1、住宅小区停车费管理过程中各相关主体行为分析及建议以上海市为例随着汽车购买量的增加，住宅小区停 车位逐渐成为人们生活中的必需品，根据上海市交通委历时一年的上海第五次综合交通调查公布的调查结果，上海市实有私人小客车约 280万辆（含外牌）。居住区夜间停 车矛盾日益突出，全市居住区配建停车位为 179 万个，而夜间停放需求为 290 万辆，配建缺口 为 38%。中心城居住配建停车位为 64 万个，夜间停放需求为 133 万辆，配建缺口由 2009 年的 37%扩大到 2014 年的 52%。供不应求的现状让停车位的价值不断提升。同时，根据 2014 年 12 月 17 日国家 发改委下发的关于放开部
2、分服 务价格意见的通知），要求各地主管部门放开住宅小区停 车服务费市场定价。 2016 年 3 月，上海市发改委颁布新版上海市定价目录，其中就包括放开 “住宅小区内建设单位所有的机动车以及未成立业主委员会的住宅小区全体公用部分停车收费”， 这意味着住宅小区内停车费不再有政府指导价，改由市场定价。随着政策的放开，一些住宅小区出现停车位收费乱象，住宅小区停车费如何规范管理成为焦点。笔者对上海市市区的 7 个居民小区进行了走访和调查。为 了深入了解居民小区的停车现状，对上海市民随机发放问 卷调查表，并 对愿意接受访谈 的业主进行深度访谈；走访小区物业管理公司的负责人，并与社区居委会的工作人员座谈 ；
3、通过网上调查了解与停车收费有关的政策。一 、 现状调查在管理过程中，定价权与停车 位的产权相关，参与定价的主体有开发商、物业、业主业或委会。一、开放商在停车费的定价行 为开发商经批准获得特定土地的建设用地使用权,依报批的规划设计在其上进行投资施工, 建设完毕时,依法可以获得其上建筑物的所有权。开 发商作 为住宅小区内停车位的所有者，当然推理为有权通过转让出售所有权的方式以收取停车位的一次性价格，也可以通过出租使用权的方式获取租金，并依法享有 对“ 出租”或者“出售”的停车位的价格自主定价权。 1根据“谁投资，谁受益”的原则，房 产开发商通过原始取得拥有了住宅小区内停车位的原始所有权，从而使得开
4、发商获 得了自主定价的权力。但是，由于住宅产业市场的特殊性，有些开发商的定价出现了明显的垄断高价，只售不租等不合理等价格行 为， 严重侵犯了业主的合法利益。如普陀区雅戈尔长风 8 号（长风雅士名邸）小区收取 业主 2600 元/ 月天价停车费，后经过市、区两级物价部门就定价 问题约谈开发商，开 发商将停 车月租费从 2600 元下降为1300 元。然而与周边差不多质 量的小区大多收费 400 元、600 元相比仍偏高。很多乱收费的都是新建小区，开发商急于收回成本，去年刚交房的建发璟墅小区，小区地下车位产权属于开发商，居民与地下车位配比接近 1:1.8，由于停车位比较充裕，业主很多选择租赁，一个
5、卖20 余万元，开发商将租金调至一月 2400，通过与一位开发商负责人访谈，他 认为，首先，原先核定的最高 400 元停车费是 2002 年规定的，当时的物价水平比现 在低很多。开 发商作为追求利 润最大化的经营者，政府定价过低影响了开发商建设地下车库的积极性，不利于小区停 车 位建设。并 认为同等价格参照对比下来，如今 2600 元的定价是合理的。其次，均价 30 万元一个车位也比较合理，一个车位平均面积是 37 平方米多，等于每平方米 9000 元， 还有车库的 结构、消防、通 风、照明等成本。3 月 1 日政策放开小区停车费价格，根据市 场化的手段来运作小区停 车费。如果 说 2600
6、元1我国住宅小区停车位定价权研究 屈艳萍的月租，没人要租，那价格自然会跌下来；相反如果出租火爆，一位难求，自然租金还要涨。综上，我们可以看到开放商的 强势地位，停 车位作为稀缺资 源，政府对其的放权，是为了缓解停车压力。市场指导价格的平衡会使行 业形成有序 竞争的良好局面，促 进市场投资。然而，一旦放权，相关的职能监管部门如果未及时给予监督，那么可能会造成涨价过高或过快，权属单位会有滥用市场支配地位、进行价格垄断之嫌。这就造成最初缓解停车压力的目的难以实现，同时会侵犯业主的 权益。二、业主与开发商在完全竞争的市场体制之下，法律只需要保 护形式上的正 义即可平衡社会的整体利益。然而，随着不完全竞
7、争，垄断等的出现，导致了市场主体的价格博弈能力严重不相称，尤其是单个的个体利益。在住宅小区停车位的交易市场上， 单个的 业主无论从掌握的信息量，还是从讨价还价的能力角度来看，都是 处于弱势地位的。 2开 发商对住宅小区内停车位价格的制定过程中，业主的参与定价 权实际上是空白的，开放商 权 属下的停车位是完全由开放商单方定价的。二、物业的物业管理公司收取的停车费都来源于小区公用土地，小区公用土地属于 业主共有，因此收取的费用中的土地使用费部分应向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事 业支出，并予以公示。由于我国物业管理费用标准制定偏低，物 业公司本身
