1、 本科 毕业论文 （ 20 届） 浙江省个人住房消费信贷业务发展对策研究 所在学院 专业班级 金融学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 近几年来，以住宅为主的房地产业成为浙江经济的先导产业之一，加快住宅建设、启动住宅消费，成为浙江省新的消费 热点和经济增长点。个人住房消费信贷的发展能有效增加城市住房消费需求，促进区域经济的发展。本文主要研究了浙江省个人住房消费信贷业务的发展现状，研究表明，近几年浙江个人住房消费信贷业务规模不断扩大，品种日益丰富，成为金融机构利润的新增长点。但是，其发展也存在很多问题，包括外部政策法律环境不够完善，个人征信体系建设相对落后，金融机构的
2、风险管理和内控机制薄弱，消费者信用消费意识不够理性等，直接阻碍其未来的健康发展。因此本文提出，从外部环境方面，要完善相关法律法规建设，加强区域政府的监督、市场监控与引导，完善个人信用 制度，进一步健全和完善浙江住房二级市场；从金融机构方面，应加快发展住房信贷业务主体多元化，住房信贷产品多样化，完善金融机构的服务质量和风险管理机制；从消费者方面，则要转变消费观念，形成健康、合理的住房消费心理，提升自身的理财能力和信用意识。 关键词： 个人住房消费信贷业务；住房消费需求；风险管理；个人信用制度II Abstract In recent years, mainly residential real
3、estate to become one of the leading industry in the national economy， to speed up housing construction and start of residential consumption become a new consumption hot spots and economic growth point. The development of individual housing consumer credit can effectively increase the demand for hous
4、ing consumption， to promote the development of regional economy. This paper mainly studies the personal housing consumption credit business in Zhejiang province, research shows that the development situation of recent years, Zhejiang individual housing consumer credit business continues to expand th
5、e scale of varieties are increasingly rich, become the new growth point of financial institutions to profits. But there are also many problems, including external policies and legal environment are not perfect, the construction of personal credit system is relatively backward, financial institutions
6、 risk management and internal control mechanism is weak, consumer credit consumer consciousness is not rational. It directs future health development. Therefore, there are several aspects. From the external environment， should standardize and improve the real estate market development， strengthening
7、 government oversight， improve the individual credit system to further improve and perfect the secondary housing market. From the financial institution we should speed up the development of housing credit business diversification, the diversification of housing credits product， improve the quality o
8、f services of financial institutions; From the consumer, should change consumer attitudes， the formation of healthy and reasonable housing consumer psychology to enhance their financial capacity and credit awareness. Keywords: Individual housing consumer credit business; Housing consumption demand;
