1、0宁阳县存量房交易价格评估系统数据更新项目需求报告书一、项目概况1、项目编号：SDTANY2017-0131-002、项目名称：宁阳县存量房交易价格评估系统数据更新项目3、招标控制价：25.00（万元）4、采购方式：公开招标5、项目概述：选择 2 家满足采购条件的房地产评估机构，对宁阳县域范围内存量房交易价格评估系统数据进行维护和更新。共计约 7 万套商品房（住房和门头房）左右。二、资格要求5.1 符合政府采购法第二十二条规定的相关条件；5.2 投标人须在中华人民共和国境内注册，具有有效的营业执照，经营范围须涵盖本次采购内容。并在人员、设备、资金等方面具有相应的服务能力；5.3 投标人须取得房
2、地产评估机构三级（含三级）及以上资质证书；5.4 须提供行贿犯罪档案查询证明（按宁政办发【2015】47号文执行，由宁阳县人民检察院或单位注册地检察院出具） ；5.5 本项目不接受联合体投标。1三、商务要求1、付款方式：本项目由甲方支付，受托项目全部在合同签订后 30 日内估价完毕，审核并将评估数据导入宁阳县存量房交易价格评估系统正常运行，采购人组织专家验收组验收合格后付至合同价款的 70%，剩余款项在评估数据上线运行 6 个月并经采购人确定无质量问题后付清（不计息） 。2、服务期要求：中标单位须在合同签订后 30 日内对宁阳县行政区域内所有的商品房（住房和门头房）全部估价完毕，并将评估数据导
3、入宁阳县存量房交易价格评估系统正常运行，且提供不少于三年的后续服务。3、售后服务要求：3.1 自验收合格之日起不低于 12 月，国家主管部门或者行业标准对服务本身有更高要求的，从其规定并在合同中约定，中标人亦可提报更长的质保期。3.2 质量保证期内，如果证实服务成果是有缺陷的，包括潜在的缺陷或者使用不符合要求的等，中标人应立即免费维修或者更换，保证达到合同规定的服务要求。如果中标人在收到通知后5 天内未能免费维修或者弥补缺陷，招标人可自行采取必要的补救措施，但风险和费用由中标人承担，招标人同时保留通过法律途径进行索赔的权利。4、其他要求：无2四、服务需求（一）工作标准1、评估目的。促进房地产市
4、场平稳健康发展，规范存量房交易，防止采用签订阴阳合同等手法虚报交易价格，扰乱存量房交易市场的正常秩序，防止国家税款流失。2、评估对象及重点。本次工作要在第二次计税价格评估的基础上,对现有存量房的价格进行调整更新,以适应房地产市场的变化。重点应关注以下房屋：新增及灭失房屋：本次调整工作涵盖和调整新建商品房和已拆除住宅楼,及时更新原有数据,以保证原有系统房产数量及价格与实际情况的对应性。拆迁涉及房屋：随着城市建设的进一步发展，旧城（村）改造全面铺开，旧建筑物的拆除、新建商品房等，存量房价格发生较大变化；环境改造涉及房屋：近年来地方政府实施惠民工程，改造与提升了老城区部分小区品质,使之价格随着提升；
5、学区房涉及房屋：因城市公办中、小学施教区调整，部分学区概念房价格亦随之波动等。（二）评估方法按照有关文件要求，本次调整继续委托房地产专业评估机构，按照客观、完整、准确的原则，获取价格评估所需基础数据，依据替代原理，采用适宜批量估价的方法进行评估。具体工作中，要通过运用房地产估价理论，引入特征价格模型，利用空间地理信息等计算机技术手段，依托全市评估系统，采取房屋基准价格精确到楼幢，结合建筑结构、房屋类型、楼层、朝向、层高、建筑年代等修正因素进行调整的方法，对宁阳县的住宅房产进行计3税价格评估，得出宁阳县存量房的公允市场价格后，通过模版导入评估系统数据库。（三）时间要求1、资料准备阶段。外部调查，
6、并收集相关数据。一是对房产数量进行调查，对旧城改造、新区建设涉及的房产数量变更进行实地勘察，对照评估系统存量房数量归集变更数据。二是房地产市场价格调查。收集整理我县近 3 年存量房价格交易实例，采集征管系统内 2014 年以后的契税征税信息，分析总结各区域房地产价格变动幅度，对变动较大的区域进行实地勘察，采集影响房地产价格的各项因素指标，进行归集汇总。2、评估实施阶段。整理分析数据资料，评估计税价格。对收集到的第一手资料进行整理分析，把握房产价格变动趋势，并把全县存量房价格变化趋势划分为几个区间，把价格变动较大及新建房产列为重点评估对象。以房产、土地管理部门现有工作成果、政府颁布的分类房产建安
