1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 基于因子分析法对 30 家房地产上市公司绩效评价的实证分析 所在学院 专业班级 金融学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 房地产业是我国国民经济中的重要行业，其健康发展是社会进步和经济发展的重要保证。房地产 上市公司作为房地产业中的龙头企业，代表了整个行业的综合实力，通过对房地产上市公司的绩效评价和分析，可以发现他们在经营中所存在的问题，为日后的战略规划和发展方向的确定提供一些参考，有助于房地产行业的稳健发展，具有相当大的研究意义。同时，由于房地产上市公司都是定期公布财务报告，易于收集相关的资料和数据，因此本文将房地产上市公
2、司作为研究房地产行业的一个基础和对象。 本文试图以国内房地产行业中具有代表性的 30 家上市公司为样本，以其公布的财务报表为数据，通过建立因子模型，利用统计分析软件，样本公司进行绩效评价。通过分 析发现我国房地产上市公司 经营绩效差别较大，有较高的负债率和不尽合理的资本结构； 因此建议我国 房地产上市公司应走专业化的战略发展之路，不断优化公司资本结构，加强政府宏观调控和公司内部管理。 关键词：房地产上市公司； 绩效影响因子 ；因子分析II Abstract The real estate industry is the important industry of our national ec
3、onomy, its healthy development is the social progress and economic development of the important guarantee. Real estate listed companies as the real estate industry leading enterprises, represents the industrys overall strength, through to the real estate listed company performance evaluation and ana
4、lysis, we can find them on the problems existing in the management, for in the future strategic planning and development direction, and provides some references to determine the steady development of real estate industry, with considerable research significance. Meanwhile, because real estate listed
5、 companies are regularly publish financial report, easy to collect the relevant information and data, this article will real estate listed companies as a research of real estate industry a foundation and objects. This article attempts to domestic real estate industry representative 30 listed compani
6、es as a sample, with its published financial statements for data, by establishing factor model, using the statistical software, sample company for performance evaluation. Through the analysis found that Chinas real estate operating performance of listed companies greater difference between, have a h
