1、毕业论文（设计）开题报告题目作业成本法在房地产企业的应用研究一、选题的背景、意义（一）背景房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，以其产业关联度强、带动系数大的特点，迅速发展成为国民经济支柱产业之一。中国房地产市场自2003年开始升温以来持续增长了将近四年，到2007年达到巅峰，北京、广东和上海等地的房价不断再创新高。进入2008年后，受到金融危机、国家产业政策、房地产投资者心理等多方面的影响，全国楼市逐渐走向低迷，广东、深圳以及北京的房价大幅度跳水，其他城市房价普遍下降、成交量萎缩。2009年房价进一步上扬，但是政府加大了宏观调
2、控力度，房地产市场的前景扑朔迷离。我们知道“利润收入成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了一切，此时很少有人会去关注成本的问题。但随着国家宏观调控的趋紧、市场环境的变化，控制成本，提升管理水平，对房地产企业来说就尤显重要。目前房地产企业在成本管理中还程度不同地存在着如下的问题成本核算不准确；成本过程控制缺乏动态管理；项目成本之间没有可比性；成本信息相对滞后。作业成本法大致出现在上一世纪八十年代，作业成本法一经出现就得到企业界的热捧。目前中国的一些企业，包括房地产企业也采用了作业成本法，但是与国外企业相比，其优势难以体现。因此，本文选择房地产企业作业成本法应用作为研究对象
3、。（二）意义房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。理想的成本管理是企业成功运作的关键。在详细阐述作业成本法在房地产企业应用的基础上，分析和总结作业成本法在应用时应注意的问题。一则可以完善和丰富作业成本法，二则可以提高房地产企业的成本管理的水平，具有一定的理论和现实意义。二、相关研究的最新成果及动态一国外对于作业成本法在房地产企业中的应用的相关问题的研究作业成本法是西方国家于上个世纪八十年代末开始研究、九十年代在制造企业首先
4、应用起来的一种全新的企业管理理论和方法。作业成本法相比传统的制造成本法有更准确的成本信息、更好的产销模式、更合理的内部管理及战略等优点,但是在中国现阶段的经济大环境下实际的应用仍然有许多问题。托马斯W林（2010）在他们的文献中指出近年来，作业成本法（ABC）的已成为一个热门的成本和运营管理技术，提高产品或服务的成本为企业保持竞争力的准确性。两位作者去了西安地区收集在一个中国油井固井公司的燃料成本开销样本数据，数口井，井深度，距离，重量和吨公里。我们也验证了控制器与公司数据的准确性。本研究探讨如何选择燃油在通过农业银行的间接费用适当的成本驱动程序。采用线性回归分析和最大R平方改善（MAXR）模
5、型选择方法，实证结果显示，公司几年的五个一些油井的成本驱动，从办公室到外地的距离，水泥的重量，添加剂材料，固井，变化与吨由距离和重量，最好的成本驱动的距离和重量产品的产品检测公里深度。因此，通过运用ABC系统和使用产品的距离，并作为成本驱动的燃料成本将提高单井之间的重量分配的准确性。保罗普里特科（2010）认为作业成本法（ABC）可以准确地确定了资源分配由经销商提供的服务成本为基础的产品和服务的真正成本。这是一个管理成本，提高性能的重要工具。当有效进行，农行可以提供分销商的核心业务流程的洞察力和丰富的帮助管理者改变低效的经营手法。美国广播公司还帮助经销商发现并调整其业务成本和利润的驱动程序和获
6、得的任何变化，他们在自己的业务流程进行实时反馈。（二）国内对于作业成本法在房地产企业中的应用的相关问题的研究现有国内研究文献，对作业成本本法在房产中应用的论述颇多，许多关于作业成本法管理的文章在房地产中存在的问题以及原因都做出了相应的分析。现就对国内学者对于作业成本法在房地产企业应用进行简要的综述。1、作业成本法基本简介徐立中（2002）在他的文献中指出从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期
7、以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。杨继良（2005）在他的文献中指出管理会计的方法大都是1925年之前形成的。到20世纪80年代中叶，出现了开普兰提倡的作业成本法以下简称ABC，打破了长期沉寂的局面，有人称之为成本会计的一项革命性的变革。对这项创新的发展，可以用一组不严密的数字来描绘。美国有一个名为PIDQUEST的管理方面的文献库，从1988年到2004年底，逐年收录内容中，带
8、有ABC一词的文章的篇数，第一年只有2篇；1995年到1999年是个高潮，1997年达到488篇；最近5年则渐趋于冷静，2004年为243篇。唐雪贞（2006）认为尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。除“海尔”、“TCL”、饲料大王四川新希望集团等斥巨资进军地产外，一批上市公司如“数源
