1、毕业论文（设计）文献综述题目浙江房地产企业财务内部控制研究一、前言部分当前说到最热话题,房地产绝对占一席之地,近年来房价的巨变尤其在浙江突显。作为本身就极具风险的行业，浙江房地产企业如何才能在外部环境纷繁复杂的情况下制胜，对企业自身内部的调整就显得尤为重要。财务内部控制作为内部控制的重要组成部分，其构建与完善逐渐成为浙江房地产企业持续发展的关键。大部分浙江房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因使得其财务内部控制机制多多少少存在着缺陷与不足，这极大程度地影响了企业财务的正常运作，从而导致企业不能良好持久的经营与发展，这急需企业做出调整与完善。本文通过对财务内部控制概念和浙江房地产企业的发展背
2、景与现状的研究，来说明浙江房地产企业财务内部控制制度的实行状况及存在的问题，进而提出改进与完善浙江房地产企业财务内部控制的措施和我个人的几点建议。二、主题部分（一）国外关于房地产财务内部控制问题的研究1977年美国由于对国外贪污行为诉讼被增加到会计控制概念中，第一次给予内部审计职业以合法性。在“控制”这个词扩张到比会计控制更广泛的现代控制体系以前很久，国际内部审计师协会的准则已经确立了一个与现代控制体系同样基础上定义控制的内部审计业务模式。到1980年，由公共会计师引导下的经营者认为内部审计师是大型公司的控制员，是控制过程的一部分，这里的控制是指会计控制。二十年代以来,一些西方国家的公司随着经
3、营业务的增多和公司规模的不断扩大,一切管理工作都集中由公司的领导机构直按管理已变得越来越困难了。目前西方大中型的公司多已实行分权即分级的管理体制,将整个公司划分为若干个事业部,在公司的集中领导之下,将日常业务的决策权下放给各分部的经理人员。财务部便是其中一个对公司运行起关键作用的部门。而国外许多文献都指出房地产行业一直以来是一个高风险的资金密集型企业，因此许多房地产企业都通过房地产记分卡对项目进行财务评价，从某些方面看来即相当于进行了财务内部控制。此外，JEANCBEDARD（2009）认为财务内部控制是根据企业金融帐户作为管理监督的主要目标，考虑到决策成本的合法性、合理性和符合经济利益的原则
4、，良好的平衡企业在企业法人单位,在确定会计组织支出中的位置,为企业提供专业的商业服务，会计人员只有一定数量的资金可供作为支出义务的金额,而没有决策的权利。实体的内部财务控制结构的宗旨有提供可靠的财务决算和会计记录；维护本单位的资产；促进操作的运行效果和效率和促进遵守管理的政策方针和程序。MIKAELMATTLIN（2007）指出西方主流观念对市场与政府的相对优势，在分配投资效率上的意见是，以市场为导向的财务体系，一般来说，在分配上比国家主导的财务体系更有效率，尽管偶尔会有市场失灵。他认为如果公司有足够的内部制度到位，以评估未来的盈利能力进行项目投资，或者为增加利润的投资筹集资金，不应该成为政府
5、关注的原因。MAHLONAPGAR2008认为房地产管理要有一个严谨的态度有三个原因（1）房地产是复杂；（2）房地产往往是直觉；（3）房地产是种情绪。（二）国内对于浙江房地产企业财务内部控制的研究浙江省由于地处沿海，经济在全国也较为发达，各房地产企业竞争激烈，面临着巨大的风险与挑战。作为资金高密集型的浙江房地产企业必须提高其财务管理水平，建立科学的财务内部控制机制，以促进企业良好、可持续的发展。1、浙江房地产企业现状及财务内部控制概念及理论财务内部控制这一概念经常被我们与内部控制搞混，其实两者有实质性的区别。概括来说财务内部控制只是内部控制的一部分，而财务内部控制制度按其所属系统内容，又可细分
6、为现金、银行存款、有价证券、应收账款、固定资产、成本、利润、资本等等内部控制制度。吴少平，叶新年，胡志鹏（2004）提出，财务内部控制制度是指为了保护具有组织结构的经济主体的资产安全完整，保证会计资料和其它有关资料的真实性和正确性，提高会计信息质量，确保有关法律法规的贯彻执行等，在经济主体的内部建立或采用的一系列相互联系、相互制约的方法、程序和行为准则。它是企业控制资金收支与保管的重要形式和方法，是实施企业财务战略，加强资金管理，实行财务监管的不同缺少的重要措施和方法，也是企业内部控制制度的重要组成部分。企业建立财务内部控制制度的根本目的是改善企业理财方法，保证资金收支正确、有效与合法，实现增
