1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 杭州地区个人住房贷款风险问题研究 所在学院 专业班级 金融学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 近 年 来， 由于我国房地产市场迅速扩张，使得房地产开发贷款规模也快速增长。但是，由于转轨时期宏观政策变动频繁，区 域经济发展波动较大，以及银行和贷款企业之间存在的信息的严重不对称，项目选择，开发商资质等诸多因素使得开发贷款面临的风险越来愈大，因此银行必须掌握多方面的信息，随时监测相关信息的变化，并分析变化对开发贷款的影响。 本文以杭州地区为研究对象，通过对杭州房地产市场的现状和特点进行分析，重点对杭州房地产市场上个人住房贷款运作
2、中所表现出的风险问题及其产生的原因进行深入分析，发现杭州的个人住房贷款业务目前存在贷款总额节节攀升，各贷款品种发展不均衡，贷款质量呈恶化趋势，住房高空置率和恶意炒房现象增多，楼市变动，增加还贷压 力等问题。并且就其产生原因进行了分析，从而在此基础上提出了防范风险的具体措施。 关键词： 个人住房贷款 ； 贷款风险 ； 防范措施II Abstract Recently, with the increasing expansion of real estate markets, the development loan scale in real estate has been enlarged r
3、apidly. Meanwhile, due to the frequent changes in macro-economic policies in transformation between the banks and enterprises, the development loam is at great risk and the adverse loan rate remains high crisis. If no effective measures are to be taken to prevent and control the risks. If no effecti
4、ve measures are to be taken to prevent and control the risks. And also financial crisis may happen. Hence it is of great significance in terms of theory and reality to examine the potential risks emerging in real estate development loan and to figure out corresponding measures to prevent, control an
5、d eliminate the risks. In this paper, Hangzhous area as the research object, and through the present situation of the real estate market in Hangzhou and characteristics are analyzed, the key on the real estate market in Hangzhou personal housing loan operation which appears in the risk of problems a
6、nd the reasons for the thorough analysis, found that Hangzhous personal housing loan business at present total loans creeping up, and each loan varieties development imbalance, loan quality trend of worsening, housing high vacancy rate and malicious housing phenomenon, property market more changes,
7、increase pressure. The reasons on loan payments were analyzed, and based on this, advances the concrete measures of preventing risks. Keywords: personal housing loan; business; risk; prevention; measures目 录 1 个人住房贷款风险概述 .1 1.1 信用风险 .1 1.2 融资风险 .1 1.3 银行的流动性风险 .2 1.4 利率风险 .2 1.5 贷款中的操作风险 .3 2 杭州地区个人住
8、房贷款风险现状与特点 .4 2.1 贷款总额节节攀升 .4 2.2 各贷款品种发展不均衡，存在潜在风险 .4 2.3 贷款质量呈恶化趋势 .5 2.4 住房高空置率和恶意炒房现象增多 .6 2.5 楼市变动，增加还贷压力 .7 3 杭州地区个人住房贷款风险的产生原因 .8 3.1 银行内部管理不善 .8 3.1.1 缺乏风险管理意识 .9 3.1.2 业务操作流程有待完善 .9 3.1.3 风险识别不及时，不准确 .9 3.1.4 风险管理技术和方法仍需改进 .10 3.2 缺乏完善的法规 .10 3.3 担保机制不健全 . 11 3.4 个人信用制度不完善 . 11 4 关于杭州个人住房贷款
9、风险问题的对策 .12 4.1 加强银行自身管理 .12 4.2 建立健全的个人住房贷款的法律体系 .14 4.3 建立个人住房贷款的担保机制 .14 4.4 建立良好的个人信用制度 .14 结 论 .15 参考文献 .16 致 谢 . 错误 !未定义书签。 1 个 人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的 自然 人发放的贷款。 近年来，由于我国房地产市场迅速扩张，使得房地产开发贷款规模也快速增长。但是，由于转轨时期宏观政策变动频繁，区域经济发展波动较大，以及银行和贷款企业之间存在的信息的严重不对称，项目选择，开发商资质等诸多因素使得开发贷款面临的风险越来愈大，因此银行必须掌握多方面的信息，随时监