9、Risk management; Personal credit system目 录1 个人住房消费信贷概述 .1 1.1 个人住房消费信贷的含义和分类 .1 1.1.1 个人住房消费信贷的含义 .1 1.1.2 住房消费信贷的分类 .2 1.2 个人住房消费信贷的作用 .3 1.3 国外住房消费信贷业务发展的经验 .4 2 浙江省个人住房消费信贷业务发展现状分析 .6 2.1 浙江省个人住房消费信贷业务发展的外部环境 .6 2.1.1 政府的政策环境 .6 2.1.2 浙江地区居民消费结构的升级 .8 2.2 浙江省个人住房消费信贷业务发展的现状和特点 .9 2.2.1 贷款产品品种日益丰富
10、 .9 2.2.2 居住支出稳定增长 .10 2.2.3 住房贷款增幅下降 . 11 3 浙江省个人住房消费信贷业务发展存在的问题分析 .13 3.1 法律法规政策不健全 .13 3.2 金融机构业务开展、管理和风险防范方面的不足 .13 3.3 消费者信用体系建设相对落后 .15 4 促进浙江省个人住房消费信贷健康发展的对策 .16 4.1 完善相关法律法规和政府管理 .16 4.1.1 完善个人住房消费信贷的相关法律法规 .16 4.1.2 提高地方政府在住房消费信贷市场中的作用 .16 4.2 加快住房消费信贷业务和管理模式创新 .19 4.2.1 加快住房消费信贷业务主体多元化 .19
11、 4.2.2 细化住房消费信贷的种类 .20 4.2.3 提高金融机构服务质量 .20 4.2.4 加强银行个人住房消费信贷的风险监管 .21 4.3 加强消费者信用体系建设 .21 结 论 .23 参考文献 .24 致 谢 .25 1 近几年来，随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，住房制度改革的不断深入，我国的城市居民也逐渐由原来的福利分房转变为 自主购买商品房，在这新一轮消费结构优化升级的过程中，汽车、住房等大宗消费的兴起，可以预见，一个潜在巨大的住房市场将逐步形成。据统计， 1991 年我国商品房销售面积是 3025.46 万平方米，到 2010 年达到 104349 万平方米， 2
12、010 年个人住房销售面积达到全部商品房销售面积的 90以上 1。由此可见，在国民经济增长中，房地产业发挥着引导的作用，现代经济的发展离不开房地产业。与此相对应，住房市场的发展同时必然增加对相关金融服务的需求。解决消费者资金不足、促进消费的成熟方法 消费信贷，在西方发达国家中是普遍存在的 ，它是房地产市场的重要组成部分，同时也是国民经济快速、稳定增长的重要因素之一。稳步发展个人住房消费信贷对推动房地产市场的健康发展具有重要意义。然而，浙江省作为中国沿海经济发达城市，住房消费信贷规模增长在全国处于前列，发展模式上也有自身的一些特点，同时在个人住房消费信贷的发展过程中，也逐渐积累了一些问题。因此，
13、本文选择浙江省个人住房消费信贷业务发展中存在的问题进行分析，从中揭示当前浙江省我国个人住房消费信贷发展水平以及主要影响因素，并在此基础上，提出相应的对策和建议。 1 个人住房消费信贷概述 1.1 个人住 房消费信贷的含义和分类 1.1.1 个人 住房消费信贷的含义 消费信贷是由金融机 构 向消费者提供资金，用以满足消费需求的一种信贷方式。（李国全， 2010） 1 数据来源： 2010 年中国统计年鉴。 2 图 1 消费信贷机构图 资料来源： http:/ 西方国家常说的消费信贷是指图 1 中的狭义的消费信贷，而我国经济生活中常讲到的消费信贷则是指图 1 中的广义的消费信贷。 个人住房消费信贷
14、是指金融机构向消费者提供融资，以帮助其购买或建造住房、进行住房装修或维修，从而达到提高居民生活水平，刺 激消费，启动经济新的增长点的目的。 1.1.2 住房消费信贷的分类 个人住房消费信贷可根据贷款资金来源、贷款方式、购买房屋的类型、住房交易方式等不同标准来进行划分。 （ 1）按照贷款的资金来源划分，可分为自营性个人住房贷款、委托性个人住房贷款与个人住房组合贷款。 （ 2）按照购买房屋的类型划分，可分为个人商品住房贷款、个人经济适用住房贷款、个人商业用房贷款。 （ 3）按照住房交易形态划分，可分为首次交易住房贷款、再交易住房贷款。 （ 4）按照贷款方式可分为质押贷款、抵押贷款、保证贷款、抵押加
15、阶段性保证贷款（主要适用 于个人住房贷款中的期房按揭贷款）。 表 1 商业银行各个人住房消费信贷类型的比较 贷款品种 贷款成数 贷款利率 贷款年限 还款方式 个人住房 组合贷款 最高贷款成数为八成 固定、统一公积金和按揭贷款加权利率 最长贷款期限为 30年 一次还本付息、等额本息还款、等额本金还款 个人商业 用房贷款 最高贷款成数为五成 央行规定的同期限档次利率 最长贷款期限 10年 由贷款人与借款人商定还款计划 中径口的消费信 贷 广义的消费信贷 住房信贷 狭义的消费信贷 汽车和助学信贷 信用卡信贷 3 续表 资料来源：中国建设银行网站、中国农业银行网站、中国银行网站、中国工商银行网站 1.
