1、中国科技论文在线第 1 页 2018-10-27小城镇土地综合定级研究-以徐州市青山泉镇为例许继苹，董晓明，韩其栋，张锋（中国矿业大学环测学院土地资源管理专业，江苏徐州，221006）摘要:乡镇企业和经济的快速发展使得小城镇土地交易日趋频繁，客观上提出了小城镇土地定级的必要性。土地定级的本 质就是要揭示不同地段的土地的差异即土地的区位差异。这种区位差异既包括自然区位，同时 也包括经济 区位、交通区位的差异。本文以青山泉镇为例，运用 MAPINFO 和相关的定级软件探讨了小城镇定级的理论与方法，分析了青山泉 镇土地定级的成果，并 对该镇 区土地的合理利用提出了建议，以促进土地集约高效地利用。关键
2、词:权重；小城镇；综合定级;作用分值Research on Small Towns Land Comprehensive Grading-Take Qingshanquan For ExampleXU Jiping, DONG Xiaoming, HAN Qidong, ZHANG Feng(School of Environment Science small-town; comprehensive gradation;action range 1 小城镇土地综合定级的意义近年来青山泉镇进行了大规模的基础设施建设，城镇用地数量不断增加，建成区范围和镇区面貌均发生了很大变化，原有的镇区土地定级
3、成果已不能真实反映该镇区内部土地质量差异性，客观上要求对城镇土地利用进行全面、系统、合理的评价，划分土地级别，确定土地价格，以适应小城镇社会经济迅速发展的需要。新的定级成果首先应能够为审核确定出让金标准、对房屋拆迁补偿实行市场评估、确定土地招标拍卖和收购储备底价等提供重要依据；其次，在优化小城镇土地利用结构、合理配置土地资源时也应充分依据土地定级结果，用以指导当地用地结构的调整；再次，为国有土地有偿出让、转让提供科学依据，促进国家土地所有权在经济上的实现；最后，对促进国有土地保值增值，盘活国有土地资产，有效防止国有资产流失，在城镇发展建设和用地布局方面为政府提供决策依据等。中国科技论文在线第
4、2 页 2018-10-272 综合定级技术路线本次土地定级的技术路线可概括为：在全面收集影响青山泉镇建成区土地质量的因素因子资料的基础上，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，建立两镇建成区土地定级信息系统。运用多因素多因子综合评价方法，根据影响土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区综合土地级别，利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，最终确定土地的综合级别。3 定级因素因子体系的建立及权重的确定3.1 土地定级因素因子体系的建立定级因素指对土地级别有重大影响,并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。小城镇土地定级应与影响地价高度相关的因子，克服因子间多
5、重共线，以达到简化定级，减少工作量的目的。 【1】 利用多因素综合评定法进行城镇土地定级，因素因子的选择和权重的确定是重要的基础和前提。因素选择是否合理、权重确定是否得当,对定级成果有着重要的影响。根据土地定级的原则和城镇土地分等定级规程的要求，结合青山泉镇的实际情况，青山泉镇建成区土地定级因素由四大部分组成，具体见表 3-1。3.2 因素因子权重的确定权重的确定主要有三种方法：Delphi 方法、因素成对比较法和层次分析法(AHP 方法)，本研究采用特尔菲专家打分统计方法确定各因素因子的权重。根据青山泉镇建成区规划和社会经济等方面的资料，结合其现状，设计镇建成区土地定级因素因子权重征询表，并
6、提供有关文字说明材料。在青山泉镇国土资源所的的具体组织下，邀请了多个专家对各项权重调查表进行了认真的填写，对各因素因子权重进行了打分。收回专家填写的表格后，对表格按因素、因子进行汇总，整理分析。对整理后的资料按下式计算专家打分的均值和标准差。计算均值和标准差的公式如公式 3-1，3-2。； （公式 3-1）naE1i（公式 3-2）1-)(i2i式中 E某因素因子均值，某因素因子的标准差，n打分的专家人数，a i第 i位专家打分的权重。均值反映各位专家意见均等情况下某因素因子权重值，标准差反映专家意见的离散程度。标准差越大，表明专家意见分歧越大；反之，标准差越小，表明专家意见分歧越小，即专家意
