1、法学专业2011界本科毕业论文（设计）（2011届）毕业论文（设计）题目房屋转租法律问题研究姓名专业法学班级学号指导教师导师学科导师职称2011年月日法学专业2011界本科毕业论文（设计）目录摘要1ABSTRACT1引言2一、房屋转租的含义与性质界定2（一）房屋转租的含义2（二）房屋转租的性质3二、房屋转租合同的效力分析3（一）房屋转租的立法模式3（二）房屋转租的形态及其效力4三、擅自转租收益认定5（一）非法所得与不当得利5（二）擅自转租收益属不当得利应归还出租人6四、房屋转租中的优先购买权7（一）次承租人也应当享有优先购买权7（二）承租人与次承租人优先购买权的冲突解决9结论9参考文献10致谢
2、11法学专业2011界本科毕业论文（设计）0房屋转租法律问题研究摘要本文将对房屋转租的含义与性质界定及对房屋转租合同的效力分析、房屋转租中的优先购买权、擅自转租收益认定等三个方面所涉及的法律问题,通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。试图对我国转租制度提出合理的建议，完善转租市场，减少纠纷，保障当事人的合法权益。关键词转租；转租合同；优先购买权；不当得利HOUSINGSUBLEASELEGALRESEARCHABSTRACTTHISARTICLEWILLSUBLETTHEMEANINGANDNATUREOFHOUSINGANDTHEHOUSINGDE
3、FININGTHEEFFECTIVENESSOFTHESUBLEASECONTRACT,HOUSINGSUBLEASETHERIGHTOFFIRSTREFUSAL,THEUNAUTHORIZEDSUBLEASEINCOMEIDENTIFIEDTHREEASPECTSOFTHELEGALISSUESINVOLVED,THROUGHTHEDIFFERENTHOMEANDABROADCOMPARISONOFTHEORETICALPERSPECTIVESANDPRACTICALAPPLICATIONOFCIVILLAWPRINCIPLEOFCOMBININGTHEORETICALKNOWLEDGESU
4、CHASACOMPREHENSIVEANALYSISANDDISCUSSIONOURSYSTEMATTEMPTSTOPUTFORWARDREASONABLEPROPOSALSSUBLET,PERFECTSUBLETMARKET,REDUCEDISPUTESANDPROTECTINGTHELEGITIMATERIGHTSANDINTERESTSKEYWORDSSUBLETSUBLEASECONTRACTPREEMPTIONUNJUSTENRICHMENT法学专业2011界本科毕业论文（设计）1引言我国改革开放以来，社会经济发展迅速，房地产市场已成为我国国民经济的中的一个重要的组成部分，根据国家统
5、计局2008年11月8号的统计数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超5。可见房地产市场已经成为我国国民经济中的支柱产业。与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，加上人们的权利意识也不强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商法案件中的比重逐渐加大，并呈现出新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量上（20032008年深圳市两级法院平均每年审结房地产纠纷一、二审案件20，000
6、余宗）呈逐年递增的趋势，而且案件本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。房屋转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式，而由房屋转租转租产生的纠纷在房租租赁纠纷中又占很大的比重。房屋转租中包括二个不同的法律关系，涉及到三个主体，出租人，承租人和次承租人。其权利义务关系的复杂，和不明确又决定了其纠纷的产生。为了完善房屋转租制度，明确三方当事人的权利义务关系，保障他们的合法权益。笔者认为有必要对房屋转租中几个问题进行分析和探讨。一、房屋转租的含义与性质界定（一）房屋转租的含义我国城市房地产管理法第五十三条规定“房屋租赁，是指房屋所有权
7、人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”其只对房屋租赁做了相关的规定，并没有涉及房屋转租的概念。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2009年7月，最高人民法院颁布关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第1518条涉及城市房屋转租的规定。房屋转租的本质是一份租赁合同，我们可以借用合同法关于租赁的相关概念对其进行定义，所谓房屋转租，是指房屋承租
8、人不退出租赁关系而将承租的房屋再出租于第三人的行为。房屋转租需经过出租人同意，并订立相应的转租书面合同，转租合同受原租赁合同制约，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。因此，在转租的情况下，即存在出租人与承法学专业2011界本科毕业论文（设计）2租人的租赁关系，还存在着承租人与次承租人间的转租关系。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。1（二）房屋转租的性质房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同。转租的一个主要特点是，租户承受
