1、 本科 毕业论文 （ 20 届） 浙江省房地产业融资风险研究 所在学院 专业班级 金融学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 房地产 行业 是资本密集型行业 ， 对资金 的 需求 非常 大 。 同时 ， 房地产 业 融资 风险的防范对房地产业、金融业乃至整个国民经济的健康 和持续发展都 有着至关重要 的意义。 所以， 房地产融资 至关 重要 。但是 目前我国房地产行业过于依赖 于 银行信贷 ， 其资金体系存在着融资渠道单一的缺陷 ， 这使得房地产资金风险过于集中于银行 ， 导致金融体系的不稳定和整体金融风险的扩张 。 作为国民经济支柱产业 之一 的房地产业 ， 不能将
2、银行信贷资金作为主要甚至惟一的来源 。另外， 随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施 的 相继出台 ， 传统融资渠道的弊端 更加 显露出来 ， 并且已经 开始 影响到了房地产金融的持续 和 健康发展 ，因此房地产业 融资 方式的改善 势在必行 ， 建立一个多层次的融资体系以满足融资多元化的需求 是当前我国房地产融资 市场 的主要问题 。 本文 以浙江省为研究对象， 通过对 浙江省 房地产 业 融资的现状及存在 的 问题 进行 分析 ，找出其可能存在的风险，针对风险 提出 风险控制和规避的方法。本文将 从 房地产商的角度出发， 提出房地产 业 融 资 风险防范的对策 ， 以期对 浙江省 房地产
3、 业 金融市场的健康和稳定发展起到一定的积极作用 。 关键词： 房地产融资；银行信贷；房产税；金融风险 II Abstract Real estate industry are capital-intensive industries, capital requirements were very large. at the same time, real estate financing risk prevention of the industry, finance and the whole of the economy to be healthy and sustainable dev
4、elopment has important. Therefore, real estate financing is essential. but at present, our real estate industry is too dependent on bank credit and its financial system there are channels for a single, this has made property capital risks are too concentrated in the bank of the financial system and
5、lead to instability and the expansion of the overall financial risks. As the pillar industries, one of the real estate, will the bank of credit as the main sources. even the only. And, as a series of the estate bank credit tightening policies and measures were introduced, and traditional channels of
6、 the more defenceless, and began to affect the financial and development of health, therefore, real estate financing methods to improve it is imperative to establish a system of financing to meet the needs of the current financing diversification is our real estate financing market, the main problem
7、. This article in zhejiang to study, zhejiang province, real estate financing of the present situation and problems of the analysis and find out the possible risk in response to the proposed control and risk the risk avoidance. The real from the point of departure, real estate financing risk prevent