7、igh leverage and not reasonable capital structure; Therefore suggested that our real estate the listed company shall go professional strategic development way, continually optimize corporate capital structure, strengthen government macro-regulation and internal management. Keywords: real estate list
8、ed company; Performance impact factor; Factor analysis III 目 录1 我国房地产上市公司的现状 .1 2 房地产上市公司绩效评价方法研究 .4 2.1 房地产上市公司绩效评价一般方法 .4 2.2 因子分析法的概念 .4 2.2.1 因子分析模型 .5 2.2.2 因子分析的步骤 .5 2.3 因子分析法的优势 .6 3 样本选择 .7 4 指标选择 .8 4.1 盈利能力指标 .8 4.2 经营能力指标 .8 4.3 偿债能力指标 .9 5 数据收集和处理 .10 5.1 数据来源 .10 5.2 数据处理 .12 5.2.1 同向化
9、处理 .12 5.2.2 标准化处理 .14 6 实证分析 .17 6.1 实证分析 .17 6.1.1 相关性分析 .17 6.1.2 共同度 分析 .17 6.1.3 总方差分解 分析 .18 6.1.4 因素矩阵 分析 .19 6.1.5 转轴后的因素矩阵 分析 .19 6.1.6 因子得分系数矩阵 分析 .20 6.1.7 因子得分协方差矩阵 分析 .23 6.1.8 综合经营绩效的计算及结果 .23 6.2 分析结果 .25 结论 .27 参考文献 .29 致 谢 .30 1 房地产业是我国经济的主导产业和支柱产业，是国民经济中的重要行业，其健康发展是社会进步和经济发展的重要保证。房
10、地产上市公司作为房地产业中的龙头企业，代表了整个行业的综合实力，通过对房地产上市公司的绩效评价和分析，可以发现他们在经营中所存在的问题，为日后的战略规划和发展方向的确定提供一些参考，有助于房地产行业的稳健发展，具有相当大的研究意义。此外随着房地产行业的发展，其巨大的财富效应影响了人们的生活方式和投资方式，再加上国内金融投资增值工具比较缺乏，投资于房地产行业为我国广大投资者提供了重要的保值增值工具和途径，因此，房地产板块上市公司的业绩表现也成为了众多机构投资者以及股民关注的焦点。而对房地产上市公司的绩效评价能为广大投资者认识和了解房地产上市公司，从而进行投资决策提供参考。因此也具有较大的研究意义
11、。 1 我国房地产上市公司现状 截至 2010 年在我国证券交易所上市的房地产公司共 145 家， 其中在沪深两证券交易所上市的 105 家，内地在港上市的 40 家。表 1 为 2010 年 6 月 1 日，中国房地产测评中心发布的 2010 年中国房地产上市公司测评研究报告及系列测评 2010 中国房地产上市公司 50 强榜单。 表 1 2010 中国房地产上市公司 50 强榜单 排名 公司名称 公司代码 排名 公司名称 公司代码 1 万科 000002.SZ 26 陆家嘴 600663.SH 2 中国海外发展 00688.HK 27 新湖中宝 600208.SH 3 保利地产 60004
12、8.SH 28 方兴地产 00817.HK 4 华润置地 01109.HK 29 北辰实业 601588.SH 5 碧桂园 02007.HK 30 中华企业 600675.SH 6 恒大地产 03333.HK 31 合景泰富 01813.HK 7 富力地产 02777.HK 32 滨江集团 002244.SZ 8 龙湖地产 00960.HK 33 盛高置地 00337.HK 9 金地集团 600383.SH 34 越秀地产 00123.HK 10 世茂房 地产 00813.HK 35 华发股份 600325.SH 11 远洋地产 03377.HK 36 荣盛发展 002146.SZ 2 续表
13、12 招商地产 000024.SZ 37 佳兆业集团 01638.HK 13 雅居乐地产 03383.HK 38 浙江广厦 600052.SH 14 SOHO 中国 00410.HK 39 北京城建 600266.SH 15 保利香港 00119.HK 40 信达地产 600657.SH 16 瑞安房地产 00272.HK 41 苏宁环球 000718.SZ 17 绿城中国 03900.HK 42 明发集团 00846.HK 18 合生创展集团 00754.HK 43 宝龙地产 01238.HK 19 恒盛地产 00845.HK 44 亿城股份 000616.SZ 20 金融街 000402.
