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2、7290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载市场竞争环境概述高端市场竞争日趋激烈1、北部新区主要楼盘概览项目名称 物业形态 价格水平 销售时间蓝湖郡 联排别墅、独立别墅 5000 元/ M 2起 待定，估计在 8 月棕榈泉国际花园 联排别墅、独立别墅 5000 元/ M 2起 2004 年 7 月 25 日保利集团 独立别墅 未定 尚早鲁能星城 多种建筑形式2800-4300 元/ M2开始认购蓝山湖 联排别墅 未定 尚早天湖美镇 花园洋房 4000 元/ M 2起 待定，估计在 8 月财富中心 小高层、花园洋房 3800 元/
3、 M 2起 待定，估计在 8 月水晶郦城（三、四组团） 小高层、高层 3800 元/ M2起 待定，估计在 8 月佰富高尔夫别墅 独立别墅 10000 元/ M2起 待定，估计在年底比华利 独立别墅 10000 元/ M 2起 2004 年 4 月 17 日2、北部新区市场迅速放量通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在 8 月份。因此，今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。从市场调研报告中我们可以看出，现在北部新区已经销售和即将销售的楼百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址:
4、QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项目，现以蓝湖郡的销售为例，仅一期就有湖边独立别墅 29 栋，总面积11600 平方米左右，市场价值约 1.5 亿元，联排别墅 743 栋，总面积 185750 平方米左右，市场价值约 10 亿元，再看棕榈泉，一期住宅 300 余套，总建筑面积70000 平方米左右，市场价值约 4 亿元以上，七月二十五日开始对外销售，还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备，天湖美镇建筑面积40 万方，估计
5、市场价值约 16 亿元。就这三个楼盘我们可以看出总市值超过 31亿元，共能容纳约 3000 户左右。很现实的一个问题是，这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去，回笼资金约 20 亿元左右。意味着市场上的居民财富有近 20亿元会在一年内流向这三家开发公司。3、产品定位趋于一致现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态，基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同，产品同质化趋势严重，社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。4、地理位置相对集中除鲁能星城外，其余楼盘都很集中，消费者在购房选择的时候几乎不用
6、考虑地理位置因素，更多的是比配套比服务等软件因素。5、竞争态势分析市场现在共有三个梯队的产品，分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。这部分楼盘已经全部销售结束，在市场上取得了骄人的成绩，他们是北部新区的第一批掘金者，通过自身项目的推广，吸引了消费者的眼球，提升了百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载开发公
7、司的品牌知名度，可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击，更多的作用是起到标杆作用，成为后面开发项目的超越目标。第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘，这部分项目正在积极准备上市，而且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立别墅外，都是在竞争同一层次的客户，所以他们面临的竞争是异常激烈的。第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程，暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争，三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明显
8、的一个问题是，一、二梯队销售完成后，将会从市场上消化大量的客户资源。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载第一部分 竞争环境背景一、北部新区简介重庆北部新区于 2001 年 4 月 25 日挂牌成立。按照规划，北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区，园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地
9、和重庆医疗器械产业基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员，无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。1、明显的区位优势 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积 136.6 平方公里，是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势：是中国西部南北（渝黔、渝合高速公路） 、东西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交汇枢纽；将于 2005 年通车的渝怀铁路横贯境内，重庆铁路客运枢纽江北客运站聚散人数居西部前列；濒长江
