1、财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）（2011届）毕业论文（设计）题目房地产企业税收筹划问题研究姓名专业财务管理班级财务072学号指导教师导师职称讲师高级会计师诚信声明财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日授权声明财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）学校有权保留送交论文（
2、设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日摘要近年来，作为人们衣、食、住、行四大基本生存需要之一的房地产行业，成为社会关注的焦点和舆论的热点。房地产行业是典型的资金密集型行业，财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越
3、来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的健康、安全发展打下基础。本论文拟在国家接二连三地出台房地产调控措施这一时代背景下，从房地产业的经营特点与税收情况分析出发，对房地产业税收筹划的必要性和税收筹划方法作探讨，并用真实的房地产公司作为研究对象，就房地产业涉及到的主要税种进行详细而系统的研究。通过科学的数据测算论证税收筹划带来的经济效益，对筹划前后的税负情况进行比较分析；同时指出房地产公司税收筹划可能存在的风险。最后总结出税收筹划的经验借鉴，有一定的现实意义。关键词房地产企业；税收筹划；对策建议ABS
4、TRACTINRECENTYEARS,THEREALESTATEINDUSTRYWHICHISONEOFTHEFOURBASICSURVIVALNEEDSINCLUDINGPEOPLESFOOD,CLOTHING,SHELTERANDTRANSPORTATIONHASBECOMETHEFOCUSOFATTENTIONOFSOCIETYANDTHEMEDIAHOTSPOTSTHEREALESTATEINDUSTRYISATYPICALCAPITALINTENSIVEINDUSTRYWHICHHASALARGEINVESTMENT,HIGHRISKLONGCYCLE,LONGSUPPLYCHAIN
5、ANDSTRONGREGIONALCHARACTERISTICALONGWITHTHENATIONALMACROCONTROLPRESSINGSTEPBYSTEP,THEPROFITSOFTHEREALESTATEENTERPRISEAREEXTREMELYSQUEEZEDTHEREALESTATEINDUSTRYISCHANGINGINTO“THELOWPROFITINDUSTRY”FROM“THEHIGHPROFITINDUSTRY”INADDITION,THEREARE1ARGENUMBERS财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）OFREALESTATEENTERPRISESNOWT
6、HECOMPETITIONISMOREANDMOREINTENSEWEHAVETOGETTHEMEANSOFTAXPLANNINGTOMINIMIZETHETAXBURDENSOFENTERPRISESUNDERTHEDOUBLEPRESSURETHUSMITIGATEFINANCIALPRESSURE,REDUCETHECOSTANDINCREASEECONOMICBENEFITS,MAKESTHEENTERPRISETHECOMPETITIVEADVANTAGE,ITWILLLAYTHEFOUNDATIONOFTHEHEALTHANDSAFEDEVELOPMENTOFTHEENTERPRI
7、SESSTARTINGFROMTHEOPERATINGCHARACTERISTICSOFTHEREALESTATETAXESANDANALYSISOFTHESITUATION,THISPAPERINQUIRESINTOTHECONNOTATION,THEREALIZINGCONDITIONANDTHEMETHODSOFTHETAXPLANNINGRELATEDTOTHEREALESTATECOMPANYAFTERTHENATIONALREALESTATEREGULATIONANDCONTROLMEASURESAGAINSTTHEBACKGROUNDOFTHETIMESONEAFTERANOTH
8、ERITUSESTHEREALESTATECOMPANIESASREALSTUDYANDSEARCHESTHEMAINTYPESOFTHETAXESRELATEDTOTHEREALESTATEENTERPRISEINDETAILANDSYSTEMATICALLYDEMONSTARTTHEECONOMICBENEFITOFTAXPLANNINGBYSCIENTIFICDATACOMPAREANDANALYSISTHESITUATIONABOUTTHETAXBURDENOFTHEPLAN；ATTHESAMETIME,POINTOUTTHETAXPLANNINGRISKOFREALESTATEATL
9、AST,CONCLUDETHEEXPERIENCEOFTHETAXPLANNINGTHATCANBELEARNEDITHASSOMEPRACTICALSIGNIFICANCEKEYWORDSREALESTATEENTERPRISS；TAXPLANNING；COUNTERMEASURES财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）目录一、引言1二、进行税收筹划的必要性及应注意的问题1（一）税收筹划的定义1（二）税收筹划的必要性1（三）税收筹划应注意的问题2三、房地产企业税收筹划现状分析3（一）房地产企业税收筹划的宏观现状分析3（二）房地产企业税收筹划的微观现状分析4四、房地产行业税收筹划的具体措施