10、测相关信息的变化，并分析变化对开发贷款的影响。 1 个人住房贷款风险概述 1.1 信用风 险 （ 1） 贷款人的信用风险 从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健 康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。 （ 2） 房地产开发商的信用风险 房地产开发商经营风险。房地产开发投资与银行信贷资金存在较高关联度，开发商的管理和经营一旦出现风险，必然会严重影响商业银行房地产信贷资金的安全乃至整个银行体系的稳健运行。开
11、发商“假按揭”风险会是银行面对以下风险：房地产开发企业将房地 产销售的高风险转嫁给银行。“假按揭”使房地产开发企业陷入高财务杠杆风险中。银行面临债券悬空的风险。 （ 3） 虚假按揭的风险 一方面，房地产行业属于典型的资金密集型的行业。另一方面，在不同银行按揭贷款，在一定程度上增大了银行贷款风险。根据一些银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为银行个人住房贷款中危害最大，发生频率最高的风险之一。无论是别墅，高档住宅，还是经济适用房项目，都可能存在假按揭。假按揭是对银行和诚实的借款人都具有重大不利印象。 1.2 融资风险 房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖 程度明显高于一般的工
12、商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人2 住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而 中国 人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。 住房贷款最终的还款保证是借款人所购的房产，房价的确定是早期的，受买卖双反等多种因素的制约，未必能真实反映住房的实际价值。于此同时，对于周期较长的抵押贷款，抵押物的价值很容易受到社会上不同方面的影响而发生难以预测的变化，特别是在房地 产动荡的情况下，造成房地产不足以抵债的情况，使银行对于抵押房产无法处理。 1.3 银行的流动性风险 流动性风险的具体表现就是银行资产结构种的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以
13、应付提款需要，又缺乏融入现金的手段和渠道。根据国际经验，银行的资产负债在期限和规模结构上要保持相对的平衡，并且中长期贷款在银行资产中所占比例越高，对银行的资金流动影响越大，而住房贷款如果达到全部贷款的 30%就有可能对银行的资金流动性带来威胁。从国内商业银行的资产负债结构上看，一方面短期存款构成了银行信贷资金的主要来源，据统计，短期 存款占到了银行负债规模的 70%以上，活期存款的期限一般仅为几个月，最长期限甚至达到了 30 年，由此形成中长期贷款却没有与之相匹配的资金来源做支持。 1. 4 利率风险 对于商业银行的个人贷款客户而言，利率风险是贷款利率变动导致贷款还款金额的变动，从而影响个人还
14、款能力的风险。目前，我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款，当贷款利率上升时，借款人每月的还款金额和还款总额将会增加，还款压力增大。即便目前市场上比较少见的固定利率贷款业务，其贷款利率相对较高，同样存在着利率风险。例如，当贷款利率下降时，采用固定利率贷 款的借款人就不划算了。 从表 1 可以看出从 2007 年 至 2008 年基准利率有些下调，而 2009 年至 2010 年 基准利率上升，关注利率变动，可以降低贷款风险。 3 表 1 杭州地区有关存贷款基准利率变动情况表 项目 2007 年 2008 年 2008 年 2009 年 2010 年 调整日期 12.21 10.30 12.2
15、3 12.03 10.20 6 个月以内 6.57 6.03 4.86 4.86 5.10 6 个月 -1 年 7.47 6.66 5.31 5.31 5.56 1-3 年 7.56 6.75 5.40 5.40 5.60 3-5 年 7.74 7.02 5.76 5.76 5.96 5 年以上 7.83 7.20 5.94 5.94 6.14 资料来源：商业银行基准利率表 1.5 贷款中的操作风险 从操作风险的角度看， 由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。 除了自然灾害及意外事
16、件造成住房的损坏外，购房者对住房使用不当，维修保养不及时也会造成房屋使用寿命的缩短和很多无形的损耗。而后者是无法通过保 险而避免的，他有很多不确定的风险损失，在贷款时很难准确预算，因此难以有效防范，一旦债务人违约，那么银行将面临抵押物处理的风险。我国现在还没有一个成熟的拍卖市场，银行扣留的房产不能通过市场拍卖。 4 2 杭州地区个人住房贷款风险现状与特点 2.1 贷款总额节节攀升 近年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。它的规模正以每年平均 20%左右的速度增张，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。杭州地区贷款总额节节攀升。 2008 年至 2009
17、年开发贷款总额大幅度提高 ，从 2008 年个人住房贷款的 7634.2 亿元，升至 2009年 8536.7 亿元。 2008 年个人住房贷款在总贷款总额中占 78.73%， 2009 年个人住房贷款在总贷款总额中占 83.74%， 表 2 杭州地区房地产开发贷款总额（亿元） 年份 开发贷款总额 个人住房 住房开发 商业用房开发 2008 年 7634.3 1302.8 160.4 2009 年 8536.7 1482.1 176.2 2010 年 1034.9 1637.3 187.3 资料来源：杭州统计信息网 2.2 各贷款品种发展不均衡，存 在潜在风险 目前杭州大多数银行个人信贷业务的
18、品种随着我国经济快速发展日益丰富，初步形成了以个人住房贷款为主题，汽车消费贷款，综合消费贷款，教育助学贷款等多种贷款品种组成的贷款业务体系。其中包括个人住房贷款，汽车贷款，一般消费贷款，助学贷款和其他贷款。从图 2 可以看出，杭州地区个人住房贷款处于绝对地位。截止到 2010 年，个人住房贷款占贷款总额的 78%。 表 3 杭州地区银行主要个人业务比率 个人业务 个人住房贷款 78.34% 汽车贷款 16.23% 一般消费贷款 2.34% 助学贷款 1.81% 其他贷款 1.17% 资料来源：杭州地区商业银行个人业务简介 5 图 1 杭州地区个人住房贷款品种比重 资料来源：杭州统计信息网 2.