7、造价标准以及城镇基准地价资料等为基础，结合市场调查结果和专家意见，运用市场法，按照公平交易原则和评估规范进行市场价格评估，汇总上报评估结果。3、审核导入阶段。审核评估价格，导入更新评估系统。由税务机关联合房地产部门审核确认中介机构拟定的评估价格，审核确认后作为参考计税价格，更新现有存量房价格评估系统。（四）有关要求1、此次存量房数据更新评估工作范围：宁阳县行政区域内所有的商品房（住房和门头房） 。 2、评估报告内容：报告内应包括至委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估计结果报告和估价技术报告五大方面的内容，并附相关的评估结果汇总表、房屋评估明细表和评估机4构的相应资质证书。3、导入周期
8、：各评估公司根据实际情况按照采购人要求确认导入的周期和时间。4、相关模板的制作：制作模板时要按照行政区划分别创建文件夹以便查找，每个模板内只填写一个项目的相关信息。5、项目名称：项目名称为便于以后查询，能确定小区名称的以小区名称为项目名称；不能确定小区名称的在名称后增加括号，括号内可填写相应的地理位置。6、模板内的估价时点以合同内规定的时点填写。7、基准价格模板的填写：基准价格模板中的车位单价、车库单价和阁楼单价栏，经请示现在市局范围内进行统一规定，以上三个单价栏内可以填写单个车位、车库和阁楼的总价格，面积为 1。8、楼盘照片：每栋楼盘提供三张照片（分别为正面、背面和侧面） ，没有条件的至少要
9、保证一栋楼盘一张，照片名称为项目名称加楼盘名称。（五）服务质量及要求1、时限要求：接到采购人通知评估之日起 30 天内完成评估工作并向采购人提供符合要求的评估报告及相关资料（评估明细表、数码照片） 。数据导入宁阳县存量房交易价格评估系统时间由采购人视工作进度情况分别安排确定。2、评估报告内容：评估报告的内容包括评估报告正本，评估明细表及评估对象（以每栋楼为单位）的数码照片。其中，评估明细表的内容为采购人提供的标准房信息导入模版 、 朝向修正系数导入模版 、 楼层修正系数导入模版 、 楼盘信息导入模版4 个模板数据。53、数据质量要求：在评估过程中，投标单位对所负责地理区域内的存量住房评估面应达
10、到 100%。投标单位应保证录入评估模板的评估数据要真实、完整、准确，并满足泰安市存量房交易价格评估系统要求。4、现场评估及拍照：在实际操作中应到现场核实每个小区、每栋楼房的地理位置、交通情况、建筑结构、建成年限、总层数、每层户数、建筑面积、有无阁楼、有无储藏室、有无车库、车位、电梯、有无营业房、朝向等基本情况，确定每栋楼房的标准房价格。项目主管应亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。5、保密事项：应严格遵守国家的有关
11、法律、法规及执业规范等，接受有关部门的监督指导，并承担相应的审查评估责任。五、评标方法综合评分法：3.3.1 评分因素以及分值商务文件 总分值评分因素 价格部分 技术文件业绩 综合实力分值 25 30 10 35 1003.3.2 价格部分评审项目 分值 评分标准投标报价 25 满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标6基准价，其价格分为满分。其他报价得分=评标基准价/投标报价（2530）%100，等于或高于招标控制价的投标报价为无效报价。3.3.3 技术文件评审项目 分值 评分标准技术文件 30 分 投 标 人 承 诺 服 从 宁 阳 县 地 税 局 的 工 作 安 排 和 管 理 ，
12、 接 受 监 督 评价 ， 要 有 具 体 措 施 （ 2 分 ） ； 结 合 招 标 业 务 范 围 制 定 实 施 方 案 ，按照业务范围，分别表述评 估 方 式 方 法 （ 12 分 ） ； 人 员 组 织 管理 方 式 （ 5 分 ） ； 评 估 质 量 控 制 措 施 ， （ 5 分 ） ； 时 间 安 排 及 保证 措 施 （ 2 分 ） ； 配 备 物 力 组 织 管 理 方 式 （ 2 分 ） ； 廉 洁 执 业 保证 措 施 （ 2 分 ） 。3.3.4 商务文件评审项目 分值 评分标准业绩 102014 年 1 月 1 日至投标截止日，投标人具有县级及以上政府部门房地产评估