14、SZ 45 花样年控股 01777.HK 21 嘉凯城 000918.SZ 46 万通地产 600246.SH 22 首开股份 600376.SH 47 百仕达控股 01168.HK 23 首创置业 02868.HK 48 泛海建设 000046.SZ 24 上 海复地 02337.HK 49 云南城投 600239.SH 25 新城地产 900950.SH 50 张江高科 600895.SH 资料来源：新浪地产网 1 尽管上一年度中国房地产行业遭遇了严厉的调控政策 ，但 在 2009 年已赚得盆满钵满的房地产上市公司依然在 2010 年迎来了丰收年。继地产行业龙头老大万科披露千亿销售金额数据
15、后，保利地产、金地集团再出相关业绩数据。 保利地产公布 2010 年销售情况简报，披露 2010 年 1 至 12 月实现签约面积 688.39 万平方米，同比增长 30.7； 实现签约金额 661.68 亿元， 同比增长52.53 。保利地产 2010 年 12 月份实现签约面积 62.21 万平方米 ， 实现签约金额 90.19 亿元。此外，金地集团公布 2010 年年度业绩预增公告显示，公司预计2010 年度净利润较 2009 年度增长 50 左右，金地集团 2009 年净利润为 17.76亿元。而中粮地产的业绩增长除了销售增长外 ， 与投资收益也密切相关。公司预计 2009 年度净利
16、25600 万元，同比增长 8 成。其中，报告期内公司出售可供出售金融资产取得投资收益 1.24 亿元。业绩预告增幅最高的为大龙地产，预计 09 年度业绩增长 12200 以上。除了结算面积 增加的积极因素外，公司上年业绩基数较小为业绩猛增的另一主要原因。公司 08 年净利润仅约 236 万元，当期每股收益为 0.0057 元。 1 http:/ 3 而对于房地产行业的龙头企业万科，业内人士予以 “ 惊喜的 2010， 留给2011 足够的想像空间 ” 的评价。在 2010 年这样一个地产调控元年，万科的销售金额达到了 1082 亿元，创造了行业和公司的新纪录。万科 2010 年业绩简报显示，
17、 2010 年万科实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额为 1081.6 亿元，同比分别增长 35.3 和 70.5 ，成为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。即使面对严 厉的调控政策，万科以适时的价格策略和市场定位保证了销售业绩，累计进入 46 个城市市场，甚至在各大一线城市频造 “ 日光盘 ”。 万科提前 4 年实现了其在 2004 年定下的 “ 千亿 ” 目标，带领中国房企走入千亿时代。在 2010年底各项估值指标均达到历史低点之时，万科又掀开了一幕 “ 2020 年 3000 亿 ”的宏伟蓝图。 与此同时，碧桂园、恒大地产等 H 股上市房企也释放利好。碧桂园 1 月 7日宣布，
18、 2010 年全年，集团共实现合同销售金额约 329 亿元人民币，合同销售建筑面积约 600 万平方米，同比分别增长 42 及 26 。恒大地产 1 月 10 日公布， 公司 2010 年全年合约销售 504.2 亿元，较去年同期增长 66.4 ，已完成为全年 400 亿元合约销售目标的 1.26 倍，全年累计合约销售面积 788.7 万平方米，同比增长 39.9 。 4 2 房地产上市公司绩效评价方法研究 在公司绩效评价中，评价方法的恰当选择对评价结果具有重要影响。对房地产公司进行绩效评价的方法很多 ,常见的有数据包络分析法 (DEA)、灰色关联度分析方法、主成分分析法、 TOPSIS 法、
19、层次分析法、因子分析法等。下面对各种方法进行简要的概述。 2.1 房地产上市公司绩效评价一般方法 数据包络分析法 (DEA)2。 DEA 是使用数学规划模型考虑多种投入的运用和多种产出的产生，用于评价部门 (称为决策单元 Decision Making Unit，简记为DMU)间的相对有效性 (称为 DEA 有效 )。 灰色关联度分析方法。灰色关联分析是灰色系统分析方法中的一种，1984 年由邓聚龙原创，是多因素统计分析方法。 主成分分析法 3。它的基本原理是利用降维的思想，把多指标转化为少数几个综合指标的多元统计分析方法，这些综合指标通常被称为主成分。 TOPSIS 法 4。是有限方案多目标