19、3 贷款质量呈恶化趋势 据杭州市四家国有商业银行统计， 2008 年，不良贷款余额 为 1321689 亿 元，不良贷款率为 7.27%， 2009 年 ，不良贷款余额为 1338590 亿 元，不良贷款率为7.27%，至 2010 年末，杭州市四大行业银行开发贷款余额已高达 150.0626 亿元，不良贷款率为 8.02%， 且不良贷款成上升趋势。见图表： 表 4 杭州地区四家国有商业银行不良贷款合计 杭州 市四家国有商业银行合计 时间 不良贷款合计 金额 比率（ %） 余额 比年初增减 占贷款总额 比年初增减百分点 2008 1321689 -778560 7.27 -3.88 2009
20、1338590 -761659 7.21 -3.94 2010 1500626 -599623 8.02 -3.13 资料来源：杭州统计信息网 78%16%2%2%2%个人住房贷款汽车贷款一般消费贷款助学贷款其他贷款类6 2.4 住房高空置率和恶意炒房现象增多 随我经济的发展，杭州地区房地产价格也快速上涨，此时涌现了大量“炒房”群体，即借助银行信贷资金参与房地产市场交易达到盈利的 目的这些房地产投机商在多家银行申请贷款，而且这种类型的贷款期限短，额度大，依赖性强，但是一旦利率和房地产价格有较大波动时，房价损失会大于资金投入和违约成本，那么房地产的住房抵押贷款的担保基础就会被削弱，借款人就会选择
21、理性违约，银行此时就会面临信用风险。杭州地区的房屋空置率高和恶意炒房的情况屡见不鲜， 调查者 不止一次地通过 “ 读水表 ” 、 “ 晒黑灯 ” 、 “ 数空调 ” 、“ 查物业 ” 等手段来调查空置房。 据调查 ，还有杭州五城区 57 万户商品房中有3 万户 “ 零水表 ” 的消息 ， 楼盘黑率达 60%， 商品房空管率约为 30%。具体调查情况如下： 表 5 杭州空置房民间调查 现象 3 万个 “零水表 ” 楼盘黑率 60% 商品房空关率 30% 调查对象 五个主城区 57 万户自来水用户 嘉泰馨庭， 2009 年交付，有近 800 多套房屋 杭州主城区 22 个代表楼盘 调查结果 至少三
22、万户是 “零水表 ”，其中超过六个月都是零度的有 17742户 入住率最多四成，六成的房子，就空了 2年多 十套商品房三套空关空关率在 12%至48%间 调查说明 三万户零表中还不包括大量小高层和高层住宅 目前 70%是业主自己居住， 30%是业主把房子租掉了 空关标准是交付后未装修也为有人入住 资料来 源：浙江在线网 国际上一般认为，商品房空置率在 5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为危险区；空置率在 20%以上，为商品房严重积压区。在寸土寸金的杭州市中心已出现 “空房管家 ”，竟然有 182 套房子闲置了 10 多年。 182 套房子中，有 175 套是拆迁安置用房。 最 近， 中国政府最近出台多项措施抑制杭州和全国各地的投机，杭州房产成交量大幅下降，中介惊慌失措，购房者 顿时停止购房 。随着越来越多普通居民被排挤在楼市外，社会压力逐渐增大。
