1、开题报告 基于因子分析法对 30 家房地产上市公司绩效评价的实证分析 一、立论依据 1.研究意义、预期目标 房地产业是我国经济的主导产业和支柱产业，是国民经济中的重要行业，其健康发展是社会进步和经济发展的重要保证。而通过绩效的对比，可以让上市公司清晰地了解自己在本行业上市公司中所处的位置，为日后的战略规划和发展方向的确定都具有一定的参考价值，有助于房地产行业的稳健发展，具有相当大的研究意义。此外随着房地产行业的发展，其巨大的财富效应影响了人们的生活方式和投资方式，再加上国内金融投资增值工具比较缺乏，投资于房地产 行业为我国广大投资者提供了重要的保值增值工具和途径，因此，房地产板块上市公司的业绩
2、表现也成为了众多机构投资者以及股民关注的焦点。而对房地产上市公司的绩效评价能为广大投资者认识和了解房地产上市公司，从而进行投资决策提供参考。因此也具有较大的研究意义。 本文试图以国内房地产行业中具有代表性的 30 家上市公司为样本，以其公布的财务报表为数据，通过建立逻辑严密的数学模型 因子模型，科学的选取评价指标，对指标进行综合评析，得出一个根据指标内部结构关系确定的综合线性评价函数，利用 SPSS、 EXCEL 等统计分析软件，对 30 家房地产上市公司进行绩效评价及绩效影响因素分析。通过对结果的分析，试图得出一个能相对全面分析我国房地产上市公司绩效的模型并找出影响我国房地产上市公司绩效的主
3、要因子。 2.国内外研究现状 西方企业绩效评价史，大致可以分为三个时期 :成本业绩评价时期（ 19 世纪初到 20 世纪初）、财务业绩评价时期（ 20 世纪初到 20 世纪 90 年代）和企业业绩评价创新时期（ 20 世纪 90 年代至今）。而我国对企业绩效评价问题的研究起步较晚，是在 20 世纪 90 年代以后才开始的，并且大多是围绕国有企业进行，与西方国家的财务评价类似，重点集中在经济 效益评价。在研究方法上，目前国内外关于房地产上市公司的绩效评估大多是利用数据包络分析 (DEA)的方法。 2.1 国外研究现状 在对数据包络分析模型（ DEA）的运用方面， George E lkos（ 2
4、001）将财务比率方法与 DEA 相结合对希腊银行 1997 1999 年间的效率进行了评价，主要得出三个结论：总资产规模越大，银行效率越高；并购能提高银行效率；银行所有权的转移与转移后的绩效并没有相关性。此外， Joe zhu（ 2003）运用 DEA1 方法分别从资金的市场价值、利润、收入和员工数量等几个方面对 Forture 下 属的网络公司以及 1000 家传统型的公司的经营效率进行了评估，结果表明，对网络公司来说，高收入并不一定代表着高利润；而对于传统型公司来说，收入则是一个相对稳定的指标，并在效率评估中占有稳定的比例。 在对绩效评估方法和指标的选择方面， Christopher 和
5、 David(2003)通过实证研究发现，在同等条件下，采用包含财务指标和非财务指标的综合平衡模式进行绩效评价的企业比同类企业相比具有较高的绩效评价满意度和股票市场表现。此外， Bourne(2000)在案例研究中提到，绩效评价指标会随着时间而演化，并且现存的预 算程序、机会、研究、设计也会引起绩效评价指标的变动。Kennerley 和 Neely(2003)通过案例分析找出了影响绩效评价体系演进相关的一些因素，并且在绩效评价体系的设计、实施、反馈等环节都将这些因素反映在其中。后来又从程序、体系、人员、文化等方面考察影响绩效指标体系演进的因素，并以此为基础设计出了对企业的绩效体系进行动态管理能
6、力评估的衡量标准。 Neely 等 (2004)在总结了关于绩效评价指标相关文献的基础上，深入研究了指标的特性对指标选择和指标进化的影响，从而为从微观层面上研究绩效评价演化问题提供了线索 。 2.2 国内的研究现状 近年来，国内学者也开始关注相关评价模式的应用效果和演进问题。 在对数据包络分析 (DEA)模型的运用方面，施金亮、杨俊（ 2006）运用 DEA模型以我国房地产行业中 23 家具有代表性的房地产上市公司为研究对象 ,通过设立房地产上市公司的内部投入产出效率包括经营效率、管理效率及资本配置总体效率 3 个重要指标，评价了房地产上市公司绩效，进而在衡量投入产出效率，找出相对有效的行业标
