进“三去一降一 补” 。对于房地产，要因城施策去库存。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。2017 年 4 月 1 日，住房城乡建设部、国土资源部联合下发了关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（
6、建房201780 号）文件。文件指出要强化住宅用地供应“ 五类” 调控目标管理，即显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至 暂停；对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要减少供地； 12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，尽快 编制住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年2（2017-2021 年）中期规划。2017 年 6 月 12 日，黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省国土资源厅联合下发了关于转发住房城乡建设部 国土资源部的通知（黑建函20
7、17133 号）文件。文件指出各市（地）政府要高度重视住房发展规划、年度计划、住宅用地供应中期规划和三年滚动计划的编制工作，充分发挥主体作用，坚持“ 房子是用来住的，不是用来炒的 ”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，促进房地产市场平稳健康发展。为全面贯彻习近平总书记中央经济会议的重要精神，李克强总理两会期间重要讲话，落实两部门联合下发的重要文件，牢固树立“ 房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，坚 决贯彻中央“控房价、稳市场、去库 存、防 风险 ” 的要求，有效改善住房供求关系，促 进房地产市场平稳健康发展，按照市委、市政府的部署，特制定本计划。二、 计划编制的意义无
8、论是现代经济理论还是国家的经济运行实践都表明，有了科学合理的计划，市场运行才能减少盲目性，才能有序运行。住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021 年）中期规划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上，依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的，体现了对未来住宅用地供应总量、结构、布局等方面的设计和谋划。有了这个计划，才能对供多少地，何时供，以什么方式供，供应结构、方向如何等做到心中有数，才能进一步提高政府供地的前瞻性、科学性、针对性和合理性。2016 年以来，中共中央总书记习近平先后提出了“供给侧结构性改革” 、“三去一降一补 ”、“房子是用来住的，
9、不是用来炒的”等重要精3神，强调了房地产有效供给、房地产市场动态均衡等的重要性。2017年，随着两会的召开，国家和省里先后下发了关于近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确要求各市（地）编制住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021 年）中期规划，再次强调了住宅供应计划的调控作用。编制科学合理的住房供地计划，可以控制住房供地结构和时序，有利于房地产市场回归理性，对促进大庆市国民经济和社会健康稳步发展有着重要意义。三、计划 编制的依据（一）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）2、中华人民共和国国土资源部国有
10、建设用地供应计划编制规范（试行）（国土资发2010117 号）（二）当地有关规划资料1、大庆市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）2、大庆市土地利用总体规划3、大庆市土地利用年度计划4、大庆市城市总体规划四、 计划适用范围大庆市住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划适用范围为，大庆市城市总体规划中心城区范围内计划期供应的全部住宅用地。住宅用地三年滚动计划的计划期为三年，年度为 2017 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日；住宅用地五年中期规划的计划期为五年，年度为 2017 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月
11、 31 日。4第二章 计划编制的 指导思想和基本原则为贯彻落实科学发展观，严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策，坚 持总量适中、内部均衡、 统筹兼顾 、重点保障的原则，合理调配住宅用地供应指标，通过指导性与指令性相结合的方式，本着节约集约高效用地的原则，全力保障住宅用地需求，促进我市健康有序发展。一、 计划编制的指导思想依据住房城乡建设部、国土资源部联合下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知（建房201780 号）及黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省国土资源厅联合下发的关于转发住房城乡建设部 国土 资源部的通知（黑建函2017133 号）文件要求，编制大庆市住宅用地三年（