10、、嘉陵江两江，得长江黄金水道舟楫之利，设计 70 万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已于 2003 年 7月开工建设。中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区明显的区位优势。 2、广阔的发展空间 北部新区建设用地 91.73 平方公里，规划人口 65 万人。由人和、大竹林、
11、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山 7 个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。北部新区分为北部新区经开园、北部新区高新园，分别全面委托重庆经济技术开发区（经开区）和重庆高新技术产业开发区（高新区）实施开发建设，这有利于充分发挥两个国家级开发区的骨干支撑作用。 3、重点发展的产业 北部新区产业布局以发展“十里汽车城”和光电产业基地为重点。规划将“十里汽车城”打造成为以福特轿车、力帆汽车为主体的中高档轿车生产基地，微型车、重型货车、大型客车及零部件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等综合功能为一体的新型工业区。汽车城已入驻长安福特轿车 15 万辆、力帆
12、轿车 5 万辆项目和十多家海内外知名汽车零部件企业。北部新区正按照新的思路、调动各方面积极性打造“十里汽车城” ，重点支持长安福特和力帆轿车发展，推动轿车和发动机、微型车、重型货车、大型客车、汽车空调、汽车技术研发中心等重点工程，引进一批专用车、改装车和汽车零部件生产项目，引导一批海内外汽配企业特别是民营汽配企业入驻并实现摩托车零部件生产向汽车零部件生产的转化。 规划以光电产业基地为重点推进高新技术产业项目的引进和发展。在高新园实施“三、四、五”产业发展重点，即集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；办好
13、留学人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化器。引进和发展信威、华邦、海扶等一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软件项目。4、良好的基础设施和生态环境 北部新区开发建设近四年来，一批重要的基础设施已经建成投入使用，能百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载基本满足企业入驻需要。从 2003 年开始的新一轮综合交通、
14、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资 450 亿，打造良好产业发展和人居环境，2007 年左右将基本建成。现在，金开大道等一批主干道已经通车，供水加压站、变电站等一批设施已投入使用，渝怀铁路、重庆铁路客运枢纽江北客运站、寸滩港集装箱码头和物流园区建设进展顺利；一批骨干道路建设快速推进，将形成网络式、命名为“金系列”的“开山通海兴渝州”的七条骨干路网；连接北部新区的 4 条轨道交通线已完成规划，其中 3 号线（市中心区-江北国际机场）将在年内开工，6 号线（北部新区-北碚）将提速推进。完善的基础设施将构成北部新区公路、铁路、水运、航空综合立体交通网络。 一批体现重庆
15、直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施项目正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。100 米宽 16.5 公里长的嘉陵江沿江景观带已邀世界著名规划企业德国佩西公司、重庆市规划设计院进行形象设计，将于 2004 年动工；重庆汽车会展中心即将动工；正在加快推进的重庆经贸科技会展中心、国际双语学校、国际医院、高档生活区、高尔夫球场、人和民俗文化村等将提供最佳的经贸、居住、休闲、旅游环境。 北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作休闲环境。将构筑山水园林主体框架，分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园
16、等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。5、优惠的扶持政策 北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地” ，吸引海内外投资者来兴业发展。工业用地实行优惠地价；租用标准厂房实行优惠价格；生产性企业享受优惠电价；财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金；工业企业所得税按 15-10%的税率征收；高新技术企业所得税实行“两免三减半” ；实行高新技术成果转化项目“两税”增长部分由财政安排企业使用；企业建设费实行优惠；对出口商品等实行贴息；重大项目采取“一事一议” 、 “双赢多赢”方式商洽。 百套精品地