9、科技”、“联想集团”、“三九药业”等也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。第三，房价增幅回落，销售趋淡。由国务院发展研究中心推出的“2006年房地产行业发展白皮书”称，从2005年全国房地产总体市场价格走势看，国家相继出台针对房地产行业的宏观调控政策，给整个房地产市场带来了较大的冲击，导致房地产销售价格上涨幅度持续放缓，这种市场态势还将延续35年。周黎明，曹玉河，校倩2006）在他们的文献中指出作业成本法ABC法作为一种全新的成本计算方法，不同于传统的成本计算方法。该方法在制造费用分配时以作业为基础
10、，先将资源的耗费归属到引起资源耗费的原因作业中去，然后按作业对作业量的消耗，通过成本动因将已归属到作业中的成本再归属到产品中去。西方一些国家自20世纪80年代末提出ABC法以来，经过多年的实践，已取得了显著的成效并积累了丰富经验。在中国，ABC法理论的研究尚处于起步阶段，而且主要是理论上的讨论，没有进入实践阶段。玛产华（2009）认为经济的快速发展，离不开两个重要因素。一个是先进制造技术的应用，另一个是先进管理理念的推广和实施。作为成本管理方法之一的作业成本法是成本控制方面的又一新领域，我国自20世纪90年代初引入作业成本法开始，理论界和实务界就开始探索其在我国企业的应用问题。随着先进制造技术
11、被列为“九五”计划和2010年中长期发展规划国家科技发展重点领域，ABC的研究方兴未艾。近十年来，作业成本法在我国的研究和应用也取得了较大的进展，目前我国比较重视对作业成本法理论的研究，而忽视了作业成本法的应用分析。在此，笔者试图通过分析作业成本法的发展和研究背景来探讨作业成本法在我国企业应用的必要性与可行性，以起到抛砖引玉的作用，目的在于启迪广大企业管理会计人员在成本管理实践中逐步推广和应用这一先进的成本管理方法。2、作业成本法的一般流程朱云、陈工孟（2000）在他们的文献中指出实施作盈成本不实施作堑成本法的原因在拥有作业成本法知识的反馈者中，实施作业成本法的原因主要有现存成本信息不准确；面
12、临相对较激熟的竞争环境，例如与鼹剧增的自动化生产；目前缺少制定决策的信息，如非财务信息；目前面临资源分配的问题。不实施作业成本法的原因主要有作业成本法太复杂太耗时；目前的会计系统还够用；采用作业成本法的收益零确定；缺少经验；员工不熟悉蠛不愿慧使用份韭成本法；管理决策或过程中的不便；高昂的实施费朋；选择成本动因有困难目前缺乏先进的计算机技术来降低开发作业成本法和跟踪作业活动的费用；人力资源的缺乏和过高的培训费用。汤松（2006）在他的文献中指出作业成车法的基本程序L、确定企业的主要作业。施工企业可根据自身的特点结合IS09002的规范制定出业务流程。确定主要作业。如进货作业、生产作业砼作业、砌砖
13、作业、砌石作业等、经营服务、技术开发等作业。企业可根据自身的资源条件和管理要求选择作业划分的粗细。2、归集资源费用的同质成本库。这一步骤只是价值归集过程资源被耗费后，直接将耗费价值计人各作业既无必要也无可能。因此，资源耗费价值总是在一个比作业大的范围内按资源种类归集的。价值归集范围一般视企业规模和作业组合状况而定。3、确定点本动固计算各成本库分配确定成本动因是作业成本法实施的重要步骤通过分析成本与各项作业之间的内在关系研究确定。通过各项真实和代理成本动因把资源成本分配到作业中心，再把各个成本中心的成本分配到最终产品中。4、根据成本库分配率把各成本库中归集的制造费甩分配络产品计算产品成本。颜繁晶
14、，张秀秀，张海霞（2007）认为作业成本法计算的核心是在计算产品成本时，先将所耗费的资源归于每一作业成本，然后再由每一作业成本分摊刭产品成本中。大致可分为四个步骤第一步确定作业。根据企业的不同，将产品的生产过程分为若干作业，并进行分类。第二步追踪资源。将产品生产过程中耗用的资源分配到每一作业中，这些资源构成了产品的间接成本。第三步记录和计量作业量。对企业的各项作业进行及时的记录。且对企业的生产全过程作全面了解。第四步将各项作业成本分配到产品中。付辉、孟楠（2007）在他们的文献中指出应用ABC的具体措施，一定要结合企业自身生产流程和经营环境的特点，从而明确本企业应用ABC的具体目的。由于国情，
15、企业历史基础、产销环境和技术工艺不同，既不能照搬ABC权威理论的条条框框，也不能照搬国外或其他企业应用ABC的经验。ABC系统本身是个不断改进的过程。既要吸收别人的经验教训，又要在企业亲自尝试ABC的实践中不断摸索，根据自身的成本特点和工艺特点去不断完善ABC系统，不可企求一蹴而就、一步到位，把ABC作为立杆见影的“万能药”，也不可浅尝辄止，一遇困难就否定ABC的必要性和可行性。推广应用ABC，必须结合企业自身会计人员的素质状况。要实施ABC系统，仅仅有先进的会计系统还不够，更重要的是要有高素质的会计队伍，以保证原始数据的准确性、信息处理的高效性和ABC管理的严格性。3、作业成本法在房地产企业