16、2 个人住房消费信贷的作用 个人住房消费信贷是消费信贷的重要组成部分，在西方发达国家中，其贷余额不仅大 大高于中、短期消费信贷余额，而且在经济生活中占有十分重要的地位。个人住房消费信贷的的作用主要表现在以下几个方面： （ 1）尽快提高生活水平，提前满足享受高质量生活的愿望。当消费者解决了基本的温饱问题之后，追求高质量的生活、拥有自己的房子就成为每一个消费者的最大愿望，但是购房需要一大把钱，对于大部分的消费者来说，靠目前的收入是难以实现的。因此贷款买房就成为了许多消费者一生当中最重要的消费决定，它对消费者一生的生活产生了重要的影响。 （ 2）个人住房消费信贷的迅速发展直接刺激了对住房的需求，推动
17、了房地个人住房公积金贷款 最高贷款额度为 13万元，最高贷款成数为八成 固定、统一公积金贷款利率 最长贷款期限为 30年 一 次还本付息、等额本息还款、等额本金还款 个人住房（住宅）商业性贷款 最高贷款额度为 13万元，最高贷款成数为八成 固定、统一按揭贷款利率 最长贷款期限为 30年 一次还本付息、等额本息还款、等额本金还款 个人住房贷款 最高贷款成数为八成 固定、统一按揭贷款利率 最长贷款期限 30年 一次还本付息、等额本息还款、等额本金还款 个人住房转贷款 最高为原借款人剩余贷款本金，且不高于转让房产价格的 80% 固定、统一贷款利率 贷款期限和房龄之和不超过 30年 一次还本付息、等额
18、本息还款、等额本金还款 为竞拍购房 者提 供个人 住房贷款 最高为拟购买住房评估价值或实际购房费用总额的 80%（以二者低者为准） 固定、统一贷款利率 最长贷款期限为 30年 一次还本付息、等额本息还款、等额本金还款 二手房抵押贷款 最高额为房产的实际价格或评估值的 80% 固定、统一贷款利率 最长贷款期限为 30年。 一次还本付息、等额本息还款、等额本金还款 4 产业和其他相关 产业的的发展。发展住房消费需求，对于发展经济可以起到推动作用，可以成为原动力，发展住房消费信贷不仅会增强即期消费需求，化解市场需求约束，促使企业进入良性循环，而且能推动企业、个人投资的增长，拉动经济的适度高速增长。
19、（ 3） 个人住房消费信贷有助于人民币汇率的稳定。住房消费信贷的发展会起到扩大内需和刺激投资的双向作用。这种双向作用的发挥，可以减轻出口对实现宏观经济增长目标肩负的压力，进而有助于人民币汇率的稳定，因为货币贬值的重要目的是刺激出口，在对出口依赖减轻的情况下，人民币贬值的意义自然也就降低。采取扩大内需 的策略，可以形成 “ 扩大消费需求 带动投资回升 促进经济增长 ” 的经济启动新流程。 （ 4）个人住房消费信贷有利于增强国民的信用观念。在我国，通过消费信贷的渐进发展，可以逐步改进国人传统的消费习惯，转变传统的消费观念，形成一个良性的信用消费行为，促进消费市场健康发展。 1.3 国外住房消费信贷
20、业务发展的经验 国外的住房消费信贷业务发展的经验主要有以下几个国家： （ 1）美国抵押贷款模式 绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款。美国的住房消费信贷市场分为 级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和 储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场 ； 二级市场是房利美 2、吉利美 3 等二级市场经营机构，通过发行住宅抵押债券筹措资金，向商业银行等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款，同时向其提供更多的贷款资金来源的市场。 一 级抵押市场的主体是商业银行等私人金融机构 ，例如美林银行、花旗银行、高盛银行等；而 二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等 。美国的抵押贷款业 务的 主要