7、收节支，提高资金使用效益，优化财务结构，加速资金周转，消除资金收支与保管中的弊病，促进企业经营发展，保证经营战略的实现。其所要求达到的目标有；（1）保证业务活动按照适当的授权进行；（2）保证所有交易事项以正确的金额，在恰当的会计期间及时记录于适当的账户，使财务会计报告的编制符合有关财务会计制度和会计准则的要求；（3）保证对资产和记录的接触、处理均经过适当的授权；（4）保证账面资产和实存资产定期核对相符；（5）保证财务会计监督的及时性和准确性。李凤鸣（2002）指出，财务内部控制有别于内部控制，两者是不同的概念。一个企业，不论其经济性质和经营规模如何，不论是在盈利或亏损时期，都应当根据企业经营的
8、现状和以往的情况，以及对未来经营发展的要求，制定预期的目标，并为实现目标制定各种经营战略和行动计划，规定在未来若干时期内要完成的计划任务。而为了保证计划的完成，发展企业经营，避免各种不必要的损失，企业必须采取措施，对各项经营活动，运用一系列有效的方法，如建立各项程序和制度、进行核算和记录、开展分析和检查等，来进行日常控制和纪律控制。这种在企业内部进行的控制行为就是企业的内部控制。内部控制制度主要可分为人事内部控制制度、销售内部控制制度、采购内部控制制度、生产内部控制制度、投资内部控制制度、会计内部控制制度，内部审计制度等，当然还有财务内部控制制度。可见，财务内部控制与内部控制是有本质上的区别的
9、，财务内部控制只是内部控制的一部分。而财务内部控制制度按其所属系统内容，又可细分为现金、银行存款、有价证券、应收账款、固定资产、成本、利润、资本等等内部控制制度。吕晓春（2008）指出财务内部控制制度与上述其他各种内部控制制度不同，具有下列几个主要特点（1）财务内部控制制度的内容多、范围广；（2）财务内部控制制度的种类较多；（3）财务内部控制制度具有延伸性；（4）财务内部控制制度具有严密性。另外，企业财务内控体系的建立要符合合法性原则、整体性原则、针对性原则、一贯性原则、适应性原则、经济性原则和发展性原则。值得注意的是，近年来宏观调控政策因时而异，相应的地方政策纷纷出台，意味着浙江省房地产行业
10、进入整合期房地产行业将更加注重专业分工。随着房地产市场的调整，仅仅依靠土地和产品就能赢取市场的时代即将结束，未来的竞争将越来越体现在企业管理效率上，产品精细化和专业分工细化将是未来重要趋势之一。越来越多的浙江省房地产企业，将由全能型向专业型转变。朱玉（2005）认为随着我国经济的持续发展和社会消费结构的调整，社会大众对商品住宅的需求不断增长，导致房地产开发不断升温，许多投资者都被房地产开发的较高投资回报率和发展前景所吸引，纷纷斥资进入房地产市场，以图投资收益最大化。而目前，受国内宏观调控政策和国际经济变动的双重影响，财务风险隐患已经成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。虞晓芬（20
11、09）指出，复杂多变的2008年终结了我省房地产业发展的10年黄金期，房地产市场迅速地完成了从“夏天”到“冬天”的大转折，尽管2008年下半年起中央政府连续推出降首付比例、降购房契税等系列房贷新政以稳住不断恶化的楼市，地方政府也果断出手，但依旧难阻楼市调整的步伐。展望2009年，我们认为在世界主要经济体陷入衰退、国内宏观经济继续下滑，国内银行对房地产行业信用收缩，企业家、消费者信心不足，市场供给严重大于需求的大背景下，总体来看，浙江房地产市场仍将处于调整期，尤其是上半年将延续去年下半年的低迷，而下半年房地产市场的走势很大程度上要取决于实体经济能否在2009年上半年见底企稳，取决于投资者、消费者
