1、第 1 页，共 10 页顺德区基准房价评价系统数据采集服务采购（招标编号：SD09085）2.3 采购内容及技术要求2.3.1 项目概述佛山市顺德区位于珠江三角洲中部，北邻广州，南近港澳，面积约 806平方公里，下辖10个镇（街道） ，户籍人口 119万，流动人口 88万。行政区划包括：大良、容桂、伦教、北滘、龙江、杏坛、勒流、乐从、陈存、均安等。2008 年顺德本地生成总值达 1562.3亿元，是广东省乃至国内经济最强的城市之一。近几年，顺德区房地产产业也是处于长足发展和强劲增长过程中，为全区经济高速发展立下不少贡献。过去的 2008年，在全球金融危机和国家宏观政策的双重影响下，顺德区房地产
2、市场相对抗干扰能力较强，全年办理房地产（住宅部分）交易宗数 12564宗，成交面积169.34万平方米，成交金额 74.47亿元。顺德区基准房价是指顺德区行政区域内已核发房产证和土地使用证、水电设施齐备、不包括装修的住宅（包含车房、杂物房）的区域平均价格。本次调查将顺德区住宅分为单家独户、非单家独户和车房三个部分：a）单家独户：仅一户住宅且有自己独立土地使用权（非分摊）的为单家独户，如自建楼、别墅等；b）非单家独户：有二户及二户以上的不同产权但共同使用一宗土地的住宅，即每户住宅只有分摊土地使用权的为非单家独户，如商品房；c）车房：包含可用于交易的杂物房、小车房以及车位。本次房价数据采集将分两个
3、标段进行采购。其中：A标段是对大良、伦教、北滘、陈村、均安进行数据采集；B标段是对容桂、乐从、龙江、杏坛、勒流进行数据采集。2.3.2详细服务要求第 2 页，共 10 页A、B 标段的服务要求一样，详见如下：（一）区片划分的具体方法为：1、以镇、街道办事处为单位，利用影像图结合路网图、土地红线图（房产红线图） ，在图纸上先定位住宅区域，按先密集后稀疏的顺序对住宅区域划分区片，依据区片划分原则，由有经验的估价工作人员原则上把地点相临、条件相似、价格相近的住宅划分为同一区片，具体操作上可依照实际情况将同一个楼盘作为一个区片，若同一楼盘因开发期不同等原因造成价格有较明显差别的可将一个楼盘根据价格差异
4、划分为几个区片；若为非住宅小区可根据实际情况按街道、河流等地物边界划分区片。2、在影像图上将住宅区片粗分完毕后，相关工作人员即可按照初步划分的区片，去到各区片所在地实地勘查房屋，根据房屋建筑结构、建成年代、建筑规模等细节对区片进行进一步细分，如为楼盘则需查明期数，依据期数细分区片。具体可根据以下标准将评估范围内住宅（车房）划分为高级住宅区、中级住宅区、普通住宅区、村民住宅区。高级住宅区：建筑品格好、格调佳、环境优雅、设施完善、居民职业或阶层达到相当比例、物业管理水平高；中级住宅区：建筑品质、格调较佳、公共设施较完善，有物业管理。普通住宅区：环境品质不高、建筑材料普通、区内除住宅外，尚有店铺、事
5、务所、小工厂、摊贩等混入。村民住宅区：城镇郊区农村聚落或未形成街市形态的一般住宅区，建筑规划不完善、公共设施普遍不足，无物业管理，生活不便利。（二）数据收集：在进行区片划分同时，了解房价水平、地价水平、建筑成本，以及了解出租率、出租价格水平等，并对所了解数据对应的房屋的具体情况作详细记录。1、要求用相片、图形及文字对区片进行详细标示，要求如下：（1）各区片的周围环境应用数码相片予以拍照且打印出来，且从不同角度反映区片环境第 3 页，共 10 页的彩色相片不少于 10张，作为电子文档予以保存。（2）文字部分应清晰描述区片的边界以及详细说明区片内所含街道或道路（顺德区城区最新版地图及各镇区最新版地
6、图上所有标示的街道或道路） 、小区名称等，并详细描述区片的区域因素及个别因素。2、采用设立监测点方法来确定基准房价监测系统：一、监测点的布设：1） 、监测点布设原则：(1)、可比性原则：在需设立监测点的房价区片内，其房价水平、结构类型、朝向、楼龄等指标与区片内其他房地产具有可比性，即其他房地产相关指标与监测点相关指标比值在合理范围之内，也可说平均性原则。（2） 、确定性原则：设立的房价监测点为一具体的房地产，应在国土房管部门有明确登记，其周围条件及自身条件都比较确定。（3） 、稳定性原则：或可持续性原则，设立的房价监测点的房地产相关条件、利用状况及附近各种设施状况都比较稳定，在较长时间内不会发