8、从管理 费用里边获利的能力弱，物 业可用来补贴经营的收入主要靠公用面积，而一个小区可供物业公司来经营的共用面积是极其有限的，公用场地的停车费 便是其中大部分。物 业便期望通 过随意上涨停车费来弥补空缺或增加收入。取消政府定价后，物价部门不再制定 该价格，开 发商、物业公司提出涨价，不再需要向物价部门报备。价格放开后，定价不再有具体标准，因此小区停车费定多少钱，本身确实是一种市场行为。 3但根据我国 物业管理条例相关规定，小区物业管理公司如果需要对业主共有的停车场地进行规划、出租，应当经该小区业主委员会或业主大会的批准授权后才有权规划出租，物业公司肆意涨停 车费，必 须受到业主委员会的 监督与制
9、约。综上，物业期望通过收取公用 场地的停车位的费用来增加物 业收入，但物 业涨价需要受到业委会的监督和制约。一、业主与物业根据物权法第 76 条规定，有关共有和共同管理 权利的重大事 项，由 业主共同决定，决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”。根据问卷调查显示，63%的市民认为业委会在停车定价博弈上作用不大；54%市民表示在小区停车费的定价中没有参与权，27%的市民参与过但是影响较小；对于停车费去向的公示，14.8% 的市民表示详细的公示过， 21.7%的市民表示粗略的公示过；在小区停车费放开定价后，38% 的市民表示维持原价， 14.8%的市民
10、表示涨幅很大，26.7%的市民表示涨幅较小；如果面临大幅调价，33%的市民选择无奈交钱， 30%的市民选择成立业委会根据物权法重新定价。根据实地调查，上海市老旧小区 业委会作用不大业，如 陇南小区徐 汇秀水苑、梅陇九村、十村的停车费定价基本都是根据上海市下发的不同区县住宅小区的停车收费暂行办法中的2 屈艳平3 解放日报/2015 年/8 月/7 日/第 005 版指定价，收费去向也很少有公示或公示很粗略。而部分新建高层小区，如黄浦区黄家路 88 弄、闵行区中梅苑小区的业委会相对完善，以中梅苑 为例，中梅苑公示栏张贴着关于（试运行）投票结果公告以及中梅苑车辆停放规定（第二修改稿）规定着各类停车收
11、费的标准，业主也表示 业委能够在公共场地停 车位的定价中发挥较强作用。可见如果业委会作用强大，会促 进停车位收费的规范。但如今业主与物业企业对停车费事项难以平等对话。虽然根据 现行政策， 业主与物业企业之 间应是主人与服务者的雇佣关系。但由于业主的民主意识维权能力有限，而物 业企业多数受聘于开 发商， 处于主导和强势地位，业委会的议价能力弱。解决措施一、发挥业委会作用我认为由于住宅小区的停车位，是住 户的一种刚性需求， 调 整住宅小区停车费，除了占用公共用地的，就是产权属于个人或建 设单位的，都必 须在 经过业主大会讨论决定之后，才能“与业主或使用人签订合同”进行调整。至于产权不明晰的，更需要
12、明晰后才能讨论。因 为这些住宅小区的停车场，是在住宅小区 红线范围内兴建的，进出停车场，都要使用住宅小区的共有物业。因此，这些作为 住宅小区专有面积的停车场，按照物权法，共有物业的管理费分摊应“按照 业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”， 这些停车位、停车场是必须缴纳“物业管理费”的。物价部门专门作出规定：住宅小区停车场的停车收入，1/3 要缴纳为“ 物业管理费”。而小区物 业管理合同里，物业管理费的约定，必须由业主大会“双过半” 4才能决定。所以其中停车费定价也需要业主的制约。、 政府监管国家发改委价格司有关负责人表示，价格放开后，管理部门将由事前定价转为事中事后管理。如何能够在放开后加强
13、 政府的各项管理。首先，业主委员会的建设需要民政、住建等相关行业主管部 门大力引导，特别需要街道办事处等基层政府的协调，加 强业主的话语权与议价权。我认为应该完善业委会的权利，使其业委会与开放商能够平等博弈，当开 发商将停车位收费涨 幅超过一定程度或半数业主认为定价不合理时，可要求开发 商公开成本，并 给予核定是否。其次，明确监管主体。上海一些住宅小区相 继传出停车费大幅上 涨的消息，有的上涨两倍甚至三倍，而几乎没有管理部门愿意站出来协助解决这 件事，物 业部门房管部门都声称不归自己管理。制定专门的管理部 门进行监管，完善处罚制度。建议根据反垄 断法,把相关监管处罚内容融入上海物 业管理条例中,以规范小区停车收费”李向农指出,在一个小区内,停车位是稀缺资源,却被开发商或者物业揽在手里随意哄抬价格,否则就逼迫业主买下车位,这样的经营手法可以被视为垄断经营。 “既然是垄断经营,就可以反垄断法对开发商进行处罚,并对其限价处理。而监管主体则应该是物价部门。 ”海已酝酿成立第三方机构，对 物业公司提供的服务标准和价格 进行评估，适 时公布一些服务基础项目的成本价，快速仲裁物 业费收费纠纷等场调节价管理的停车场经营者,应当按照市价格行政管理部门发布的议价规则、价格行为规范和指南制定或者调整收费标准。 违者由价格行政管理部 门责令限期改正,处以 5 万元以上 20 万元以下的罚款。