20、决策分析中常用的一种决策分析方法，其基本原理为通过测度 被评价对象的指标评价值向量与综合评价问题的理想解和负理想解的相对距离来进行排序比较，以确定其优劣。 层次分析法。层次分析法是由美国匹兹堡大学教授萨蒂于 20 世纪 70 年代初提出的一种多准则决策方法，迄今已在诸多领域得到了广泛应用。它作为一种处理不确定性问题的有效、实用的评价方法，已经取得了良好的效果。 2.2 因子分析法的概念 因子分析起源于 20 世纪初 Karl Pearson 和 Charles Spearman 等人关于智力测验的统计分析，实际上就是在尽可能不损失信息或少损失信息的情况下，将多个变量转为少数几个潜在 的因子，这
21、几个因子能够高度概括数据中的信息，这样既减少了变量个数，又能同样的再现变量的内在联系。 2数据包络分析 (Data Envelopment Analysis, DEA)，是由著名的运筹学家 A.Charnes 和W.W.Cooper 于 1978 年提出的。 3主成分分析 (Principal Components Analysis)也称主分量分析。 4 TOPSIS(Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution)法，全称为逼近于理想解的排序方法，有时也简称为理想解法。 5 2.2.1 因子分析模型 因子分析法是从
22、研究变量内部相关的依赖关系出发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的一种多变量统计分析方法。它的基本思想是将观测变量进行分类，将相关性较高，即联系比较紧密的分在同一类中，而不同类变量之间的相关性则较低，那么每一类变量实际上就代表了一个基本结构，即公共因子。因子分析的关键是根据样本数据求解因子载荷矩阵。因子载荷矩阵最常用的求解方法是基于主成分分析模型的主成分 分析法。本研究即采用主成分分析法求解因子载荷矩阵，设 p 个可观测的指标为 x1， x2， ，xp， m 个不可观测的因子为 F1， F2， ， Fm，则因子分析模型描述如下： 其中： mp F=(F1， F2， ， Fm)
23、是不可测的向量，我们把 F称为 X的公共因子，其均值向量 E(F)=0，协方差矩阵 Cov(F)=1，即向量的各分量是相互独立的。 12, . p 是特殊因子，与 F 相互独立，且 E(e)=0。 A=(aij)， aij 为因子载荷，数学上可以证明，因子载荷 aij 就是第 i 指标与第 j 因 子的相关系数，荷载越大，说明第 i个指标与第 j个因子的关系越密切；反之荷载越小，关系越疏远。 2.2.2 因子分析的步骤 因子分析的基本步骤如下： 第一， 原始数据标准化，以消除变量间在数量级和量纲上的不同。由于研究中所选取的指标单位可能不同，为了消除不同变量之间由于量纲和数值大小差异造成的误差，
24、使指标数据之间具有可比较性，减小研究结果的误差，需要首先对原始数据进行标准化处理。 第二， 计算各因子的特征值、方差贡献率和累积方差贡献率。方差贡献率是衡量公共因子相对重要程度的指标，方差贡献率越大，表明该公共因子相对越重要，或者说 ，方差越大，表明公共因子对变量的贡献越大。 第三， 确定因子。设 F1， F2， ， Fp为 p 个因子，其中前 m个因子包含的数据信息总量 (即其累积贡献率 )不低于 70%时，可取前 m 个因子来反映原评价6 指标。 第四，转轴因子矩阵。若所得的 m 个因子无法确定或其实际意义不是很明显，这时需将因子进行旋转以获得较为明显的实际含义。 第五，用原指标的线性组合
25、来求各因子得分。采用回归估计法， Bartlett估计法或 Thomson 估计法计算因子得分。 第六，综合得分。以各因子的方差贡献率为权数，由各因子的线性组合得到综合评价指标函数。 F=(w1F1+w2F2+wmFm)/(w1+w2+wm)此处 wi 为旋转前或旋转后因子的方差贡献率。 第七，得分排序：利用综合得分可以得到得分名次。 2.3 因子分析法的优势 因子分析法与其它绩效评价方法进行对比，在经营绩效综合评价中的优势主要表现在以下方面： 第一， 通过相关系数矩阵分分析，发现指标间存在信息重迭现象，可以采用因子分析法避免信息重迭给评价造成的不良影响。 第二， 为了消除不同指标数据不同量纲没法比较的影响，对每个指标进行了标准化处理，使指标间具有可比性。并且可以观察哪些方面处于平均水平之上，哪些方面 处于平均水平之下，评价值大于 0，表明综合状况处于平均水平之上，评价值小于 0 表明综合状况处于平均水平之下 第三， 计算综合得分时，以因子的方差贡献率为权数进行加权平均，避免了确定权数的随意性，使得评价具有客观性和准确性。 第四，采用系数相关性检测方法确保该研究适合用因子分析方法，进而使得整个绩效评价研究合理地进行。