7、生分割、拆建或重新规划等情况，可持续对其进行房价监测。（4） 、标识性原则：指设立的房价监测点易于识别、查找，有确定的地址门牌，具有一定的标识性。2） 、布设基本步骤：（1） 、确定房价区片范围；（2） 、选取房价监测点；（3） 、房价监测点初始资料的采集；（4） 、监测点上图和资料建档。3） 、布设基本要求：（1） 、房价监测点的结构类型、朝向、楼龄、临路状况、交通、容积率、所处楼层等各项条件在所处区片中应处于平均位置，不宜偏高或偏低。（2） 、房价监测点的分布密度至少应达到每区片 3个。4） 、监测点布设与初始资料采集方法：（1） 、以基准房价区片图为基础，结合房地产属性数据，在各个区片范
8、围内选择符合条第 4 页，共 10 页件的房地产作为初选监测点，并将其标注在工作草图上；（2） 、对初选监测点的登记资料进行整理，并记入监测点登记表；（3） 、根据标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、房地产利用情况的勘察等；（4） 、根据勘察结果对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定各区片监测点并编号；（5） 、对监测点资料进行初始登记，内容包括：监测点权利状况、地理位置、各种影响房价的因素、价格状况以及其他资料。二、房价监测点数据的采集：1） 、数据采集包括以下内容：（1） 、房地产权属状况：房地产权属人、土地使用权类型、规划用途、他项权利、批准使用年
9、限、宗地号；（2） 、房地产利用状况：房地产实际用途、土地面积、建筑面积、套内建筑面积、容积率；（3） 、房价影响因素：距离市中心距离、临街状况、周围交通条件、周围环境状况、地质条件；（4） 、监测点价格状况：所在土地级别、基准地价、市场地价、当地建筑成本、周边房地产平均租金、房地产评估价格、所使用的评估方法（至少两种）等。2） 、监测数据采集步骤（1） 、准备调查登记表和汇总统计表根据房价监测资料的内容和格式要求，准备统一的调查表。（2） 、实施调查采取资料查阅、实地调研和房价评估相结合的方法，对所需资料进行调查、收集，填写相应的调查表格。a）商品房买卖资料调查；b）二手房买卖资料调查；c）
10、房屋（住宅）出租租金调查；d）土地开发成本和房屋建设成本调查；第 5 页，共 10 页e）能够了解房价的其他数据调查。（3） 、整理汇总对收集的资料进行整理汇总后，准备相应图件，并对调查表所填内容和图件进行审查和复核。三、监测点数据的采集和基准房价确定方法监测点房价通过监测点市场价格的评估获取，评估原理和方法遵循房地产估价规范 ；监测点数据每年采集二次，监测点年度房价基准日设定在每年的 7月 1日和 1月 1日，估价过程需有详细记录备查。基准房价的区片价可根据监测点房价算术平均价格或加权平均价格来确定，各区片的区片价具体计算方式由评估公司和使用单位共同核准确定。四、房价监测点的维护1） 、房价
11、监测点的定期检查每年要对监测点进行全面更新检查，并对检查情况进行登记。检查内容有：a) 权属状况，看权属是否发生了变更、是否有新的权限设定等；b) 周边设施情况，是否增加重要的基础设施和公共设施等；c) 使用状况，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变等。2）、房价监测点更新房价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：a) 土地或地上建筑物灭失；b) 房屋用途发生改变；c) 用地被合并或分割、房屋加建、改建或拆建；d) 区片范围扩大或缩小。房价监测的更新可分为原监测点删除的更新、新监测点替代原监测点的更新和新增监测点的更新。新监测点和新增监测的设立可参照房价监
12、测点的设立步骤。房价监测点更新的数量应控制在监测点总数的 10%以内。3） 、建立监测点数据库房价监测点需建立专门的数据库，并对资料进行及时的分类管理，根据相关技术规第 6 页，共 10 页范，数据库管理的数据主要包括：a) 初始登记资料：房价监测点登记表、房价监测点分布图、房价监测点用地图、房产分幅图、现场照片等；b) 变更登记资料：每年房价监测点变更情况记录、区片变更情况记录以及监测点变更情况统计表等。C）年度总结资料：基准房价更新情况总结报告、房价状况分析报告、房价监测点评估报告等。3、基准房价修正体系的数据采集：1）非单家独户：以监测点状况为基准，调查区片内其他住宅的结构类型、朝向、楼