21、品种有： 可变利率抵押贷款、分享增值抵押贷款、循环住宅贷款标准固定利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、 “ 一揽子 ” 交易抵押贷款 、 最后巨额付清抵押贷款 。 （ 2）德国合同储 蓄模式 对比于美国的抵押贷款模式来说，德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。储户与国家住房储蓄银行签订建购房储蓄契约后，每月要按契约总额的 5存入2 房利美是指联邦住宅抵押贷款公司 。 3 吉利美 是指联邦国家抵押贷款协会。 5 银行。 7 年左右存款本息达到合同的 50%，即取得契约总额的贷款权。（孙琪， 2006） 德国的住房信贷模式是 以市场配置住房资源
22、为主体，实施比较广泛的社会保障 。表现形式是合同储蓄模式。它是 计划购房者与指定机构 (通常是住房合作社 )订立资金存贷合同 ,按合同约定定期到指定机构储蓄 ,当储蓄额达到一定期限或数额后便自动 取得从该指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住房抵押贷款权利。 德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。主要的住房金融机构有住房储蓄银行。 （ 3）日本混合型金融政策模式 这种模式的特点是，以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充 ， 官民结合。政府住房金融机构有住房公团、住宅金融公库、住宅融资保证协会等；民间的住房金融机构由包括住宅金融专业公司、住房社团 、 劳动
23、金库等。日本公共住房的供应模式，主要以日本住宅金融公库、地方住宅供给公社 和 日本住宅都市整合公团为主体。其中住宅金融公库承 担住宅资金融通的职责，后两者直接负责建设和提供住宅。 日本的住宅供给中，使用政府资金建造的 “ 公共住宅 ” 占有相当大的比重。政府提供公共住宅的主要方式有三种，分别是通过 “ 住宅金融公库 ” 向 建造或购买住宅的个人提供长期低息贷款；地方政府在中央政府的补贴支持下建设廉租住房；中央政府设立 “ 日本住宅公团 ” 为大城市的工薪阶层提供住宅及宅基地。 6 2 浙江省个人住房消费信贷业务发展现状分析 浙江省作为沿海经济发达城市， 是国内率先开展 个人住房 消费信贷业务地
24、区之一。 从住房消费信贷开展以来， 浙江地区个人 住房 消 费信贷业务经历了 从无到有， 从小到大，从单一到丰富的不同阶段。近年来，随着浙江 省城乡居民收入的不断增加，人们消费观念 的 不断增强，浙江 省个人住房 消费信贷业务的规模 也在 迅速 地 扩张。 2.1 浙江省个人住房消费信贷业务发展的外部环境 2.1.1 政府的政策环境 （ 1）中国人民银行对于人民币 存贷款基准利率调整 个人消费信贷业务的发展很容易受到利率调整的影响，近年来中国人民银行多次调整了贷款基准利率。 央行在 2010 年又做了如下调整（见表 2）： 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金
25、融机构一年期存 贷 款基准利率 分别都 上调 0.25个百分点 ； 2010 年 12 月 26 日， 一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点 。今年已经累计加息两次 50 个基点 。 表 2 金融机构 2006 年 2010 年 人民币存贷款基准利率调整表 单位 % 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 一 、 城乡居民和 单位存款 （一）活期存款 0.72 0.72 0.36 0.36 0 36 （二）整存整取定期存款 三个月 1.80 1.98 1.98 1.71 2.25 半年 2.25 2.43 2.25 1.98 2.50 一年 2.52 2.79 2.52 2.25 2.75 二年 2.70 3.33 3.06 2.79 3.55 三年 3.69 3.96 3.60 3.33 4.15 五年 4.14 4.41 3.87 3.60 4.55 二 、 各项贷款