16、中的应用陈良美（2003）指出建筑仑业实施作业成本管理的可行性第一，随着建筑业企业管理思想、组织和模式的创新，建筑施工技术进步和信息化程度的提高，以及中国加入WTO之后更加激烈的竞争环境，我国的建筑施工企业已面对竞争激烈的市场经济氛围，势必采取横向和纵向的一体化、规模化、集团化经营的战略决策一第二，目前我国建筑施工企业，尤其是两部的建筑食业面对竞争的建筑市场，其外部的交易成本小断增加，企业间接费用制造费用和管理费用在建筑产品成术中的比例大大提高，尤其是对企业整体资源酣置成本比例还会得到更大的提高第三，企业规模的提高，企业制造化、机械化程度的提高，随着新理论如轻钢结构理论、新材料、新思想、新的经
17、营模式等的出见，促使建筑施工企业的产品不再只局限于普通的工程产品。而会使建筑企业的经营范畴和服务类型都将更为丰富。聂琦波、郭金金（2005）指出基于房地产企业开发流程再造的ABC持续降低成本模型，主要分为两大环节首先是对企业开发流程进行再造；然后，借助ABC法对再造后的开发流程中的各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析，进一步消除再造后流程中的不增值作业和无效耗用的资源，使之达到或接近理想作业链。促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，促进企业开发成本的不断降低。房地产开发流程再造的步骤如下1对现有开发流程进行调研；2绘制现有流程，对流程中的各个活动
18、进行描述；3组织小组讨论，借助鱼刺图等分析工具找出开发流程各阶段存在的问题；4将问题分类，确定解决的先后顺序；5通过种种途径，寻找解决问题的方法；6选出最好的解决办法，指定专人负责实施；7评估实施结果，修正解决方案，重新实施；8进行下一问题的解决；9进行新一轮的流程分析。刘贵文、梁艳娟（2006认为房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用，主要体现在以下三个方面；1、准确核算开发成本现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。
19、上述间接费用核算方法的弊端为一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后。无法准确追溯同来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。2流程再造房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。3、作业分析对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量
20、、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业闻的综合分析。4、作业成本法应注意的问题夏贵华（2010指出在作业成本控制过程中还要处理好以下几个事项1注重现场成本控制。现场成本控制是成本控制的基础工作，要实现企业既定目标的。就必须要从战略高度认识现场成本控制在企业发展战略中的地位和作用。企业管理者必须转变观念，深人现场。现场成本控制的基础工作的重点是加强定额和预算管理，建立健全原始记录。即企业的基础管理工作也很重要。如计量工作、生产统计工作、监控系统的建立与完善等。若企业的基础统计数据不真
21、实、不全面、不及时，作业成本管理也难以实施。2抓好配套管理工作。作业成本管理的成功实施是一个庞大的系统工程，从生产到消费是全方位的，而不仅仅是一个成本管理过程。要对成本进行有效的控制，需要企业各个部门的协调和共同的努力。如与质量管理、财务管理、过程管理和零存货管理等是密不可分的。3合理利用资源。加强岗位责任。主要包括规范安全操作控制成本；增强设备效能控制成本；合理使用能源控制成本；实行岗位责任控制成本，例如如果因质量问题造成成本上升，要追究到采购责任人，又如因主观原因造成的损失、浪费要追究库房管理人员等责任。总之，从以上众多学着对于作业成本法在房地产企业应用的问题的研究成果看来，世界各国对于作
22、业成本法在房地产企业应用的问题的研究非常关注。对此，我们要有一定的深度认识。本综述根据国内外各位学者对于作业成本法应用的现状的描述，转述对于作业成本法在房地产企业的应用的财务问题的看法，使大家对于目前国内在这个领域的研究以及其成果有了一个较为全面的认识。通过阅读、研究国内外专家学者的理论研究，我们可以发现该领域研究存在以下几个方面的问题1、在研究内容方面，侧重于对企业成本管理普遍存在的问题的研究，提出一些相应的参考性措施，很少联系单个房地产企业成本管理实际存在的问题，进行重点详细的研究；2、大部分是着眼于对理论的研究，对在具体的房地产企业的应用还很欠缺，所以就有了该篇论文。在写作本论文的时候，