13、业务的，每提供一项得 1 分，满分10 分。注：须同时提供委托合同和评估报告原件，并将复印件附在投标文件中，否则不得分。委托合同和评估报告原件签订日期须均是 2014 年 1 月 1 日以后签订的。政府部门委托房地产评估业务是指使用政府性资金委托的房地产评估业务。4根据投标人提供的近两年（2015年、2016年）会计师事务所或审计机构出具的财务审计报告，评价其经营状况。本项满分3分，评委统筹评价。注：提供会计师事务所或审计机构出具的财务审计报告（须包含资产负债表、损益表等）原件，并将复印件附在投标文件中，否则不得分。4内设机构设置齐全、具备健全的内部管理制度，优：3（含，下同）4 分；良：23
14、 分；一般：12 分。方案格式自拟，评委统筹评价，没有方案的不得分。商务文件综合实力6办公条件须满足本项目业务工作分散零星、时效性强、标准高、涉及部门多、反应快及实施地、建设地零散等特点，结合办公地址、办公设施（电脑、复印机、打印机等） 、专业设备（取证工具等） 、交通工具等情况打分，满分 6 分，评委统筹评价。注：须提供投标人的营业执照，或房屋产权证，或投标人直接签订的房屋租赁合同原件，并将复印件附在投7标文件中；投标文件中须提供办公设施、专业设备、交通工具等清单或情况说明。9承 诺 派 出 的 项 目 负 责 人 具 备 相 关 专 业 ：（ 1） 为 房 地 产 估 价 师 得 7 分
15、， 是 高 级 职 称 得 3 分 ， 中 级 职称 得 1 分 ， 本 项 满 分 7 分 ；（ 2） 自 2014 年 1 月 1 日 至 投 标 截 止 日 参 与 县 级 及 以 上 政府 部 门 单 位 委 托 房 地 产 评 估 的 ， 得 2 分 。注 ： 需提供劳动合同原件、注册证书原件、职称证原件、工作简历及业绩证明等，并将复印件制作于投标文件中，否则不予计分。以上人员须以投标人名义缴纳社保，提供近三个月社保缴纳凭证原件、缴纳社保账号、密码清单及人员亲笔签字，并将复印件制作于投标文件中，否则不予计分。12承 诺 派 出 的 业 务 人 员 （ 项 目 负 责 人 除 外 ）
16、具 备 相 关 专 业 ：（ 1） 具 有 房 地 产 估 价 师 的 每 人 得 2 分 ， 本 项 满 分 4 分 ；（ 2） 是 高 级 职 称 的 每 人 得 2 分 ， 中 级 职 称 每 人 得 1 分 ， 单个 人 员 按 最 高 分 计 分 一 次 ， 本 项 满 分 4 分 ；（ 3） 专 业 配 备 齐 全 、 结 构 合 理 、 有 相 关 评 估 经 验 ， 满 分 4分 ，评委统筹评价。注：需提供的劳动合同原件、资产评估师资格证书原件和在投标单位注册的证明、职称证原件、工作简历及业绩证明等有效资料原件并将复印件制作于投标文件中，否则不予计分。以上人员须以投标人名义缴纳
17、社保，提供近三个月社保缴纳凭证原件、缴纳社保账号、密码清单及人员亲笔签字，并将复印件制作于投标文件中，否则不予计分。3.3.5 政策加分3.3.5.1 给予小型和微型企业价格扣除：（1）给予小型和微型企业（包括相互之间组成的联合体）产品的价格给予 6%的扣除；计算方法是：最终价格投标报价94%，按照最终价格计算其价格分得分。开标时，投标人须提供相关证明原件，否则不给予价格扣除。3.3.5.2 给予监狱企业和戒毒企业价格扣除：根据关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知 （ 8财库201468 号）文件规定：在政府采购活动中，监狱企业和戒毒企业视同小型、微型企业，评审中享受同小型、微型企业相同
18、的价格扣除。制服、消防设备和特种车辆采购，在项目评审时，对其产品给予 8%的价格扣除。省级以上政府部门组织的公务员考试、招生考试、等级考试、资格考试的试卷印刷政府采购项目，应当以相适应的采购方式采购或给予 6%的价格优惠扣除政策，优先面向监狱企业采购。监狱企业生产或提供的办公用品、家具用具、车辆维修和保养服务等，可给予 6%的价格扣除。监狱企业和戒毒企业参加政府采购活动时，应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。六、联系方式1、采购人：宁阳县地方税务局2、采购人地址：宁阳县七贤路 946 号3、项目责任人：赵荣学4、项目责任人电话：135638207065、政府采购代理机构：法正项目管理集团有限公司泰安分公司6、代理机构地址：泰安市灵山大街中段华伟家园 A 座 503室7、代理机构项目经理：贾元莉8、项目经理电话：0538-826883099、电子邮箱：