8、ion strategies with a view to the zhejiang real estate markets health, stability and development to be an active role. Keywords: Real estate financing ； bank credit ； financing methods ； financial risks III 目 录 1 浙江省房地产业融资现状 .1 1.1 浙江省房地产业发展迅速 .1 1.2 浙江省房地产业融资规模扩大 .2 1.3 浙江省房地产业融资渠道现状 .3 2 浙江省房地产业融资
9、面临巨大风险 .5 2.1 浙江省房地产业融资的政策性风险 .5 2.1.1 浙江省房地产业融资政策性风险的定义和表现 .5 2.1.2 浙江省房地产业融资政策性风险的成因 .7 2.2 浙江省房地产业融资的泡沫风险 .7 2.2.1 房地产泡沫风险的定义和判定 .7 2.2.2 浙江省房地产业泡沫风险的表现 .8 2.2.3 浙江省房地产业泡沫风险的成因 .10 2.3 浙江省房地产业融资的结构性风险 .10 2.3.1 浙江省房地产业融资的结构性风险的定义和表现 .10 2.3.2 浙江省房地产业融资的结构性风险的成因 . 11 2.4 其它 .12 3 对浙江省房地产企业防范融资风险的建
10、议 .14 3.1 积极应对政府宏观管理控制政策 .14 3.2 对浙江省房地产价格进行科学评定及引导 .15 3.3 改善浙江省房地产融资结构、增加融资渠道 .15 3.3.1 继续加强与商业银行的合作 .15 3.3.2 向国外房地产企业学习借鉴 .16 3.4 其他措施 .16 结 论 .147 参考文献 .158 致 谢 . 错误 !未定义书签。 9 IV 1 房地产业一直是社会各界关注的焦点。由于 房地产 行业 对资金 的 需求 非常大 ，所以房地产融资问题是房地产业发展的关键。 由于近几年国家对房地产的政策从 “ 稳健 ” 转为 “ 从紧 ” ， 房地产业 的融资问题再次成为人们热
11、议的焦点。 1 浙江省房地产业融资现状 1.1 浙江省房地产业发展迅速 作为我国改革开放的先行地区和民营经济比较发达的地区，浙江省已经成为我国经济增长最快的省份之一，特别是其房地产业的发展。从 1991 年到 2010年，浙江省房地产业的发展已经经历了 20 个年头。虽然这 20 年里，其房地产业的发展经历着周期性波动，但是总体发展速度不容小视，尤其是在最近几年里，浙江省房地产价格飞速上涨，房地产业投资增长迅速，房地产交易异常活跃。可以说这几年，浙江省房地产业的发展如火如荼。 （ 1）开发投资额增加 图 1 浙江省房地产开发投资额（ 2004-2009）单位：万元 资料来源：浙江省统计局、国家
12、统计局浙江调查总队 2010 年浙江统计年鉴 由图可知，浙江省房地产业的开发投资额从 2004 年到 2009 年呈逐年上升趋势。到 2009 年其开发投资额已经达到 22542664 万元， 5 年内增加了 8000000万元以上。另外， 2010 年 1-7 月，浙江省房地产开发投资为 1482 亿元，同比增长 31.7%。 说明浙江省房地产企业的开发投资热情高涨 ， 全省房地产开发投资发展迅速。 （ 2）销售面积增加， 市场交易活跃 05000000100000001500000020000000250000002004 2005 2006 2007 2008 2009开发投资额2 表
13、1 浙 江省房地产开发企业 2009 年房屋销售面积和价格 销售面积（万平方米） 销售额（万元） 商品房 5538.1 43339772 住宅 2480.7 37555286 合计 8018.8 80895058 资料来源：浙江省统计局、国家统计局浙江调查总队 2010 年浙江统计年鉴 由表 1 可知，浙江省房地产开发企业在 2009 年房屋销售面积已经达到8018.8万平方米，销售额达到 80895058万元。其中，商品房销售面积为 5538.1万平方米，住宅销售面积为 2480.7万平方米。 说明浙江省房地产市场交易活跃，其销售规模已经非常巨大。 （ 3）房地产业从事人员增加 这几年，浙江
14、省从事房地产行业的人员不断增加，不仅包括直接从事房地产建设和销售的人员，也包括房地产投机商，房地产中介商等等。房地产业引起了越来越多的关注。 总之，近几年浙江省房地产业的发展非常迅速，其发展规模已经不容小视。其房地产业的发展显然已经成为全省经济发展的重要方面之一。它的发展已经全面影响着全省经济的发展。然而，随着浙江省房地产业的发展，房地产融资也迅速发展起来。作为以资金为基础的行业，融资决定着房地产业的成败。能否正确认识房地产业的融资问题，是 浙江省房地产业乃至全省经济能否健康发展的关键。 1.2 浙江省房地产业融资规模扩大 房地产融资是相对于房地产投资而存在的概念。 从广义概念上讲，房地产融资
