1、1 文献综述 浙江省个人住房消费信贷业务发展对策研究 国内外关于个人住房消费信贷发展中存在的问题及对策做了大量研究，主要体现在以下几个方面： 1 国外研究综述 国外有关个人住房消费信贷的研究事实上是在个人消费信贷研究的基础上发展而来的。在二战以后，美国的消费信贷也得到了迅速的发展。每年美国联邦储备银行都要发布消费信贷报告 (Consumer Credit Report)。因此，世界各地的许多学者们也纷纷开始研究相关的消费信贷。其中研究涉及的内容包括西方商业银行信贷资产风险管理和一系列的消费信贷理论等等。随着这些 消费信贷理论的诞生，人们对消费信贷的研究更加的深入和细化，将消费信贷分成个人住房消
2、费信贷、个人综合消费信贷、个人汽车消费信贷、教育助学信贷等多种体系进行研究。 国外关于个人住房消费信贷方面的研究主要偏重两个方向：一是关于开展 住房消费信贷的宏观经济动机，着重于住房消费信贷对宏观经济的作用机制研 究；二是开展住房消费信贷的微观主体动机，着重于住房消费信贷需求因素及消费信贷供给因素方面的研究。此外，对住房消费信贷二级市场即资产证券化的研究也是住房消费信贷理论研究的重要组成部分。 Quigley 等人的违约频率与清 算时抵押品价值损失程度共同决定个人住房违约损失的理论。 Bart 等人提出的威布尔分布模型（主要选取变量是 LTV、工资、婚姻状况和利率）对个人住房贷款动态违约情况的
3、研究。 Kau(1998)用期权理论对个人住房消费信贷理性违约加以解释，即借款人签订住房抵押借款合同的时候，就得到了一个卖出期权 即将抵押住房按照贷款价值的价格卖给贷款人以换取免除还贷责任的选择权。在房屋的市场价格低于行权价格 (即贷款价值 )时，借款人行使期权是有利的。由于有交易成本的存在，借款人作为一个理性的经济人，应该仔细地对违约带来的利益与违约的 交易成本进行比较，从而决定是否违约。 Zhou(2001)认为个人住房抵押贷款的借贷时间越长，消费者信用级别越低，住房消费信贷违约率相应越高。 Alternanand, Brady(2001)通过研究美国 1990 2001 年第 3 季度个
4、人住房消费信贷违约率与经济状况的关系，得出经济繁荣时期，住房消费信贷违约率低，反之，住房消费信贷违约率高的结论。 2 在对于个人住房消费信贷风险影响因素中的微观因素方面研究： Sanchez（ 2002）和 Deng选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。 Kau则单独建立了一套个人住房贷款违约风险评价标准。Robert（ 2003）研究了邻居特征对个人住房贷款违约风险的影响。 2 国内研究综述 与国外文献多偏重理论研究不同，国内有关个人住房消费信贷的研究多注 重实际发展中的问题和对策研究，且基本上集中于以下方面：一是对于符合中国实际的住房消费信贷模式的探讨；二是
5、关于房地产业与金融支持的关系的研究；三是住房消费信贷业务的风险和资产证券化 (分散信贷资产的流动性风险 )；四是发展住房消费信贷业务对银行改善资产结构的意义。 2.1 关于住房消费信贷市场的一般性研究。 刘宏亮 (2007)提出我国当前应建立自营性、政策性和互助性三种形式的个人住房消费信贷形式共同发展的、完整而健康的个人住房消费市场。另外，住房消费信贷也不仅仅是银行等金融机构的一个产品，因此，健全住房消费信贷市场政府、金融机构和消费者三方都要有所作为。 2.2 关于住房消费信贷市场的风险研究。 聂世宇 (2007)利用长沙河西某支行 220个样本数据，从中选取违约和非违约各 80个作为检验样本
6、，家庭月收入、还款承受能力、购房能力、首付百分比和还款收入比作为共变变量，是否违约为因变量 logistic回归分析，得出首付百分比、 还款收入比和购房能力对违约的影响显著。田凯 (2008)运用 Logistic模型对商业银行个人住房按揭贷款的信用风险进行了研究得出结 论 ： 首付 比、学历、利率、年龄、职业、贷款期限等是影响贷款违约的重要因素，并分别分析了它们的影响程度，提出了进一步研究的建议。马宇 (2009)利用山东烟台市和安徽毫州市的 637组个人住房抵押贷款数据，选取 13个变量对影响个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。研究结果发现，借款人受教育程度越高，工作行业稳定程度