10、4（一）营业税的筹划方法5（二）土地增值税的筹划方法6（三）所得税的筹划方法9（四）广告费用的筹划10五、结论11参考文献12致谢14财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）1一、引言近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。国家对于房地产企业的税收政策也积极的进行宏观调控，加强监管的力度。并且随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业市场化程度进一步调高，竞争日益激烈，房地产企业要在竞争中立于不败之地，必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润，其中税收成本是影响企业效益的一个重要
11、方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计，各种税费占商品房成本3040，通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负，采取各种措施防范和化解纳税风险，是企业财务管理方面的一项重要工作。二、进行税收筹划的必要性及应注意的问题（一）税收筹划的定义广义的税收筹划，是指纳税人在不违背税法的前提下，运用一定的技巧和手段，对自己的生产经营活动进行科学、合理和周密的安排，以达到少缴缓缴税款目的的一种财务管理活动。狭义的税收筹划，是指纳税人在税法允许的范围内以适应政府税收政策导向为前提，采用税法所赋予的税收优惠或选择机会，对自身经营、投资和分配等财务活动进行科学、合理的事先规划与安排，以达到节税目的的一种财务管
12、理活动。本文所述的税收筹划结合了其广义和狭义的定义，即纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过对企业的生产，经营，投资，理财，交易等活动进行事先的、科学、合理和周密的安排。（二）税收筹划的必要性房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必要性在于1、房地产行业涉及的税种较多房地产行业涉及面较广，故房地产企业涉及的税种也较多，主要有土地增值财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）2税、营业
13、税、房产税、企业所得税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等。2、合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如，房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的。3、房地产企业的发展需加强对税收筹划的重视随着经营规模的扩大，房地产企业所涉及的税收问题会愈加复杂，其税收负担风险、税收违法风险、经营损益风险也会变大。因此，应加强对税收筹划的重视。4、有利于提高房地产企业财务管理水平，增强企业竞争力企业在进行各项财务决策之前，进行细致合理的税收筹划有利于规范其行为，制定出正确
14、的决策，促使整个企业的经营和投资行为合理、合法，财务活动健康有序运行，经营活动实现良性循环，同时有助于企业财务管理目标的实现，使房地产企业在资金调度上受益，无形中增加了其资金来源，使企业资金调度更加灵活。（三）税收筹划应注意的问题税收筹划能帮助企业减少税收支出，实现利润的增加和企业价值的提升。房地产企业在进行税收筹划时应注意以下几个问题1、企业在进行税收筹划时应注意考虑实际税负水平和边际税率影响实际税负水平的因素，例如货币时间价值和通货膨胀率。在通货膨胀时，企业延缓支付税金可达到降低税负的作用。相对于平均税率而言，边际税率对企业的影响更大，所以在企业税收筹划中，应充分考虑边际税率的影响，以增加
15、税收筹划的有效程度。2、运用合法方法进行税收筹划，降低违法风险税收筹划是一种有效的节税行为，它与避税、逃税不同。在进行税收筹划时，要注意使用合法的筹划方法，而不能违背相关法律法规的规定。违法不仅会使企业遭受罚款等经济损失，还会使企业的名誉遭受损失，这将影响企业的长远发展。3、税收筹划的目的在于企业价值最大化，而非税负最小。税收筹划应综合财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）3考虑多种因素，以实现企业价值的最大化。在进行税收筹划时不应仅仅着眼于税收因素，而要同时结合企业的长期目标、发展规划等，以实现企业在更长、更远时期内的可持续发展。三、房地产企业税收筹划现状分析自上世纪九十年代末以来，房地
16、产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20，成为GDP增长的直接推动力。国家对其管理的力度也随之增强，尤其是在税收方面出台了一系列调控政策，所以房地产企业对其应纳税额进行筹划显得尤为重要，但是筹划应立足于当前的形式和状况才能取得事半功倍的效果。本文将从宏观和微观两个方面对房地产企业当前的税收筹划现状进行具体的阐述。（一）房地产企业税收筹划的宏观现状分析2003年9月，国务院发布“18号”文件，首次肯定了房地产业在国民经济发展中的支柱地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。2006年5月17日，国务院研究提出六条措施即“国六条”又一次重新提出房地产业是我国
