1、 第 1 次作业 一、填空题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分） 1. 由于风险表现为投资收益的未来的可能值与期望值之间的偏离性，因此，可以使用 _ 和 _ 来测度投资风险的大小。 2. 房地产市场预测一般分为 _ 和 _ 。 3. 房地产融资市场的构成要素包括 _ 、 _ 和 _ 。 4. 根据工业区的特点，可将工业分为 _ 、 _ 及 _ 。 5. 房地产信托机构进行房地产资金信托业务可采取 _ 和 _ 两种方式 二、名词解释题（本大题共 20 分，共 5 小题，每小题 4 分） 1. 房地产建设贷款 2. 资金信托业务 3. 临界点分析 4. 信托 5. 财务内部收益率
2、三、计算题（本大题共 10 分，共 2 小题，每小题 5 分） 1. 一房地产公司 1998 年第 1 季度到 2002 年第 4 季度实际销售量见表，如果预测 2003 年销售量为 89200 平方米，要求预测第 3、 4 季度的销售量，用季节指数法计算 ,并加以说明。 表 1998 2002 年各季度的销售量 单位：平方米 季度 年份 1 2 3 4 合计 1998 13800 18700 27500 17500 77500 1999 14300 19800 26500 18400 79000 2000 13100 19400 24500 17000 74000 2001 15700 20
3、000 28300 19400 83400 2002 15000 21400 27000 18500 82500 合计 71900 99300 134400 90800 396400 2. 设同类房地产的市场平均价为 2600 元 /m2，专家们对 3栋目标商品住宅楼的有关因素的权重系数及评分结果见下表： 项目 权重 分值分配 甲栋 乙栋 丙栋 质量 0.30 40 35 25 装修 0.15 30 40 30 环境 0.30 35 35 30 物业管理 0.15 40 30 30 开发商信誉 0.10 50 30 20 认知价值系数 1.00 试求三栋住宅楼的认知价值 四、 简答题（本大题共
4、 20 分，共 4 小题，每小题 5 分） 1. 解释融资及房地产融资的基本概念 2. 简述房地产保险的含义 3. 简述房地产投资风险的特征。 4. 简述房地产投资财务分析的程序。 五、论述题（本大题共 40 分，共 4 小题，每小题 10 分） 1. 为什么说房地产业是国民经济的基础性产业 ? 2. 分析国外的几种主要融资模式，其特点及融资渠道。 3. 简要说明房地产投资的几种主要方式。 4. 什么叫住房抵押贷款证券化？试论述住房抵押贷款证券化运作的相关内容。 答案： 一、填空题（ 10 分 ，共 5 题，每小题 2 分） 1. 参考答案： 投资收益的标准差 、标准差系数 解题方案： 投资风
5、险测度 评分标准： 每空 1分 2. 参考答案： 定性预测，定量预测 解题方案： 房地产市场预测 评分标准： 每空 1分 3. 参考答案： 融资主体，融资工具，融资中介 解题方案： 房地产融资市场的构成要素 评分标准： 每空 1分 4. 参考答案： 内圈工业区、外圈工业区及远郊工业区 解题方案： 工业园区 评分标准： 每空 1分 5. 参考答案： 房地产贷款（主要是房地产抵押贷款）；房地产投资 解题方案： 房地产资金信托业务 评分标准： 每空 1分 二、名词解释题（ 20分，共 5 题，每小题 4 分） 1. 参考答案： 银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款 解题方案： 房地产建设贷款
6、评分标准： 全部答对得 5分 2. 参考答案： 信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务 解题方案： 资金信托业务 评分标准： 全部答对得 5分 3. 参考答案： 临界点分析是对房地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润等）进行综合分析的一种技术经济分析方法 解题方案： 临界点分析 评分标准： 全部答对得 5分 4. 参考答案： 私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，他指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为 解题方案： 信托 评分标准： 全部答对得 5分 5. 参考答案： 财务
7、内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。 其计算公式为： 解题方案： 房地产投资财务分析的指标 评分标准： 全部答对得 5 分 三、计算题（ 10 分，共 2 题，每小题 5 分） 1. 参考答案： 解题方案： 房地产财务 评分标准： 答对一点得 6分，全部答对得 18分 2. 参考答案： 根据上表的有关数据可得：这三栋住宅楼的平均分数为： 100/3=33.3 甲栋住宅楼的得分为： 400.3+300.15+350.3+400.15+500.1=38 乙栋住宅楼的得分为： 350.3+400.15+350.3+300.15+300.1=34.5
8、丙栋住宅楼的得分为： 250.3+300.15+300.3+300.15+200.1=38 甲栋住宅楼的认知价值 系数 =38/33.3=1.14 乙栋住宅楼的认知价值系数 =34.5/33.3=1.04 丙栋住宅楼的认知价值系数 =27.5/33.3=0.83 甲栋住宅楼的认知价值 =26001.14=2964（元 / m2）乙栋住宅楼的认知价值 =26001.04=2704 （元 / m2）丙栋住宅楼的认知价值 =26000.83=2158 （元 / m2） 解题方案： 房地产财务 评分标准： 答对一点得 4分，全部答对得 12分 四、简答题（ 20 分，共 4 题，每小题 5 分） 1.