7、和垄断程度越高，违约率越低 ;借款人购买住 房面积越大，每月偿还贷款金额与家庭收入之比越高，违约率越高 ； 本地人比外地人违约率高；与购买现房借款人相比，购买期房借款人的违约率更高。 3 2.3 关于住房消费信贷发展对策的研究。 李玮玮（ 2009）提出当前商业银行个人住房贷款业务风险防范的基本策略，其中包括建立多种融资渠道，完善风险转移机制，完善个人信用制度并加强资信评估，建立严谨的房地产企业信贷管理制度体系以及建设和优化良好的消费住房信贷外部环境。徐艳（ 2009）提出要推进个人住房抵押贷款证券化，健全抵押物处置制度。冷洁（ 2009）提出了个人住房信 贷 “ 假个 贷 ” 的 形成原因和
8、防范措施，要加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营；加强对干预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度；拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面；加强诚信建设，建立失信惩罚机制；大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户。任丽娜（ 2010）提出构建个人住房消费信贷风险控制体系，该体系具体包括和对借款人进行严格的贷前管理和加强个人住房贷款的贷后管理两个方面。马骞（ 2010）提出要建立和完善与个人住房贷款相关的法律法规， 2009年 2月 1日起施行的 上海市个人信用征信管理试行办法旨在为上海范围内个人信用征信活动及相关监督管理活动订立规章，在保
9、障金融、商业等机构减少风险的同时尊重个人的隐私，以创造良好的社会信用氛围。 3 总结 综上所述 ，国内外学者关于个人住房消费信贷发展问题和对策方面的文献已经十分丰富，尤其是对于住房消费信贷发展模式选择、风险防范和检测等方面提出了很多启发性的对策建议。但是，由于我国不同省市的外部经济金融发展环境存在较大差异性，个人住房消费信贷发展模式以及相应的管理机制选择上也存在一定的区域差异性，目前这方面的研究文献还不多。浙江地区 是经济发达的沿海城市，近几年个人住房消费信贷规模不断扩大，各种潜在的发展问题也在不断积累。因此，本文在总结国内外个人住房消费信贷发展相关理论和经验基础上，结合浙江地区的实际发展环境
10、展开研究，具有较好的理论和实践价值。 4 参考文献 1任丽娜 商业银行住房消费信贷风险控制体系构建及对策 J 中国商界 ， 2010(2) 2张桥云 ， 吴静 美国住房抵押贷款市场 ： 风险转移与回流 、 扩散与放大机制 J 经济学家 ， 2009 3马宇 我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究 J 统计研究 ， 2009(5) 4浙江省统计局 浙江统计年鉴 M 北京 ： 中国统计出版社 ， 2009 5徐艳 浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题 J 青岛职业技术学院 学 报 ，2009 6冷洁 我国住房信贷风险、原因及其防范 J 科技广场 ， 2009 7刘 长滨 ， 周霞
11、 房地产金融学 M 北京 ： 中国电力出版社 ， 2008 8张生玲 ， 张丽平 我国外贸体制改革三十年理论回顾 J 国际贸易， 2008(7) 9聂世宇 商业银行个人住房抵押贷款风险管理研究 D 长沙 ： 湖南大学 ， 2007. 10张 红 ， 殷虹 中国房地产金融 M 北京 ： 清华大学出版社 ， 2007 11刘洪亮 我国个人住房消费信贷时常发展中的问题及对策研究 D 北京 ： 首 都经济贸易大学 ， 2007 12王济川 ， 郭志刚 Logistic 回归模一型一方法与应用 M 北京 ： 高等教育出版社 ， 2001 13Robert, Evaluative techniques in consumer finance. Journal of Financial and Quantitative Analysis,2003. 14Kau, Application of Contingent Claim Approach. Banking Management,2002. 15Deng, Options Application on Mortgage Loan. Banking Management,2002. 16Sanchez, Ratio of Default Research. World Financial Study,2002.