17、经济发展的一个重要支柱产业。在2007年的“两会”中房地产业的发展又备受关注。这表明房地产业的支柱产业地位依然得到政府层面的承认和肯定。住房分配实行货币化后，住房市场需求空间大，市场需求持续旺盛，引发了一轮又一轮的房地产投资热，从而曾一度导致房地产泡沫现象。中央政府为了抑制房地产投资过热，平抑房价，从2005年开始加大对房地产的调控力度，在土地、税收和信贷等方面出台了一系列调控政策。在土地方面调控政策有从2006年的“国六条”开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，从关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知到2008年1月23日国家税务总局财政部国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的
18、通知（国税发（2008）14号）等一系列措施和政策的出台表明中央政府对土地的监管力度逐渐加大，土地阀门越收越紧的趋势非常明显。在房地产税收方面的调控政策也在不断加强。关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发（2006）31号），对房地产所得税相关制度进行大幅度调整，将原企业所得税中的漏洞基本堵死，从而影响房地产企业因所得税而占用的资金增加L2。关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）4知（国税发（2006）187号）规定自2007年2月1日起，国家将在全国范围内加强土地增值税清算管理工作，房地产企业利润空间被极度挤压。财政部、国土资源部、
19、中国人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知规定从2007年1月1日起，城镇土地使用税额标准提高2倍，新增建设用地有偿使用费提高L倍。最近又不断出台政策加强营业税、个人所得税的征收管理。2007年9月27日，央行、银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，再度收紧房地产企业贷款阀门。国务院会议研究部署2011年深化经济体制改革重点工作，包括深化资源性产品价格和环保收费改革，稳步推进电价改革，完善成品油、天然气价格形成机制，扩大资源税改革实施范围，调整完善房地产相关税收政策，推进利率市场化改革。以上这些调控政策将促使房地产行业向更为理性、规范的方向发展，行业资源将重
20、新整合，优胜劣汰机制将逐步完善，优质房地产企业在面临挑战的同时房地产公司税收筹划研究也面临更多的发展机遇。房地产企业由原来的“暴利行业”慢慢地在政府宏观调控下变成“平利行业”。房地产企业只有做大做强才有自己的立足之地，要想做大做强就必须更好地把握今天的有利条件，并进行合理的税收筹划。（二）房地产企业税收筹划的微观现状分析房地产企业是典型的资金密集型的企业，它拥有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强等的特点。所以房地产企业的税收筹划，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产企业的特点出发，满足房地产企业不断发展的需求。但迄今为止，针对房地产企业所进行的税收筹划的专题性研究却很少。房地产
21、企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，从而更需要税收筹划。四、房地产行业税收筹划的具体措施鉴于房地产企业的税收特点，我们主要从其涉及占税收比重较大的几个税种财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）5例如营业税，土地增值税，所得税等方面，房地产企业为寻求生存、发展和盈利，为达到上述的目的必须支付大笔
22、的财务费用，而且大部分房地产企业的开发资金都来自银行的贷款，具有资金量大、借款期限长、利息费用高等特点，故以下将从这四个方面进行具体的分析。（一）营业税的筹划方法按照我国现行税法的规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴之内，而营业税是按次重复征收的。针对这个特点，我们在具体的经营活动中要注意尽可能减少营业税应税项目的流转（转让）次数，从而达到减少营业税以及由此派生的税费支出的目的。针对房地产行业的特点，我们主要讨论两种的税务筹划方法，它们将对营业税税额将产生巨额永久性差异。1、合作建房中的税务筹划合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发，建造房屋的房地产开发形式。根
23、据营业税问题解答（之一）的通知（国税函发（1995）6号）的规定，合作建房有两种方式，一种为纯粹的“以物易物”方式而另一种则成立“合营企业”方式。这两种不同的合作方式将产生完全不同的纳税义务，通过合理周密的规划，可以形成非常巨大的税务筹划空间，给企业带来节税利益的效果是非常显著的。例如甲企业通过参与土地拍卖市场竞得一块地价6亿元的土地。由于甲考虑自身的技术水平有限，拟采用合作建房方式与乙企业联合开发此房产。由甲提供土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。根据上述通知的规定，甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从
24、而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，甲应纳的营业税为3000万元。若甲企业进行税务筹划，则可以不缴纳营业税。具体操作过程如下甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定以无形资产投资人股，参与接受投资方的风险的行为，不征收营业税。由于甲企业投人的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。2、房产抵税中的税务筹划财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）6在日常经济业务中，房地产开发企业之间发生的经济业务纠纷，经常采用以房屋抵顶欠款的现象。比如；丙房地产开发企业曾为建筑