7、见越趋于一致。各因素因子指标权重、标准差结果如表 3-1。中国科技论文在线第 3 页 2018-10-27表青山泉镇土地定级因素因子及权重、标准差汇总表Table summary table of factors weights, standard deviation of land gradation in Qingshanquan因素或因子名称 权重 标准差 因素或因子名称 权重 标准差 因素或因子名称 权重 标准差商服繁华状况 34 1.84 商服繁华影响度 100 1.7635 1.5342 1.46交通条件 28 0.94公交便捷度道路通达度对外交通便利度 23 1.68供水设施 2
8、7 1.05供电设施 28 1.12排水设施 17 0.94基础设施完善度 45 1.97电讯设施 28 0.69幼儿园 13 1.65小学 19 1.79中学 21 1.2菜市场 15 0.66医院 17 0.9邮电所 8 0.63基本设施状况 23 1.26公用设施完备度 55 1.97文化活动中心 7 2.94环境质量优劣度 50 1.54环境条件 15 1.06自然条件优越度 50 1.544 定级单元作用分值计算与作用分值图编制4.1 土地定级单元划分定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基
9、本空间单位，定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。本次土地定级单元划分采用网格化方法，由计算机将工作底图栅格化，其栅格单元即为土地定级单元。从理论上讲，栅格边长越小，单元内主要定级因素的影响越容易趋于一致，分值计算的精度就越高。 【3】 但是，随着栅格边长的缩小，分值计算的工作量和数据量也会呈指数迅速地增加。因而确定栅格边长大小应遵循以下原则：单元内主要定级因素的影响大体相同，能保证分值计算的准确性和分值图输出的制图精度。为此，一般选用较小宗地的众数面积作为栅格大小，考虑到商服繁华影响度和道路通达度作用分值的计算精度以及土地级别划分的数目，土地定级单元采用10m10m的几何网格。4.2 作
10、用分值计算与作用分值图编制中国科技论文在线第 4 页 2018-10-27作用分值的计算是编制作用分值图的基础。城镇土地定级因素中，若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，则称为点、线状因素;若因素对土地的影响仅与因素指标有关，称为面状因素 【2】 。上述因素中商服繁华影响程度、对外交通便利度、文体设施影响度、公用设施完备度为点状因素，道路通达度为线状因素，其余为面状因素。根据城镇土地分等定级规程中相关作用分值的计算公式，求出各因素作用分值。作用分值计算出后，其作用分值图采用晕线法，以晕线反映分值的高低，由计算机自动绘制各因素作用分值图。在此基础上，采用制图综合
11、技术综合区域赋值边界线，最后经图形整饰得到供绘图使用的数据并绘制成图。4.3 定级单元内总分值的计算与定级因素作用总分值图编制1）单元内总分值的计算求取各定级因素因子对定级单元作用分值的加权平均值之和，即将各定级因子作用分值进行叠加计算，求取各定级单元的总分值，作为初划土地级别的依据。由计算机按照下式直接计算定级单元总分： niijjWFS1式中： j 单元的土地总分值；iSj 单元的 i 因素分值，i=1，2，n；iFi 因素的权重；W定级因素的个数。n2）定级因素作用总分值图编制利用因素作用分值数字成果，采用空间数字叠置技术，按因素权重进行加权求和，自动计算参评因素对土地级别综合影响的作用
12、分，通过矢量化自动跟踪技术形成定级因素作用总分等值线图形。在此基础上，采用制图综合技术对总分等值线进行平滑，最后得到供绘图使用的数据并绘制成图。5 土地级别的划分与确定土地级别划分的依据是各定级单元（网格）的因素因子作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。划分的土地级别应充分反映评价区内土地区位条件和社会经济效益的地域差异。5.1 综合土地级别的初步划分1）绘制总分频率直方图将定级区域每个 10m10m 网格（定级单元）作为统计单元，依次计算总分值在 1-100分之间各分值的网格个数和频率，形成频率直方图图形数据库，然后自动绘制总分频率直中国科技论文在线第 5 页 2018-10-27方
