1、估价结果报告估 价 项 目 名 称：南皮县南皮镇南招路南 (现为明槐南大街东侧)房地产拍卖底价评估委 托 方 ：南皮县人民法院估 价 方 ：河北中评房地产估价有限公司估 价 人 员：李庆新（注册号：1319960026）崔俊梅（注册号：1320140001）估 价 作 业 日 期：2017年6月12日至2017年6月23日估 价 报 告 编 号：冀中评报字2017第2047号河北中 评 房地 产 估价有限公司 目 录一、致委托方函 1二、估价师声明 2三、估价的假设和限制条件 3四、估价结果报告 4五、附件 8- 1 -致 委 托 方 函南皮县人民法院：接受贵方委托，我公司对贵方委托的位于南皮
2、县南皮镇南招路南(现为明槐南大街东侧)的房地 产市 场价值进行了评估，为贵方确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供参考依据。本次估价对象为南皮县南皮镇南招路南(现为明槐南大街东侧)的房地产，所有权人为鲁吉平，共有人为贾凤英 , 房屋用途为住宅，房屋总建筑面积为97.46平方米, 其中证载建筑面积为91.3平方米; 土地使用权面积为84.7平方米。估价目的：为司法机关确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供参考依据。我公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在 认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对房地产市 场价值影响因素进行的分析，确定估价对象于价值时点2017年6月1
3、2日的市场价值为： 总 价：374330.00 元大 写：叁拾柒万肆仟叁佰叁拾元整币 种：人民币估价对象现已查封，本次评估设定估价对象于价值时点无抵押、租赁、担保等他 项权利存在，不存在产权法律纠纷 ，估价 结果为估价对象于价值时点完全产权房地产市场价格。河北中评房地产估价有限公司法 定 代 表 人 ：二零一七年六月二十三日河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 2 -估 价 师 声 明我们郑重声明：1、估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们
4、自己公正的专业分析、意 见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-2015)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本公司估价人员对估价对象进行了实地查勘， 估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，不承担对估价对象建筑质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行查看的责任。6、本估价报告由我公司独立完成，没有其他人士或机构对本报告提供重要的专业帮助。7、本估价报告仅供委托方用于估价报
5、告中载明的目的，用于其他目的时本报告无效。本报告在有效期内使用时，估价结果应与估价报告同时完整使用。8、未经本估价机构书面同意，委托方不得将本报告全文或部分内容公开披露，不得将本估价结果及报告用于与估价目的无关的其他用途，我公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。9、如发现本报告内的文字、数字打印或其他原因出现误差时， 请通知本机构进行更正，本报 告复印无效。注册房地产估价师：注册房地产估价师：河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 3 -估价的假设和限制条件一、本报
6、告委托方为南皮县人民法院， 估价对象现已被查封， 位于南皮县南皮镇南招路南( 现为 明槐南大街东侧)， 根据委托方提供的资料记载，所有权人为鲁吉平，共有人为贾凤英， 房屋总建筑面积为 97.46平方米，其中 证载 二层楼的建筑面积为74.8平方米,证载南房的建筑面积为16.5平方米；东配房无产权证，建筑面积为6.16平方米，为估价人员现场测量所得并经司法机关认定，一并纳入评估范围；土地使用权面积为84.7平方米，依据房屋所有权证中房地产平面图标注数据测算出的。二、本报告所称评估价格，系指我们对所估价对象在现有用途不变并在价值时点之状况和外部经济环境前提下， 为本报告所列明的目的在估价假设和限制
7、条件下提出的公允估值意见。三、本次评估为司法机关确定估价对象在价值时点的拍卖底价提供参考依据。四、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据 资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。五、在评估所委托房地产市场价格时，我 们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。六、自价值时点后，估价报告有效期内估价对
8、象的质量及使用状况如发生变化，并 对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。七、本次估价是以估价对象按照规划批准的用途持续有效地继续使用为假设前提。八、注册房地产估价师执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，对 估价对象法律权属确 认或发表意见超出注册房地产估价师执业范围。注册房地产估价师不具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，故我们不对评估对象的法律权属提供保证，提请委托方和相关当事方注意。十、根据最高人民法院对外委托鉴定、 评估、拍卖 等工作管理规定的相关条款，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提
9、出。河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 4 -估价结果报告一、委 托 方单位名称：南皮县人民法院联系电话：17731789371二、估 价 方机构名称：河北中评房地产估价有限公司公司地址：沧州市运河区解放西路颐和广场 13 号楼 505 室法定代表人：李庆新资质等级：贰级资质证书编号：冀建房估（沧）18 号资质证书有效期：截至二一七年十二月十日三、估价对象（一）估价对象位置描述本次估价对象位于南皮县南皮镇南招路南(现为明槐南大街东侧)，交通便捷度较好。（二）估价对象权属及现状1