13、龄、临路状况、建筑面积大小、楼型、楼层、有无物业管理、是否为复式结构、建筑面积是否含公摊等影响房价的因素与监测点之间的差别大小，以百分比表示；2）单家独户：以监测点状况为基准，调查区片内其他住宅的结构类型、朝向、楼龄、临路状况、建筑密度、交通出入状况、容积率等影响房价的因素与监测点之间的差别大小，以百分比表示。4、中标单位对基准房价的招标需求需提交以下成果（文字及电子文档）：其中电子数据资料格式必须与房地产交易系统系统相衔接，具体要求详见2009 年基准房价数据提交要求 。文字资料包括：（1） 、顺德区基准房价系统数据采集工作方案；（2） 、区片划分资料（3） 、区片监测点资料（包括评估报告、
14、监测点登记表等资料）（4） 、区片修正资料（5） 、顺德区基准房价应用报告；（6） 、自检报告（各区片均应检测，可用实际交易的案例与按基准房价修正比较；若该区片没有实际的交易案例，可以按正常评估价与基准房价修正比较） ；第 7 页，共 10 页图件资料包括：基准房价区片价图(要求分城区、各镇区分别详细清晰描绘)。4、日常基准房价更新与维护的要求：中标单位接到更新维护要求（通过电话、口头等方式）后，必须于 48小时内完成更新维护工作并提供更新维护的工作结果（包括数据资料与文件资料） 。更新与维护工作的前提条件：定期进行；某一区片的价格出现明显变化；新建成区的出现建设局认为必要的其它情况。附表:2
15、009年基准房价数据提交要求一、表格数据为了便于数据转入，对表格数据填报作如下规定：（一）格式要求以 Microsoft Excel 数据表（*.XLS）格式提交。电子数据必须符合数据库的标准，相应表格中的区片号必须与相应图形区片的区片号属性一致。区片号按照规定的格式进行统一编排，每个区片号唯一。各类表格表头格式详见下文“二、附件” 。（二）提交内容区片信息表；车房区片价表；结构类型修正表；朝向修正表；楼龄修正表；临路情况修正表；建筑面积修正表；楼型修正表；电梯修正表；电梯房楼层修正表；非电梯房楼层修正表；物业管理修正表；复式修正表；公摊修正表；建筑密度修正表；交通修正表；第 8 页，共 10
16、 页容积率修正表。各区片修正系数表，分为单家独户、非单家独户和车房修正系数表。房价监测点登记表、每年房价监测点变更情况记录、区片变更情况记录、监测点变更情况统计表。二、附件（一）各类表格表头格式1、基础信息表类区片信息表区片号；区片价；区片描述；区片备注。车房区片价表区片号；按车位个数；按车房面积；按杂物房面积。2、区片修正表类结构类型修正区片号；钢筋混凝土；混合结构；砖木结构；其他结构。朝向修正区片号；东；东南；南；西南；西；西北；北；东北。楼龄修正区片号；结构类型（注 1） ；年份（170 年） 。临路情况修正区片号；临主要交通干道；主要交通干道名称；临一般交通干道；一般交通干道名称；不临
17、交通干道；临小区交通干道；小区交通干道名称。3、非单家独户类修正建筑面积修正区片号；房类型（注 2） ；小于 60；60 至 80；80 至 100；100 至 120；120 至 140；大于140。第 9 页，共 10 页楼型修正区片号；一梯一户及一梯两户；一梯三户及以上。电梯修正区片号；有电梯；无电梯。电梯房楼层修正区片号；楼层总数；楼层修正（F1F36 ） 。非电梯房楼层修正区片号；第几层；楼层总数（共 1 层共 15 层） 。物业管理修正区片号；有物业管理；无物业管理。复式修正区片号；是复式；不是复式。公摊修正区片号；电梯房含公摊；电梯房不含公摊；非电梯房含公摊；非电梯房不含公摊。4
18、、单家独户类修正建筑密度修正区片号；小于 4；4；5；6；7；8；9；10。交通修正区片号；不可通摩托车；可通摩托车但不可通小车；只可通一辆小车；可通两辆小车；可通三辆或以上小车。容积率修正区片号；容积率对应修正（0.15） 。备注：1、楼龄修正中的结构类型分为：钢筋混凝土、混合结构、砖木结构、其他结构等 4 类。2、建筑面积修正中的房类型分为：普通、带电梯、不带电梯、多层、小高层、7 层以下、7第 10 页，共 10 页层以上等 7 类。3、后续服务包括以下要求：1）增补在初期调查中遗漏的区片；2）修改初期调查中不合理的区片划分及数据；3）及时补充新建的楼盘或自建房区片；4）其它需提供质量维护的情况。2.4 合同主要条款1. 完工期：各标段所有服务（招标文件中涉及的任务和要求）必须在合同签订之日起的 2个月内完成并通过验收。2. 付款方式：（1）合同签订生效后 15个工作日内付款 30，作为进场费用；（2）完成本标段范围内的数据收集工作，并验收合格后付款 60%；（3）余额 10在项目整体验收合格满一年后的 30日内付清。3. 后续服务期：提供不少于一年后续跟踪服务。自中标人提交全部成果，并经验收合格后开始计算。以上合同主要条款为基本要求，投标人参加投标，则视为接受上述要求。投标人可在此基础上作出优惠承诺，以提高其投标的竞争力。