12、信心能否恢复，取决于对房地产业的信贷规模是否放松，取决于房价是否在上半年快速调整到位，乐观预计下半年房地产市场将有所回暖，成交价将有所放大。当然，由于房地产市场具有很强的区域性，不排除个别城市因前几年房价上涨缓慢、新增供给量偏少而出现逆势上扬。娄津国（2010）指出，2009年16月，浙江省房地产开发企业银行贷款同比增幅由2008年全年的02，变为165，表明银行对开发企业的信贷资金有所放松。地方政府出台了一系列政策，鼓励居民购房，杭州市出台的24条扶持房地产业政策力度大，全省各城市也都先后出台了相应的政策，从目前房地产市场明显复苏来看，主要是政策的累计效应已显现。政府的此番从“限制”炒房带来
13、的市场过热，转为“救市”，也是由于房地产市场的损失将会对经济产生长远的损害，最终影响百姓的生活水平和住房便利。房地产市场萎缩会导致房地产开发商亏损，无力进一步进行房地产开发，间接阻碍房价下跌。同时，过量亏损的房地产企业会破产，向它们借贷资金的银行、民间信贷会亏损，从而损害经济长远发展。到了2010年17月，浙江省房地产开发投资1482亿，同比增长317，购置土地面积同比增长881。宏观调控政策因时而异，适度稳定房地产企业平衡持久地发展。政府的宏观调控以及相应政策的出台意味着，浙江省房地产行业进入整合期。一方面，市场调整必然带来行业“洗牌”、企业重组。此外，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪
14、公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。另一方面，房地产行业将更加注重专业分工。张晶（2009）认为昔日的房地产企业，为了在行业飞速发展的阶段迅速扩张，抢占市场，所关注的核心问题是工程和营销，财务的责任就是收款做到应收尽收、付款做到安全、准确，单纯的会计基础核算职能。我们不能否认在房地产火爆的昨天，采用这样的思路，企业加快了扩张的步伐，赢得了宝贵的市场机遇，甚至也可以说，这样的管理模式定的环境下是符合行业需求的。但同时我们也绝对相信，如果房地产企业在快速发展过程中注意到财务管理的核心作用，那么企业在过去的利润基础上肯定会有大度的提高。2、浙江房地产企业财务内部控制现状
15、及存在的问题加强房地产开发企业的内部控制，对城市经济乃至整个国民经济的健康发展，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义。当前浙江房地产企业财务管理现状存在着开发周期长，资金筹集任务繁重；融资困难，资金严重不足；不注重流动资金的管理；财务核算制度不健全，财务监控制度薄弱；融资困难，资金严重不足；不注重流动资金的管理；房地产企业的财务核算制度不健全，财务监督控制机制薄弱。夏秋菊（2008）提出，房地产企业财务内部控制制度的内容包括（1）执行各项制度办法控制；（2）财务内部管理控制；（3）建立财务凭证的审校制度；（4）财务核算；（5）建立
16、复校制度；（6）建立分批控制和检查差错的制度；（7）财务分析。张国新（2010）指出，随着市场经济的不断完善，房地产市场的不断扩大，准确地进行财务预算是企业保持竞争的重要保障，是企业实现内部控制的一个重要方法。房地产企业要保持财务的正常运转，必须进行财务内部控制管理模式的构建。必须要建立预算管理创新模式。预算管理是为了实现企业既定的经营发展目标，通过编制经营活动在实际工作中得到贯彻执行。企业的预算要以明确经营目标为前提，采取分权控制的模式，将决策权进行分解来进行内部控制。预算管理是实现企业财务内部控制的一个重要模式。王忠森（2010）提出，必须要加强财务计划控制，依据资产业务增长量和最高盈利水
17、平来编制财务收支计划，并通过有计划、有秩序、有目的进行控制。财务内部控制的检查，主要是对银行业金融机构财务管理制度建立健全情况和制度执行情况进行现场检查，通过对财务内部控制的检查，督促被查机构加强财务管理，健全各项制度。并对财务内部控制制度执行情况进行控制，要调阅损益类科目账、表和有关凭证以及岗位责任制等资料，调阅有关财务管理制度、财务报表等有关资料，检查是否符合财务授权审批制度。刘超（2009）认为，浙江房地产企业财务管理现状有以下几点（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。（2）融资困难，资金严重不足。（3）不注重流动资金的管理。（4）财务核算制度不健全，财务监控制度薄弱。张艳华（2007）指