7、杆，同时分析行业整体以及单个公司的资源配置效率 ,并提出了优化资源配置和提高上市公司绩效的路径。此外，袁峰（ 2009） 也利用数据包络分析 (DEA) 从定量研究的角度对中国房地产测评中心于 2009年 5 月 19 日在上海发布的 2009 年中国房地产上市公司测评研究报告 中的 2009 年沪深房地产上市公司综合实力榜 的前二十名企业的绩效进行评价 ，由此对这 20 家房地产上市公司的绩效做出评价 ,并对效率相对低的公司提出建议。另外，张敏、张旭（ 2009）同样运用数据包络分析方法（ DEA）对26 家深市 A 股房地产上市公司 2008 年的经营绩效进行了总体评价，研究结果表明这 2
8、6 家公司中生产经营活动相对有效率的公司有 5 家，占到总体 的19.23%，总体效率较低。 在对因子分析方法的运用方面，蒋涛、吴俊芳（ 2006）利用多元统计中的因子分析及聚类分析方法以沪市的 24 家房地产上市公司公布的 2005 年度的财务报表为样本，设立了能够反映上市公司绩效水平的 13 项指标，应用 SPSS2 统计分析软件对这家房地产上市公司的绩效水平进行分析评价。比较了这家公司之间在经营管理能力各方面的差异和优劣，让上市公司了解本公司在该行业中的地位和薄弱环节，为公司决策者提供重要的决策依据。此外，毋 静（ 2010）也运用因子分析法以国内的 96 家房地产上市公司公布的年度财务
9、报表为数据， 设立了 15 个指标， 对这家房地产上市公司在 2005 年 -2008 年间的绩效进行了实证评价和分析。 在对平衡计分卡体系及其他的绩效评价方法的运用方面，罗秀琴 (2007)运用平衡计分卡体系建立了以财务绩效、顾客、企业内部运作、学习与成长个评价为指标的三级评价指标，这样可以相对全面地反映房地产上市公司的绩效，但是她只是做了理论研究，有待进一步深化研究。此外，严太华、周礼艳（ 2010）以我国最早实施股权分置改革的三批企业 20032008 年的综合绩效数据 为样本进行了实证分析。还有，吴海燕、杨桂元（ 2009）运用 CCA_MDEA 模型对房地产上市公司的经营绩效做了评价
10、。另外，沈克慧、王宗军（ 2010）运用模糊综合评价法，以三板市场（所谓第三板市场，是指非上市证券市场，具体地说是指不在第一板证券市场主板市场和第二板证券市场创业板市场上市交易的证券市场）的 31 家上市公司为样本，选取净利润、净资产、每股收益和每股净资产四个财务指标，对 31 家公司进行综合绩效评估并提出了发展三板市场的建议及解决思路。 3.参考文献 1毋 静 . 基于因子分析的上市房地产公司绩效研究 J. 金卡工程 经济与法， 2010 2袁峰 . 房地产上市公司的绩效 :基于 DEA 的 2008 年报数据分析 J. 兰州学刊， 2010 3孙甲、郭广华 . 浅析 2010 房产新政对房
11、价及房地产投资消费的影响 J. 学术探讨， 2010 4张东 . 房地产投资导论 M. 中国财政经济出版社， 2009 5张敏、张旭 . 基于 DEA 的房地产上市公司经营绩效评价 J.中小企业管理与科技， 2009 6吴海燕、杨桂元 . 基于 CCA-MDEA的房地产上市公司的经营绩效评价 J.价值工程， 2009 7蒋涛、吴俊芳 . 上海 24 家房地产上市公司绩效评价引发思考 J. 特区经济， 2007 8罗秀琴 . 平衡记分卡在房地产企业绩效评价中的应用探讨 J. 经济师， 2007 9施金亮、杨俊 .数据包络分析法评价房地产上市公司绩效 J.上海大学学报， 2006 10吴彩虹 .我