23、笔者把研究方向定在应用在房地产企业上。从作业成本法在房地产企业的应用流程方面出发，对房地产企业的成本管理问题以及原因进行全面分析。三、课题的研究内容及拟采取的研究方法（技术路线）、研究难点及预期达到的目标（一）课题的研究内容论文的具体研究内容主要集中在以下三个方面（1）作业成本法核算的一般步骤，包括鉴定作业、建立作业成本库及每一种作业的成本驱动并进行费率计算；（2）作业成本法在房地产企业中的具体操作流程鉴定作业、建立作业成本库，并将资源追溯到对应的作业中去、确定每一种作业的成本驱动并进行费率计算、确定每一种作业的成本驱动并进行费率计算；（3）房地产企业在应用作业成本法应注意的问题，如成本管理体
24、系粗放、缺少体系等。本文的重点和难点是文章的第二部分。（二）拟采取的研究方法（技术路线）1、文献研究法。首先通过调查中外文献获得资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究的问题。本文收集作业成本法在房地产企业应用的有关内容，在此基础上对作业成本法应用流程展开分析。2、个案研究法。在分析成本管理的问题时，理论联系实际，对作业成本法在房地产中的应用的流程进行深入的分析，并提出相应的对策。技术路线（三）研究难点课题的研究难点是作业成本法在房地产企业中的具体操作流程。而要对具体流程进行研究，就需要大量的数据作为参考，而收集数据是一项繁琐复杂的过程。（四）预期达到的目标论文的主要目标是在详细阐述作业成本法
25、在房地产企业应用的基础上，分析和总结作业成本法在应用时应注意的问题。四、论文详细工作进度和安排2010100820101122完成毕业论文选题作业成本法核算的一般步骤鉴定作业每一种作业的成本驱动并进行费率计算房地产企业在应用作业成本法应注意的问题小结成本管理水平粗放，缺少体系合同过程管理不到位，变更难以控制资金管理缺乏手段与方法建立作业成本库作业成本法在房地产企业中的具体操作流程作业成本法在房地产企业中的应用研究2010112320110110完成文献综述、开题报告及外文翻译2011011120110311完成毕业论文初稿2011031220110503毕业实习，修改论文20110504201
26、10512毕业论文定稿五、主要参考文献1朱云陈工孟作业成本法在香港应用的调查分析会计研究,20088P60652杜晓旭作业成本法在服务行业的适用性及动因的选择商业经济,20071P30313吴英姿企业应用作业成本法相关问题探讨企业经济20066P1641654颜繁晶，张秀秀，张海霞作业成本法在企业中的应用商业经济,20074P46485夏贵华刍议作业成本法在中小企业成本控制巾的应用经营管理,20108P18196加华姜加宏作业成本法在房地产开发中的应用研究工业技术经济,200610P94977王振颐作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究,广西大学工商管理硕士学位论文200868付辉孟楠
27、浅谈建立现代企业制度过程中的作业成本法科技咨询导报，20077P1549刘贵文梁艳娟作业成本法在房地产开发中的应用管理制度,20101P303110郭春明，申亚楠基于作业成本法的成本估算研究管理工程学报,20073P727711汤松引入作业成本法改进旋工企业成本管理的几点思考工程建设与管理，200613P14314412唐雪贞，我国房地产发展的趋势和经营取向,经济形视野,20049P242713徐立中,我国房地产市场的发展趋势和经营取向,业务创新,20029,P363914聂琦波、郭金金,房地产企业开发成本控制的一种新方法基于流程再造的作业成本法,行业管理,200519P10911315陈良美
28、,施工企业实施作业成本管理的探讨,建筑,20031P778116刘贵文、梁艳娟,作业成本法在房地产开发中的应用研究，管理制度，2010（1）P273117沈正超，韩丽川，入世，上海房地产业政策取向和企业的应对策略，上海大学学报，2001（5）P10310818祁俐、蒋金辉、陈祥吲,传统成本管理法、作业成本法与建筑项目成本管理，科协论坛，2010（3）P13013419PAULPRETKO“INTERNATIONALIZATIONOFCHINESEENTERPRISESTHEORETICALEXTENSIONCASE“,ELECTRICALWHOLESALE,VOLUME13,201010P404220THOMASWLIN,“ABCDRIVERSELECTIONAPPLICATIONTOTHECHINESEOILCOMPANIES“,INTERNATIONALJOURNALOFMANAGEMENTVOL272,20108P367371