15、是指在房地产开发 ,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 ,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集 ,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。近几年，浙江省房地产融资规模增长迅速（如图 2 所示）。 3 图 2 浙江省房地产资金来源合计（ 2004-2009）单位：万元 资料来源：浙江省统计局、国家统计局浙江调查总队 2010 年浙江统计年鉴 由图 2 可知，浙江省房地产业的资金来源合计从 2004 年到 2009 年呈上升趋势。尤其在 2009 年，它的上升速度非常迅速。到 2009
16、年其资金来源合计为52430976 万元，达到 2004 年的两倍以上，短短六年时间，房地产融资的发展可想而知。 1.3 浙江省房地产业融资渠道现状 总的来说，涉及到浙江省房地产企业的融资渠道至少有 18 条，包括：企业内部融资、上市融资、向商业银行的信贷融资、向其它金融机构（如：房地产保险公司等） 融资、发行债券、房地产投资信托基金、售后回租、回买融资、前沿货币合约、房地产辛迪、项目融资、 TOD 融资 1、土地资产证券化、提前收回房款、延期支付费用、民间贷款、权益融资、租赁融资等。 浙江省房地产融资渠道现状主要表现在以下两方面：一方面，融资来源主要是商业银行，另一方面，其它融资方式的比例相
17、对较低（见表 2）。 表 2 2008 年上半年浙江省房地产开发企业的融资渠道分布情况 资金来源 银行贷款 自筹资金 来自于购房者的其他资金来源 所占比例 25% 23.3% 50.4%（其中定金及预付款 29.4%，个人按揭贷款 15.8%） 资料来源：浙江日报 2008 年 9 月 9 日版 1 TOD 融资是一种以公共交通为导向进行城市 规划和城市经营的模式 01000000020000000300000004000000050000000600000002004 2005 2006 2007 2008 2009资金来源合计4 由表 2 可知， 2008 年上半年浙江省房地产开发企业的资
18、金来源有 25%是来自银行贷款，加上个人按揭贷款 15.8%，一共是 40.8%。而自筹资金仅占23.3%。从 2008 年到 2011 年，来源于商业银行的资金比例不断增加，到 2010 年底已经接近 70%。可以看出，浙江省房地产融资渠道的现状是融资主要来源于商业银行，其它融资方式的比例相对较低。 5 2 浙江省房地产业融资面临巨大风险 虽然浙江省房地产 业发展的如火如荼，但 其 暴露的问题也越来越多，尤其是房地产业的融资问题。因为银行体系本身具有脆弱性，房地产企业弱小，市场信息不透明，经营模式陈旧，国家政策变化快等各方面的原因，其融资市场存在着巨大的风险。国家 政府，房地产商，商业银行，
19、消费者等作为 房地产业融资市场的 参与方，都承担着一定的风险。 房地产经营中，资金是最重要、最关键的因素之一，所以融资风险是房地产市场各参与方最重视的风险之一。房地产商作为房地产融资市场中最主要的角色，承担着房地产融资的主要风险。 总的来说，浙江省房地产企业面对的融资风险包括：受政策影 响太大，存在政策性风险；房价增长过快，存在泡沫风险；融资渠道单一，存在结构性风险等等。 2.1 浙江省房地产业融资的政策性风险 2.1.1 浙江省房地产业融资政策性风险的定义和表现 房地产业的政策性风险是指由于国家对房地产业政策的变化而导致房地产商面临的市场波动，消费者预期下降，融资困难等问题的风险。浙江省房地
20、产业的政策性风险表现在两个方面，一个是国家政策从紧的趋势给浙江省房地产业带来了风险，另一个是面对从紧的政策，浙江省房地产企业本身显得力不从心的应对形势。 （ 1） 国家政策从紧的趋势 在 2010 年这个中国楼市 调控的史上最强年，无论是发文数量，还是执行力度，严厉程度等方面，都是 史无前例 的。 首先，在 政策力度上，首套房首付三成，二套房首付五成，利率 1.1 倍，无疑是史上最严的 。 2其次 ， 从保障房的建设上来看， 2010 年是历年建设力度最大的一年，计划 580 万套，最终开工建设590 万套，并且 2011 年 又提高到 1000 万套。 3另外， 国家信息中心在中国证券报的报告中提出开征房地产税将明显增加投机房地产的成本，有利于抑制房地产投机，当前房地产税的征收条件已经成熟。 42011 年，在上海和重庆已经进2 来源于金融街新闻 3 来源于百度新闻 4 来源于中国证券报