12、国房地产上市公司绩效评价研究 D.西安：西安科技大学， 2008 11吴炜伟 .基于 DEA 的房地产上市公司绩效评价模式研究 .D.杭州：浙江大学， 2008 12钟卫稼 .房地产市场的特点、现状与监管思考 J.价 格月刊， 2008 13张永岳 ,陈伯庚 ,孙斌艺 .房地产经济学 M.北京：高等教育出版社 ,2005 13何晓群 .现代统计分析方法与应用 M.中国人民大学出版社， 1998 14刘先勇等 .SPSS 10.0 统计分析软件与应用 M.国防工业出版社， 2002 3 15吴晓求 .证券投资分析 M.北京：中国人民大学出版社， 2004 16王学民 .因子分析在股票评价中的应用
13、 J.数理统计与管理， 2004 17W.W.Cooper， L.Seiford and K.Tone(2000).Data Envelopment Analysis:A Comrehensive Text with ModelsM,Applications,Refencesand DEA Solver Software.Kluwer Academic Publishers. 18 George E. DEA model of interference . Economics and econometrics institute, 2003 19 Joe zhu. Performance ev
14、aluation of quantitative model and the benchmark： The data envelopment analysis (dea) spreadsheets . Kluwer academic press, 2003 20 Kennerley、 Neely. To measure performance in the changing business environment J. International journals productivity and performance management, 2005 二、研究方案 1.主要研究内容（或预
15、期章节安排） 引言 （ 研究背景及意义、究目的和研究内容、论文主要研究方法及研究思路 ） 1 我国房地产产业现状分析 2 房地产上市公司绩效评价方法研究 2.1 房地产上市公司绩效评价方法研究 2.2 因子分析方法概述 2.3 不同评价方法对比 3 样本选择 4 指标选择 4.1 盈利能力指标 4.2 经营能力指标 4.3 偿债能力指标 5 数据收集和处理 6 实证分析 2.实施方案和进度计划 实施方案 首先在指导老师的指导下利用在学校图书馆书籍及 数据资源 ， 广泛搜集、阅读研究相关文献资料 ， 撰写任务书、文献综述、开题报告及外文翻译 。 然后根据对相关文献的研究 ， 选择适当的研究方法
16、， 选取我国房地产行业中具有代表性的 30 家上市公司作为样本 ， 利用互联网收集模型所需要的上市公司的年度报表作为数据 ， 科学的选取评价指标 ， 对指标进行综合评析 ， 得出一个根据指4 标内部结构关系确定的综合线性评价函数 ， 利用 SPSS、 EVIEWS 等统计分析软件 ， 对 30 家房地产上市公司进行绩效评价及绩效影响因素分析 。 通过对结果的分析 ， 得出一个能相对全面分析我国房地产上市公司绩效的模型并找出影响我国房 地产上市公司绩效的主要因素 。 进度计划 第六学期第 19-20 周至第七学期 1-5 周：在指导老师的指导下 ， 广泛收集、研究相关文献资料 ， 完成毕业论文选
17、题 。 第七学期第 6-12 周：在导师的指导下 ， 完成外文翻译、文献综述和开题报告的撰写；参加开题答辩 ， 进一步论证选题价值、确立主要研究内容 ， 论证研究方案的合理性和可行性 。 第七学期第 13-14 周：撰写论文详细提纲 ， 交给导师批阅 ， 反复修改 ， 保证论文结构的合理性 。 第七学期第 15-20 周：开始写作毕业论文 ， 完成初稿 。 第七学期寒假：结合毕业论文选题开展调查研究 第八学期第 1-2 周：在导师的指导下进一步写作、完善毕业论文 第八学期第 3-6 周：在导师的指导下 ， 充分利用毕业实习的机会 ， 结合毕业论文内容开展进一步的调查研究 ， 完成论文 第八学期第 7 周：在导师的指导下 ， 进一步修改、完善毕业论文；定稿并上交 。 第八学期第 9-11 周：参加毕业论文答辩