13、图。生成的总分频率直方图如图 3-1 所示。图 3-1 青山泉镇区土地综合定级总分频率直方图Figure 3-1 frequency histogram of land grading comprehensive score in QIinshanquan2）确定划分土地级别的分界点由上图，选择频率曲线突变处（选择频率分布空白区或频率分布的低值区，不能选择频率分布的最高点或相对最高点） ，作为土地级别的分界点，结合评价区土地利用和土地优劣的实际情况，删去变化较小的分界点，合并较小的分值区间，最终确定分界点。根据分界点总分值,确定土地级别的分值区间。 【4】3）综合定级土地级别分界点的确定依据总
14、分频率直方图，初步划分城区综合定级评价区内的土地级别。5.2 土地级别的划分方法1）土地级别的初步划分依据上述处理结果，由计算机分别绘制镇区 110000 综合理论级别界线图，以此作为土地级别落界底图，参照商服企业及商服中心分布图、工业企业及工业区片分布图、住宅区片分布图、房地出租与出售样点分布图、样点地价图，按土地级别落界原则进行综合土地级别初步落界，初步划定城区综合土地级别。初步划分的级别范围如图 3-2 所示。图 3-2 青山泉镇初步划分的综合级别范围图 Figure 3-2 preliminary comprehensive level range in Qingshanquan5.2
15、 土地级别的验证与确定 中国科技论文在线第 6 页 2018-10-271）土地级别的验证我们采用土地市场交易资料测算法和专家评议法两种方法验证初步划分的土地级别。土地市场交易资料测算法验证按初步划分的土地级别，选取各级地内房地出租、出售、商品房开发、土地使用权出让与转让等商业、住宅和工业用途样点资料分别测算各级地商业、住宅和工业用地平均地价， 有关测算的详细过程详见 基准地价更新技术成果部分。利用市场交易资料测算的商业、住宅和工业用地级别平均地价存在明显的差异，这说明初步划分的土地级别是合理的。专家评议将城区土地定级因素作用分值图、土地定级因素作用总分值图及土地级别理论界线图、初步评定的土地
16、级别图和土地定级的有关中间成果及数据分析成果一并提交政府和有关部门，由熟悉城区情况的领导和专家进行论证。2）土地级别的确定在土地定级初步成果验证的基础上，对初步划分的土地级别及其界线进行实地踏勘。依据土地利用状况和样点地价的同一性与差异性，对土地级别界线进行校核调整，最终确定土地级别及其界线。考虑到青山泉工业园范围较大且土地功能相对单一，为方便估价和此后的使用，将青山泉工业园从二级中划分出来单独表示。最终确定的土地级别图如图 3-3。图 3-2 青山泉镇最终划分的综合级别范围图 Figure 3-2 final comprehensive level range in Qingshanquan
17、6 土地定级成果分析与建议6.1 定级成果分析青山泉镇土地定级的数据处理采用中国矿业大学土管系研发的城镇土地定级系统，该系统已应用于数个同类项目，取得了较好的效果，数据处理可靠，最终确定的土地级别的区域符合现状，因此，该成果具有较好的参考价值。根据上面的土地级别分布图可以看出，两级土地分布具有明显的特征：一级地分布于青山泉镇的繁华地带，该范围内交通便利、购物方便，医院、学校等基础设施配套齐全，中国科技论文在线第 7 页 2018-10-27面积为 56.71 公顷，约占镇区面积的 15.55%。随着各因素因子影响度的降低，二级地分布于一级地周围地区。6.2 建议和意见城镇土地定级成果既可以指导
18、城市土地利用，又可以引导、调控土地市场和土地开发，当然更是政府进行城市土地利用和管理、宏观调控土地市场的基本依据。对于本次土地定级结果的应用有以下两方面建议：一级范围内：应主要安排用地效益较高的类型如商业用地，除了沿街地带外，非沿街区域亦可安排商业用地；住宅用地的用地效益低于商业用地而高于工业用地，在高级别内适于商业用地的土地应尽量作商业用地，对于不适宜作商业用地的土地，应尽量布置高档公寓住宅；对于现有的占地面积较大的行政事业单位，有条件的要尽量搬迁。二级范围内：除了沿街地带安排商业用地外，非沿街部分尽量安排住宅、工业、行政、科教文用地；也可安排环境好适于居住的区域布层建筑密度较小、绿地率较高的住宅小区；工业用地效益最低。参考文献1.王霖琳等.小城镇土地定级及其成果应用探讨.山东农业大学学报(自然科学版)，2003,34(4):543 一 5472.中华人民共和国国家标准GB.城镇土地分等定级规程S.2002.14-353.陈湄等.城镇土地定级估价更新成果应用探讨以河北省青县为例.安徽农业科学.2008,36(23):10116-10117,102044.杨永崇，丁希杰.城镇土地级别的实时更新方法探讨.测绘标准化 2009:25(2) 作者简介：许继苹（1984 年），女，硕士，研究方向为土地管理通信联系人：许继苹 E-mail：