10、、房地产权属描述本次估价对象为南皮县南皮镇南招路南(现为明槐南大街东侧)的房地产，根据委托方提供的房屋买卖契约记载，2013年8月15日刘红霞与鲁吉平签订房屋买卖契约，现所有权人为鲁吉平，共有人为贾凤英，房屋用途 为住宅；原房屋所有权证号为【房权证南房证字第98423885号】,证载房屋所有权人为刘红霞，双方未办理过户手续。2、权利状况估价对象现已被查封，本次评估设定估价对象于价值时点无抵押、租赁、担保等他 项权利存在，不存在产权法律 纠纷， 评估结果为估价对 象于价值时点完全产权房地产市场价格。3、估价对象现状本次估价对象为南皮县南皮镇南招路南(现为明槐南大街东侧)的房地产，房屋用途为住宅，
11、房屋总建筑面积为 97.46平方米, 其中证载 建筑面积为91.3平方米；土地使用权面积为84.7平方米,依据房屋所有权证中房地产平面图标注数据测算出的。河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 5 -房屋状况如下：二层楼，证载建筑面积为74.8平方米， 砖混结构，室内瓷砖地面，内白墙，木门窗，外墙清水。南房，证载建筑面积为16.5平方米,砖木结构,室内瓷砖地面,内白墙,木门窗,外墙清水。东配房：无产权证，估价人员现场测量的建筑面积为6.16平方米，经司法机关认定，一并纳入评估范围，
12、砖木结 构，室内瓷 砖地面,内白 墙,木门窗,外墙清水。 4、区域状况估价对象交通便捷度较好，地理位置较好。 四、估价目的为司法机关确定估价对象在价值时点2017年6月12日的拍卖底价提供价值参考依据。五、价值时点 二零一七年六月十二日，以现场查勘日期为价值时点。六、价值定义1、本次评估价值定义为评估时点估价对象的市场价值。市场价值是指理性而谨慎的交易双方，处于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象，知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。2、用途：住宅；3、本次评估包含建筑物和附属设备（水、 电、暖、通讯等）；4、币种为人民币；本次估价为符合以上条件下估价对象价值的估价，否则结果无效。七、
13、估价依据1、房地产估价规范；2、房地产估价指导意见；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国土地管理法；5、中华人民共和国土地管理法实施条例；6、城镇土地估价规程；河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 6 -7、中国统计出版社出版发行的最新资产评估常用数据及参数手册；8、其他相关法律法规；9、委托方提供的其它相关资料：房屋所有权证等相关资料；10、估价人员掌握的有关资料。八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，主要遵循了如下原则：(一)
14、合法原则以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价。(一)价值时点原 则估价实际上是求取估价对象在某一时点上的价值，所以在评估时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时 估价对象的状况也是以其在价值时点时的情形为准。本次评估以估价人员现场踏勘之日为价值时点。(一)替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。(一)最高最佳使用原 则所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技 术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证 ，能给估价对象带来最高价值的使用。九、估价方法根据本次评估目的及估价对象的特定现状，本次估价采用比较法进行评估
15、。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。十、估价结果综上计算，结合估价经验与对房地产市场价值影响因素进行的分析，确定估价对象于价值时点2017年6月12日的房地产价值为： 总 价：374330.00 元大 写：叁拾柒万肆仟叁佰叁拾元整币 种：人民币河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 7 -十一、估价报告使用提示 (一) 根据委托方提供的房屋买卖契约记载，2013年8月15日刘
16、红霞与鲁吉平签订房屋买卖契约，现所有权人 为鲁吉平，共有人 为贾凤 英，房屋用途 为住宅；原房屋所有权证号为【房权证南房证字第98423885号】,证载房屋所有权人为刘红霞，双方未办理过户手续。(二) 估价对象中东配房未提供相关的权属资料，建筑面积为6.16平方米， 经司法机关认定，一并纳入评估范围 ，面 积数由估价人员现场测 量所得，其 权属情况及建筑面积均由委托方予以确认。（三）本次估价对象中土地使用权面积为 84.7 平方米，该数据是依据房屋所有权证中房地产平面图标注数据测算出的面积数。(四)估价对象 现已被查封，本次评估设定估价对象于价值时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在产权
17、 法律纠纷， 评估结果为 估价对象于价值时点完全产权房地产市场价格。以上事项提请报告使用者注意。十二、注册房地产估价师:姓名 注册号 签字 签名日期李庆新 1319960026 年 月 日崔俊梅 1320140001 年 月 日十三、实地勘察期估价人员于2017年6月12日对估价对象进行了实地勘察。十四、估价作业日期二零一七年六月十二日至二零一七年六月二十三日。十五、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自出具估价报告之日起一年内有效。河北中评房地产估价有限公司河北中 评 房地 产 估价有限公司 公司地址： 沧 州市运河区解放西路 颐 和国 际 C座 505室 电话 ：0317-2052576/2052758- 8 -法定代表人：二零一七年六月二十三日附 件附件1：估价对象典型图片附件2、 河北省南皮县人民法院司法鉴定委托书复印件附件3、 河北省南皮县人民法院民事裁定书复印件附件4：相关资料复印件附件5：估价机构营业执照复印件附件6：估价机构资质证书复印件附件7：房地产估价师资格证书复印件
