论文摘要房地产属于不动产，房地产业已经成为我国国民的支柱产业，房地产抵押贷款是支撑该项产业融资的重要途径。因我国实行的是土地集体所有和城市土地全民所有制（国有），国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权两种形式，在管理体制上房地产权属登记分属两个机关管理，两个部门登记发证，从而形成了特有的房地产抵押登记制度。本文结合我国房地产抵押担保的与实践，对我国房地产抵押登记中存在的主要进行了探讨和，着重对抵押登记的主管部门，房地产抵押登记的种类，抵押登记设定期限的效力问题，抵押登记优先受偿权的例外，房地产抵押登记的撤销，登记机关法律责任承担等问题进行了具体的论述。对抵押登记操作中问题的如：抵押登记的属地管理原则；在建工程抵押登记与预购商品房按揭贷款登记的两难选择；私营、学校的房地产能否设定抵押问题；农民私房能否抵押问题；期房抵押后的销售问题，等实际问题作了进一步的阐述和分析，提出一些面对或处理此类问题应注意的情况和观点，以便部门、房地产开发商、商品房的购买人、房地产登记机关等在办理房地产抵押贷款登记业务和履行抵押的权利、义务时有所借鉴。关键词：房地产 抵押登记 期限效力