25、房屋向丁房地产开发企业借人2亿元人民币。约定借款到期后，丙房地产开发企业以开发的部分房屋充抵借款。最终，丙房地产开发企业用300套住宅抵顶借款，按照现行法税规定，应纳营业税L000万元、城市维护税70万元及教育费附加30万元（设城市维护税税率7，教育费附加的征收率3，不考虑印花税和契税），以上三项税费合计1100万元。丁房地产开发企业接受这300套住宅是为了收回丙企业以前的欠款，而非自用，所以丁房地产开发企业拿到这些房子以后还要销售出去，因此，也要支付相关税费1100万元。通过合同约定的房屋抵债在假定没有发生其他费用的情况下，那么，丁房地产开发企业实际收回的欠款为189亿元（2亿元011亿元）
26、。丁房地产开发企业的财务分析师通过分析后建议，通过合同约定，由丁房地产开企业帮助丙房地产开发企业代理销售这300套住房，住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。对于丙房地产开发企业而言，无论采用房屋抵债还是采用由丁房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。这样筹划后，丁房地产企业实际可以收回的借款就是2亿元整。（二）土地增值税的筹划方法房地产企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为
27、30，最高税率为60。在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。1、降低增值率的税收筹划计算土地增值税是以增值额和扣除项目金额的比率即增值率的大小，按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。所以降低增值率是减少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额都可以降低增值率。徐敏房地产企业税收筹划问题研究科技信息,200721P258财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）7（1）减少增值额降低房屋的销售价格房屋销
28、售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使土地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比较减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是否进行税收筹划。与客户签订销售与装修两份合同随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响已不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。（2）增加扣除项目金额选择适当的利息扣除标准土地增值税暂行条例
29、实施细则规定，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。所以房地产开发企业有两种选择第一，房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；第二，房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或不提供金融机构证明
30、，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化的目的。慎重确定房屋销售时间下面以一案例来说明不同的房屋销售时间对应纳土地增值税的影响。有一个开发项目，投资12亿元（假设12亿元全额作为土地增值税的扣除额），银行贷款8000万元，年利率为5841，预计销售收入16亿元。假设预售时间与竣工验收相差一年时间，同时假设公司预收房款数额巨大，银行就不会再发放贷款。财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）8选择在一年前预售，该项目需交营业税L6亿元5800万元，城建税800万元756万元，教育费附加800万元324万元，印花税16亿元0058万元，土地增值税的抵扣额120008005624812888
31、万元，所以增值额为16000128883112万元，增值额/扣除项目金额2415，应交土地增值税为3112万元309336万元。按企业会计制度规定，房地产开发完工前的借款利息，可计入房地产开发成本，作为扣除项目金额。若选择在竣工后销售，假设收入不变，贷款利息8000584146728万元，土地增值税的抵扣额为12888467281335528万元，增值额为160001335528264472万元，增值额/扣除项目金额264472/13355281980，房地产开发企业开发普通住宅增值额未超过扣除项目金额的20，可免交土地增值税。所以房地产开发企业在确定房屋销售时间时，必须认真比较预售房屋的货币
32、收入的时间价值和投资价值等与增加扣除项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。2、选择合适的建房方式的税收筹划（1）代建房屋税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向客户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。（2）合作建房税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发