18、出，当前我国房地产行业处于高速发展阶段，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，很多地方有待于规范和完善，其重要手段之一就是加强企业的内部控制。企业经营失败、会计信息失真及不守法经营在很大程度上都可归因于企业内部控制的缺失或失效。长期以来，我国许多企业内部控制状况不容乐观，内部控制薄弱，会计信息严重失真，不仅造成管理混乱效率低下，而且给贪污、挪用企业资金或侵吞企业资产的不法分子以可乘之机，因此，加强房地产开发企业的内部控制，对城市经济乃至整个国民经济的健康发展，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义。王彬（2009）认为浙江房地产企业主要
19、存在以下几个问题（1）筹资活动方面，融资困难，资金严重不足；（2）日常经营活动方面，不注重流动资金的管理；（3）财务管理环境的内部构建方面，房地产企业的财务核算制度不健全，财务监督控制机制薄弱。周永平（2007）指出，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设；会计工作混乱，会计资料不实；费用支出失控，资产大量流失；共同舞弊，会计控制失效。孙迎庆（2009）认为，中小房地产企业的财务内部控制体系不足之处主要有风险意识差，缺乏风险管理机制；经营观念仍未转变；会计工作失真；缺乏监控制度
20、，内部管理混乱。3、针对财务内部控制存在的问题提出对策建议房地产企业财务内控制度是企业内部控制制度的基础，它是以确保企业会计核算资料的真实性的、保护企业资产的安全完善为目的所采取的一系列措施、方法和程序。浙江房地产企业要想良好持续地发展就必须构建科学完善的财务内部控制体系。乔宗利（2009）认为，房地产企业财务内控体系的构建措施有1建立基于公司发展战略的内控体系。2构建良好的内控环境。3建立系统的内控体系。4建立风险评估机制。5设立有效控制措施。张峰（2010）指出，房地产企业财务内控制度是企业内部控制制度的基础，它是以确保企业会计核算资料的真实性的、保护企业资产的安全完善为目的所采取的一系列
21、措施、方法和程序。完善财务内控制度措施有1会计处理程序制度。2建立预算控制。3建立内部稽查制度。李微（2008）认为，房地产企业推行内部控制所具有积极意义（1）推行内部控制为企业遵纪守法提供了很好的前提；（2）推行内部控制可以全面提高会计信息的质量。企业的财务会计作为一个信息系统，其主要任务是为投资者、债权人等财务报告使用者提供相关的会计信息，相关性和可靠性是会计信息最重要的质量特征。房地产企业的内部控制机制要求企业管理者必须对外提供切实可靠的财务会计信息，这样有助于提高其信息报告的质量；（3）推行内部控制可以确保资产的安全完整并不断提高企业的利润空间。此外，房地产企业的内部控制机制还要求本企
22、业立足当前，放眼长远，在企业的经营管理中努力按照企业内部控制机制的要求，制定企业的年度目标和长远规划，一步一个脚印，提升企业可持续发展的能力及其在市场上的竞争力，实现企业的战略发展目标。刘晓红（2010）提出，房地产企业财务内控模式的有效构建必须要完善内控信息沟通渠道，实现财务核算业务和房地产开发业务的信息一体化，充分借助于信息化手段，提高信息沟通效率，进而完善内外部信息共享平台。实现在共享平台上的动态决策和动态管理；加强内控监督检查力度，以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、分