9、 参考答案： 融资：为项目投资而进行的资金 筹措行为。房地产融资：就是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 解题方案： 融资及房地产融资的基本概念 评分标准： 答对一点得 3分，全部答对得 6分 2. 参考答案： 房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 这个定义四个核心要点： 1、经 济补偿是保险的本质特征； 2、经济补偿的基础是数理预测和合同关系； 3、经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金； 4、经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担。
10、 解题方案： 房地产保险的含义 评分标准： 答对一点得 1分全部答对得 5 分 3. 参考答案： 1、存在的客观性 2、形式的多样性 3、收益的补偿性 4、事项的可测性 解题方案： 房地产投资风险的特征 评分标准： 答对一点得 1分全部答对得 6 分 4. 参考答案： 1、分析和估算项目的财务数据 2、分析财务基本报表 3、分析财务效益指 标 4、提出财务分析结论 5、进行不确定性分析 解题方案： 房地产投资财务分析 评分标准： 答对一点得 1分全部答对得 6 分 五、论述题（ 40 分，共 4 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 所谓基础性，是指一个产业或行业在国民经济中是社会再生产和
11、各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 基础产业，包括农业、基础工业、基础设施。它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的，是经济发展的基础或前提。 产业的基础性和基础产业是两个概念。农业是整个国民经济的基础产业，而汽车工业和房地产业又是二三 产业中的基础产业。 房地产业是国民经济的基本承载体，主要是说房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业，推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中的一个重要的有机组成部分。 房地产业成为国民经济的基础性产业主要体现在以下五个方面： （ 1）房地产业是社会一切部门不可少缺少的物质条件； （
12、 2）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件； （ 3）房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础； （ 4）房地产业是城市环境革命、更新改造的重要动力； （ 5）房地产业是国 民经济积累资金的重要来源。 解题方案： 房地产业是国民经济的基础性产业 评分标准： 答对一点得 2分全部答对得 12 分 2. 参考答案： （ 1）证券化融资为主的美国模式。这种融资方式主要发生在经济发达国家，尤其集中于实行消费者导向型市场经济模式的英国和美国其特点主要是公平、公开的住房信贷市场；完善的市场体系，灵活的融资方式；以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场；政府对房地产金融市场的全方位调控。 （ 2）储蓄
13、融资为主的德国模式。房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家。这种经济模式推崇 政府对市场经济进行宏观调控，既反对政府对经济放任自流，同时也反对政府对经济管制过紧。其特点主要是以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场；储蓄融资体系采用专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。其融资方式主要是：第一贷款，第二贷款，浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息贷款。 （ 3）社会福利基金融资为主的新加坡模式。新加坡公积金支付的特点为强制性；广泛性；稳定性；灵活性。而新加坡房地产融资渠道的构成主要是两种：个人买房的融资渠道，房地产开发商的融资渠道。 解题方案：
14、融资模式 评分标准： 答对一点得 3分全部答对得 10 分 3. 参考答案： 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。 首先从从房地产投资开发的对象分为： 1）未开发的土地，也称为地产投资。是单纯的只投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。作为房地产投资对象的土地划分有两类：一是旧城区，二是新区开发。 2）住宅。住宅是人类最基本的生存条件之一，故对这种房地产的需求一般较为稳定。投资于住宅房地产，既可以直接出售，也可以进行租赁经营。因此住宅是房地产投资的主要对象。 3）商业房地产投资，包括了办公 楼，商场，酒店等。这类房地产主要以出租经营为主，收益较高
15、，但同时承担的风险也较大。 4）其他，如工业厂房和仓储性物业，休闲型物业等。 其次房地产资金按资金投入方式分为 :1）房地产投资信托 房地产投资信托（简称 REITS）采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产当中来。 2）房地产辛迪加 辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式。房地产辛迪加通常采用有限合伙方式。有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。 3）混合房地产基金 由于混合房地产基金的投资额庞大，可以达到较好的分散风险的效果。缺点是除了对 参与者资金量要求太高之外，还有缺乏流动性及投资时限较长。 4）房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券 所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构
16、所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款正确，然后通过出售证券融通资金的一种活动。 购买抵押贷款证券的投资者可以间接地获得房地产投资的收益。 5）直接购置房地产，也可以称为房地产置业投资。指的是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资方式。 解题方案： 房地产投资的几种主要方式 评分标准： 答对一点得 3分全部答对得 12 分 4. 参 考答案： 住房抵押贷款证券化是 20 世纪 60 年代末产生于美国的一种金融创新制度。 它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构（ Special Purpose
17、 Vehicle,SPV）然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（ Mortgage Backed Securities,MBS）的行为。 住房抵押贷款证券化的实质是把住房抵押贷款合同经过技术处理后在债券市场上出售。其核心是把抵押贷款合同及其相关文件转化成为具有法律效力且可以在金融市场上流通 的证券，通过成本核算确定证券发行价格，达到合理分散贷款风险和融通资金的目的。住房抵押贷款的运作具体包括以下内容： 1）住房抵押贷款证券化的主体 发起人、发行人、服务人、信用增级人、信用评级人、受托人 2）住房抵押贷款证券化的工具 住房抵押贷款证券化的证券主要选择债券形式，根据被证券化的
18、住房抵押贷款所有权转移与否、投资者是否承担住房抵押贷款提前偿付而面临再投资风险以及住房抵押贷款证券化的现金流等的不同，可划分为：过手证券、资产支持债券、转付债券。 3）住房抵押贷款证券化的基本运作模式 住房抵押贷款证券化的基本 做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（ SPV），然后由 SPV 通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。 SPV 通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤：资产池的形成 证券化特别机构的设立与证券设计 信用增级 信用评级 证券发行 后续服务。 解题方案： 住房抵押贷款证券化 评分标准： 答对一点得 2分全部答对得 12 分