33、企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发企业拥有一块土地，拟与甲公司合作建造商务楼，资金由甲公司提供，建成后按比例分房。对该房地产企业而言，建造自用的办公用房，从而不用缴纳土地增值税，降低了房地产成本，增强了企业的市场竞争力。即使将来再处置，也只是就属于自己的那部分缴纳土地增值税即可。3、利用税收优惠政策的税收筹划根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）9值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。如果纳税人的增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其
34、他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。房地产企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率尽量控制在20以内，这样企业才能获得免税的待遇，进而降低企业的纳税负担。（三）所得税的筹划方法随着房地产企业的社会需求不断增加，我国房地产企业得到迅速发展，房地产企业有效的促进经济发展，为国家创造了大量的税收，成为国家税收新的增长点。目前，税务机关比以往任何时期都要重视房地产企业的税收管理，不断加强房地产企业的稽查，尤其是企业所得税的稽查，已经成为税务机关查补税款的主
35、要来源。所以对所得税的税收筹划显得尤为重要，我们可以通过对企业进行分立或者利用“亏损弥补”政策等措施进行税收筹划，具体分析如下1、通过企业分立的进行企业所得税的筹划企业分立是指一个企业依照法律的规定，将部分或全部业务分离出去，分化成两个或两个以上新企业的法律行为。当企业所得税采用累进税率时。通过分立可以使原本适用高税率的企业，分化成两个或者两个以上适用低税率的企业，从而降低企业的总体税收负担。从所得税方面看，虽然目前我国的所得税采用的是比例税率，而不是累进税率，企业分立时降低整体税收负担的作用最大。但是，为了照顾利润水平比较低的小型企业，我国的企业所得税法在25的基本税率外又规定了两档照顾性税
36、率。这样，年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的企业。按18的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额在3万元以上至10万元以下（含10万）的企业，减按27的税率计算缴纳所得税。各种差别税率给纳税人提供了纳税筹划的空间。当然，企业分市并不能单纯地以追求税收利益为目的，还应综合考虑分立的成本和收益、市场、财务、经营等多个方面的因素，只有全面分析后，才能作出对企业最有利的选择。2、利用“亏损弥补”政策进行税收筹划。李颖房地产企业土地增值税的税收筹划中国经济出版社,20004P1113财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）10对于“亏损弥补”，有关政策规定在中国境内设立的从事生产、经营的机构和场所的
37、半年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。企业开办初期有亏损的，可以按照上述办法逐年结转弥补，并以弥补后有利润的纳税年度为开始获利年度。例如，某企业2005年发生年度亏损100万元，2006年实现应纳税所得额120万元，企业所得税率为25，则2005年的100万元亏损可在2006年完全弥补，2006年只就20万元所得缴纳所得税5万元。假设资本成本率为10，那么，该企业获得的纳税补偿收益现值为10025（110）2272（万元）。如果该企业2005年所得不足以弥补，现假设该企业20052010年各年应纳税所得额如下表所示表12005
38、2010年各年应纳税所得额情况年度200520062007200820092010应纳税所得额100万元10万元10万元40万元30万元80万元这样，该企业2005年的100万元，可分别用20062010年的10万元、10万元、40万元、30万元和80万元来弥补。6年内企业共纳税为80（10010104030）25175（万元），因此而获得的纳税补偿收益现值为1025/（110）1025/（110）24025/（110）33025/（110）48025/（110）52883（万元）可见，虽然亏损额相同，但在上述两种情况下，弥补亏损产生的节税效果相差甚远。这是因为货币是有时间价值的，在5年内，亏
39、损越早得到弥补，获得的纳税补偿收益就越大，节税效果也就越明显。（四）借款利息与财务费用的筹划目前大部分房地产企业的开发资金都来自银行的贷款，具有资金量大、借款期限长、利息费用高等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象，并可以作为计算房地产开发费用的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20扣除，这样就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。财务管理专业2011届本科毕
40、业论文（设计）11属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。土地增值税暂行条例实施细则第7条规定“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”上述两种扣除方