23、析、考核、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。三、总结部分财务内部控制有别于内部控制，它作为内部控制的重要组成部分，是企业控制资金收支与保管的重要形式和方法，是实施企业财务战略，加强资金管理，实行财务监管的不同缺少的重要措施和方法。总结上述研究成果，房地产企业作为一个资金密集型的高风险行业，特别是浙江的各个房地产企业面对环境的变动，政策的调整，正处于由全能型向专业型转换的整合期，完善企业财务内部控制制度迫在眉睫。根据国内外各位学者对于房地产企业财务内部控制现状的描述，转述对财务内部控制制度构建、改善的几点看法，使大家对于目前国内外在这个领域的研究及其成果有一个较为全面的认识。通过
24、对国内外有关浙江房地产企业财务内部控制的理论文献进行阅读，我们可以发现在该领域的研究还存在以下几个方面的问题（1）国外文献对财务内部控制的研究较少，基本上都是针对内部控制的研究，我们要能清楚的区分两者的不同和联系。（2）多数文献研究的地域范围太广，没能针对某个省或某一地区或结合当地的特殊情况进行分析研究。（3）对浙江房地产企业财务内部控制存在问题的研究中，涉及政府政策的研究比较少，即结合当下背景不深，且概括比较笼统，缺乏深入地挖掘与分析。正因为国内外专家学者在浙江房地产企业财务内部控制问题研究中还存在上述问题，所以，就有了该篇论文。本文结合近年来不断变动政府宏观调控，在浙江相关政策纷纷出台的背
25、景下说明在企业完善财务内部控制制度的重要性。全面分析浙江房地产企业财务内部控制制度的现状及存在的问题，从而提出了一些改善浙江房地产企业财务内部控制制度的对策和建议。四、参考文献1吴少平,叶新年,胡志鹏现代企业财务内部控制首都经济贸易大学出版社,2004P117,P33372李凤鸣内部控制学北京大学出版社,2002P1081203吕晓春企业内部控制制度之浅析市场周刊,20083P544朱玉房地产企业的现状及发展趋势现代企业,20057P17185虞晓芬2009年浙江房地产市场形势分析浙江统计,2009（2）P44456娄津国近期房地产政策导向及企业的策略选择经济师,20105P127张晶浅议行业
26、低迷下房地产企业财务管理的几个方向现代商业,20098P2528夏秋菊大型房地产企业内部控制研究当代经济,200811P77789张国新关于我国房地产企业内部控制的现状及其必要性分析现代商业,201011P899010王忠森刍议如何加强房地产企业的财务管理现代商业,20102P5611刘超新形势下房地产企业财务管理控制的深析管理纵横,20093P13513612张艳华论房地产企业内控的现状及对策时代经贸,20075P10110213王彬建立科学的财务管理机制,促进房地产业可持续发展会计师,200910P747514周永平房地产企业集团财务管理存在的问题及对策经济研究导刊,20078P11115
27、孙迎庆中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策华章,20098P333416乔宗利论房地产企业财务内控体系的有效构建现代商贸工业,200910P16816917张峰强化房地产企业内部控制的思考中国经贸,20102P11511618李微企业财务内控决定企业经营成果财务会计,20085P10919刘晓红论房地产企业财务内控模式的有效构建财经界,20104P21720JEANCBEDARD,2009“INTERNALCONTROL”THEACCOUNTINGREVIEW,VOL84,NO3PP83986721MIKAELMATTLIN,2007“THECHINESEGOVERNMENTSNEWAPPROACHTOOWNERSHIPANDFINANCIALCONTROLOFSTRATEGICSTATEOWNEDENTERPRISES”BANKOFFINLAND,INSTITUTEFORECONOMIESINTRANSITION,NO10PP344322MAHLONAPGAR,2008“MANAGINGREALESTATETOBUILDVALUE”HARVARDBUSINESSREVIEW,VOL73,NOVEMBERPP162173