17、产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载6、快捷的服务方式 在北部新区服务就是生产力，建设诚信政府、服务型管委会是一贯要求。为服务快捷，重庆市政府决定，将市政府的职能委托给北部新区管委会，将市政府相关部门的职能委托给经开区、高新区管委会，简化了办事程序，提高了效率。北部新区经开园、高新园实行小机构、大服务，最大限度简化审批程序，实现体制创新和建立快捷的服务方式，建立了投资者投诉制
18、度；对进入的项目实行跟踪式、全程式、保姆式服务。已经竣工的经开园金山大厦、基本竣工的高新园管理服务中心大楼设”一站式服务大厅“，实行”一站式服务“和”首问责任制“，实现权限内投资项目审批和政务服务不出园区。 7、开发建设步入上挡提速的轨道 基础设施提速建设。2003 年，北部新区包括经开区、高新区完成固定资产投资 98.5 亿元，其中基础设施建设投资 49.7 亿元，均比上年同期有较大幅度增长；北部新区经开园和高新园完成固定资产投资 52.9 亿元，比上年同期增长 60.4%，其中基础设施建设投资 39.2 亿元，比上年同期增长 66.7%。市政府确定的北部新区 14 个重大项目进展顺利。 落
19、户开发区的项目和投资明显增多。近四年来，北部新区经开园和高新园引进项目 122 个，合同投资总额 269.1 亿元，其中建成投产 16 个，开工建设52 个；2003 年引进项目 87 个，占历年引进项目总数的 71%；合同投资总额 208.7亿元，占历年合同投资总额的 77.6%。 入驻开发区项目生产经营状况良好。2003 年，北部新区包括经开区、高新区实现国内生产总值 130.2 亿元，同比增长 28.8%；完成工业总产值 426亿元，同比增长 35.7%；其中规模以上工业总产值 379 亿元，占全市规模以上工业总产值的 23.9%；外贸出口实现 9890 万美元，同比有较大幅度增长。20
20、03年，北部新区经开园、高新园实现国内生产总值 14 亿元，比上年同期增长53.9%；完成工业总产值 39.4 亿元，比上年同期增长 2.3 倍。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载二、北部新区竞争态势综述北部新区拥有开阔平坦的土地，最具吸引力的城市发展前景，它正吸引着境内外众多房地产巨头的抢先进入，上千亩成片开发的超级大盘正在成为重庆楼市里引人注目的焦点。北部新区
21、成立的时间不长，但是该区域内的房地产市场却发展迅速，短短的两年时间已经成为我市北部市场的一颗耀眼的明珠。龙湖水晶郦城、蓝湖郡、比华利豪园、财富中心、天湖美镇、棕榈泉及鲁能星城等大盘项目在北部新区推出，使该片区成为重庆市当之无愧的大盘展览馆。龙湖 1600 亩的“蓝湖郡”已破土动工、香港裕汇集团的棕榈泉也盖定1200 亩良田、保利集团 3200 亩封地正在谋划，而联想控股的融科智地开发公司 1000 亩地皮则刚刚拿下，奥林匹克花园占据 3300 亩土地、建工集团的 1000亩项目也浮出水面少则一千亩，多则五六千亩，相距甚近的地块纷纷落入了几大地产巨鳄的肚皮。圈地之外，先期拿地，紧挨着经开园的几大
22、楼盘也展开了攻势：300 亩的和黄比华利豪园、近 300 亩的中央硅谷、近 600 亩的金科集团六一水库项目大大小小的楼盘，皆因紧挨着金开大道这条黄金线，而被冠上一个响亮的名字金开组团。随着新一轮开发热潮的兴起，北部城区再一次向世人证明，凭借自己独特的地理、交通、产业及政策等优势，北部房产开发的前景仍是无人能比的。三、北部新区业态特点项目名称 物业类型 项目名称 物业类型蓝湖郡 联排别墅、独立别墅 融科智地 预测是独立别墅棕榈泉国际花园 独立别墅、联排别墅 比华利 独立别墅财富中心 多种建筑形态 水晶郦城 小高层、高层鲁能星城 多种建筑形态 大川水岸 联排别墅天湖美镇 花园洋房 蓝山湖 联排别
23、墅百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学 VCD，全套风暴特价 680 元，货到付款、诚信无忧！网址: QQ:23107290 E_mail: WWW.3722.CN 大量的管理资料下载WWW.3722.CN 大量的管理资料下载佰富高尔夫别墅 独立别墅 保利集团 高尔夫独立别墅从上表我们可以看出，北部新区主流开发商所开发的楼盘绝大多数都是联排别墅、独立别墅和花园洋房，有少量的低密度小高层，所以从发展趋势来看北部新区的地产是以低密度的高档建筑为主，低密度市场已经成为了北部新区的主流市场。重庆市低密度住宅的判定基本有两个标准，一是指建筑密度低于 20%的住
24、宅类型，二是指容积率指标，就一般意义而言，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于 1.2；联排别墅容积率不大于 0.7；独立别墅容积率不大于 0.35。在目前市场，只要满足其中一个要求，即可称为低密度住宅。 目前重庆市场上低密度住宅的主要类型可以分为以下两类：一是花园洋房，其基本在 4-5 层，容积率在 1-1.2 左右；二是别墅，包括叠加、联排、独栋等，其中叠加别墅容积率在 0.8 以上，联排、独栋别墅容积率在 0.8 以下。1、低 密 度 市 场 发 展 及 现 状 分 析重庆市的低密度住宅发展主要在 2002 年开始，其以龙湖香樟林、竞地溯源居、天骄美茵河谷、金科天
25、籁城等为代表，销售进度均较为乐观，低密度住宅成为近一年内重庆房地产突出的亮点。其旺销的原因大致如下：其一，按照正常规律，510 年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房地产市场的起动时间比较晚，从 99 年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年是一个换房、也就是住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显