12、2017-2019 年）滚动计 划及五年（2017-2021 年）中期规划。 该计划是指大庆市人民政府在计划期内对住宅用地供应的总量、结构、布局等做出的科学安排。计划的指导思想为：牢固树立“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚 决贯彻中央“ 控房价、稳市场、去 库存、防风险”的要求，认真按照“分类调 控、因城施策 ”的原则，合理安排市本级三年和五年住宅用地供应的总量、结构、布局等，有效改善商品住宅供求关系，稳定市场预期，确保市本级房地产市场持续健康发展。二、 计划编制的基本原则（一）分类调控、因城施策原则开展调查摸底，摸清商品住宅库存量、开发量、以往三年和五年商品住宅用地年均实际供应规模、
13、今后三年和五年商品住宅用地供应潜力等，在科学分析本地商品住房供求情况的基础上，全面研判房地5产市场变化趋势，坚持稳市场与去库存并重，合理确定住房建设规模。（二）节约集约用地原则节约集约用地主要包括了三层含义，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。（三）统筹均衡原则在认真分析现状的基础上，要根据住宅建设规划和年度计划，并结合当地的人口变化预测、商品住宅库存和去化周期、商品住
14、宅用地供应潜力以及以往三年或五年商品住宅用地年均实际供应规模等因素，按照“五类” （显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，统 筹兼顾安排中期和三年商品住宅建设所需用地的总量、结构、布局等。（四）存量为主、增量为辅原则优先安排符合规划的低效利用再开发土地、储备土地、政府收回的国有土地和批而未供土地，用于商品住宅建设，切实提高存量土地保障能力和利用效率。（五）持续利用原则土地利用不能只顾眼前而不顾长远，不能只顾经济和社会效益而不顾生态效益。同时，对土地利用结构调整更应在可持续发展理论的指导下遵循客观规律，实现土地类型的合理转换，做到保护与利用并重，利用服从保护，最终实现土地的可持
15、续利用。6第三章 计划指标大庆市住宅用地三年（2017-2019 年）滚动计划及五年（2017-2021年）中期规划， 计划指标包括供应总量、土地和住房结构、空间布局三方面内容。一、住宅用地供应总量大庆市国有建设用地总量的确定主要采用两种途径来确定，一是定性分析法，根据大庆市住宅用地供应能力、经济社会发展情况、土地利用和房地产市场的现实状况，预判未来大庆市住宅用地供应量的大小；二是定量预测法，根据大庆市前几年的供地总量，运用模型分析预测未来五年住宅用地供应量。两种途径相结合，保证了预测和现实需求的平衡，具有相对的严谨性与科学性。（一）调查分析住宅用地供应能力调查分析住宅用地供应能力是指通过对土
16、地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析，依据规划实施状况，初步确定国有建设用地供应潜力；通过对政府收购储备的土地、年度土地利用计划中拟供应土地等来源，进行潜力分析，综合确定住宅用地供应能力。通过对大庆市土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析可知：到 2020 年（城市规划期为 2011-2020 年），大 庆市规划住宅用地面积为 6637.10 公顷，目前未建设区域主要集中在龙凤湿地北侧、万宝地区、大庆铁 路客运西站及后四厂地区、北湖地区南部地块、明湖地区、青龙山地区；另外规划用途为住宅用地，现状为其他用地的土地面积约为 239 公顷。目前大庆市土地储备住宅用地规模为
17、288.28 公顷，主要集中在青龙山地区、万宝地区右侧、大庆铁路客运7西站及后四厂地区。通过以上数据可知，城市规划未建设区域与土地储备区域基本吻合，也就是说到 2020 年住宅用地可供应总量至少为 288.28 公顷；另外将土地利用现状遥感影像图与城市规划图进行对比，可以看出未在土地储备区域内的北湖地区南部地块、龙凤湿地北侧区域还有较大的建设空间，故大庆市住宅用地供应能力较强。（二）预测住宅用地供应量1、相关调查和分析（1）经济社会发展状况和走势根据调查数据，得到大庆市 2012-2016 年住宅用地 历年供应总量与经济、人口等数据，具体情况见表 1。表 1 2012-2016 年住宅用地历年
18、供应总量与经济、人口数据统计表年份 住宅用地供应量（公顷） 国内生产总值(GDP)(亿) 第二产业 值(亿) 第二三产业 比重 (%) 固定资产投资(亿) 总人口数 (万) 城市化率 (%)2012 384.83 4004.07 3235.93 96.07 1375.51 281.7 51.372013 129.80 4100.05 3184.34 95.73 1527.89 282.6 51.562014 197.47 4077.51 3079.93 95.30 919.52 276.0 52.072015 11.21 2983.46 1935.73 93.47 554.09 275.5 51.292016 55.38 2610.02 1523.93 92.83 565.26 275.8 52.43