41、式为企业进行税收筹划提供了空间，所以企业据此可以做出不同的选择如果购买房地产主要依靠负债筹资，发生的能够扣除的利息费用占税法规定的开发成本的比例较高，则可提供金融机构证明，据实扣除；反之则主要依靠权益资本筹资，例如利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样扣除多一些的利息，便可以适当降低税负。五、结论税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业成本，取得利润最大化是每一企业的经营目标。而通过税收筹划，可以合理、合法、有效地减少企业的税收负担，实现企业利益最大化。因此，随着社会经济的发展，税收筹划日益成为纳税人理财或经营整体中不可或缺的一个重要组成部分。鉴于此，我们有理由相信，
42、税收筹划作为合法地为纳税人减少税负、降低成本、增加经济效益的手段和成为中国法制完善的助推器，是有其存在空间和发展潜力的。本论文紧密联系实际，以我国现行税法和地方性法规为依据，始终站在房地产企业的角度来对税收筹划问题进行研究，结合案例进行实证分析，提出了具有一定科学性、开创性、针对性和可操作性的税收筹划解决方法，对指导房地产企业税收筹划实践具有一定的借鉴意义。由于文章篇幅有限和时间的限制，本文重点讨论研究了房地产企业涉及的主要税种如营业税、所得税、土地增值税等筹划方法，但对一些税收筹划空间较小的税种，比如印花税、城建税、耕地占用税、城镇土地使用税等的筹划未作讨论，这部分税种的在房地产企业中的筹划
43、方法有待进一步研究。财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）12参考文献1李铃房地产企业财务管理中的税收筹划应用研究新疆财经,20073P42432曾虹房地产企业税收筹划东北财经大学出版社,2007P77783孙迎庆中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策东北财经大学出版社,2009P77784唐腾翔，唐向税收筹划科学出版社,1994P10125计金标税收筹划上海财经大学出版社,2001P55566范宾房地产企业税收筹划企业导报,20097P95967张卓王红春房地产企业税收筹划必要性和可行性研究应用能源技术,20073P758陈云梅房地产企业税收筹划的合同策略现代商业,200720P
44、17189张丽波谈议房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式商场现代化,20074P444510徐敏房地产企业税收筹划问题研究科技信息,200721P25811李颖房地产企业土地增值税的税收筹划中国经济出版社,2004P111312陈晓红关于土地增值税税务筹划的探讨河南财政税务高等专科学校学报,200510P6713林志玲土地增值税对企业税负及利润的影响会计之友上旬刊,200710P192014贺志东房地产企业纳税筹划机械工业出版社,2002P14514615林华风我国中小房地产企业纳税筹划研究以A房地产公司为例江西行政学院学报,20096P555616翟继光房地产企业如何进行税收筹划中国房地产
45、金融,20054P242517黄凤羽我国房地产市场的税收筹划福建税务,20015P111318王尤贵李颖房地产开发企业中主要税种的税收筹划中国房产,20064P192119苏强房地产企业如何进行税收筹划市场论坛,20062P444520杨丹税收筹划实例分析以武汉A房地产开发公司为例中国经济出版社,财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）132008P444621侯立新房地产企业纳税避税全程操作指南北京企业管理出版社,2006P12512622叶丽君房地产企业集团的税收筹划浙江金融,20044P444523李玉枝浅论企业纳税筹划财政与税务,20038P222324金俭房地产法研究科学出版社,2
46、007P21521725孟焰,王素荣企业所得税纳税调整研究中国人民大学出版社,2002P12512826杨志青,庄粉容税收筹划案例分析中国人民大学出版社,2005P17417627WILLIAMJMCCLUSKEY,1998“THEDEVELOPMENTOFPROPERTYTAXATIONINTHENEWDEMOCRACIESOFCENTRALANDEASTERNEUROPE”PROPERTYMANAGEMENTVOLUME16NUMBER3,MARCH,PP14514928DONALDBRUCEJOHNDESKINS,2010“CANSTATETAXPOLICIESBEUSEDTOPROMO
47、TEENTREPRENEURIALACTIVITY”SPRINGERSCIENCEBUSINESSMEDIA,LLCACCEPTED27JANUARYNUMBER2PP99110财务管理专业2011届本科毕业论文（设计）14致谢感谢我的校内导师Y老师、校外导师Y高级会计师,他们严谨细致、一丝不苟的作风一直是我工作、学习中的榜样；她循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。论文从选题、素材收集、初稿直至定稿的全过程，都离不开岳焱老师的细心指导。我愿借此机会向导师们表示衷心的感谢在校期间，承蒙Z教授、；A教授、F讲师等人的谆谆教诲和帮助，让我在论文写作过程中遇到的很多困难迎刃而解。在此一并致谢。在即将毕业离校之际，我要感谢舍友，你们和我共同维系着彼此之间姐妹般的感情，维系着寝室那份家的融洽。四年了，仿佛就在昨天。只是今后大家就难得再聚在一起吃每年元旦那顿饭了吧，没关系，各奔前程，大家珍重。我们在一起的日子，我会记一辈子的。我要向一直关心爱护我的父母致以最诚挚的敬意，焉得谖草，言树之背，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。最后，在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意