9、比较少的物业的全部权益，并保留或者在整个财产或部分财产中占有权益的复归权益。2房屋转租与房屋租赁权转让是不同的，两者的区别主要表现在在转租时，承租人即转租人于转租之后仍享有租赁权，并不退出原租赁关系，只是在转租人与次承租人之间又成立一个新的租赁关系，次承租人的租赁权以承租人的租赁权存在为其存在前提而在租赁权转让时，承租人转让租赁权之后退出原租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。3转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。如果承租人未经出租人同意将租赁的房屋转租的，则承租人的行为构成无权处
10、分，属于效力待定的民事行为，所签订的转租合同为效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋处分权，则合同溯及既往的有效；如出租人不同意，则合同溯及既往的无效。由于转租包含三方的权利义务关系，其相对于普通的房屋租赁会存在更多的问题。在日常的社会生活中，当遇到相关问题时，由于自身法律知识的不足和对其概念的模糊理解，会产生不必要的法律纠纷。笔者选取了一些常见的问题进行分析和阐述，并结合自己的观点进行理解。二、房屋转租合同的效力分析（一）房屋转租的立法模式各国关于房屋转租的立法例大致可以分为以下三类1、自由主义模式，以法国民法为典型代表，如租赁合同无明确禁止或转租无害于租赁物所有人的，承租人
11、对房屋有转租的权利。法国民法典第一千七百一十七条规定，承租人有转租或以租赁权让他人的权力，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。1杨立新关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解和适用，HTTP/WWWCSSNCN/NEWS/139644HTM。2GERALDLEBOVITSSUBLETTINGINNEWYORKLAW3房绍坤房地产法，北京大学出版社2009年版，第175页。法学专业2011界本科毕业论文（设计）32、限制主义模式，以德国民法、日本民法为代表，要求承租人的合法转租应以出租人同意为前提条件。我国现合同法第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三
12、人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”这表明我国采取的是限制主义的模式，限制主义模式是以出租人的同意为前提的。3、区别主义模式，以我国台湾地区“民法”为代表，通过区分不同情况来规定承租人的转租权。例如我国台湾民法第443条第1项规定“承诺人非经出租人之承诺，不得将租赁物转租于他人，但租赁物为房屋者，除另有相反之约定外，承租人得将其一部转租于他人。”再如瑞士债法上将租赁区分为使用租赁和用益租赁，对于使用租赁，如无害于出租人的权利，则承租人有权转租；对于用益租赁，承租人未得出租人的同意不得转组，但在无害于出租人的前提下，可将租赁物的
13、部分进行使用。（二）房屋转租的形态及其效力关于出租他人之物，其形态可分为三类1、自始无租赁关系而擅行出租他人之物。2、在租赁关系存续中，承租人将租赁物出租他人。3、租赁关系消灭后，承租人未交还租赁物，擅自将之出租于他人。1第一类和第三类都属于无租赁关系的擅自转租的无权处分行为。我国合同法第五十一条规定无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。其行为属于效力待定。笔者主要讨论的是第二类。承租人将租赁物出租他人，或为合法转租，或为违法转租。合法转租下，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效力待定说和有效说三种主张。无效说认为，
14、未经出租人同意的转租合同无效。我国合同法第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，承租人擅自转租系无权处分行为。同时我国建设部城市房屋租赁管理办法第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。规章具有参照效力。效力待定说认为，在未经出租人同意的情况下，承租人无转租权，其转租行为属擅自处分1易军论德国及台湾地区法上的无权处分制度（
15、下），HTTP/WWWPRIVATELAWCOMCN/NEW2004/SHTML/20040621155309HTML。法学专业2011界本科毕业论文（设计）4他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同。有效说认为，租赁合同的内容是由承租人支付租金，出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人将对租赁物的使用、收益权转给次承租人享有并不构成对租赁物的处分，因此在无其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的转租合同有效。如邓基联学者认为租赁权本质上仍属债权，而处分行为是转让权利的行为，因而租赁权的转让与属于民法上对债权的处分行为，但转租则系由承租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权，在承租人与次承
16、租人之间产生新的租赁债权关系，而承租人保留其原有的租赁权，不涉及物权或债权的转移，应当属负担行为。1民法学理论认为，处分行为以处分人有权处分为要件，对于处分行为，无处分权而处分权利标的物的，为无权处分，对于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。所谓负担行为是指一个人相对于另一个人（或若干人）承担为或不为一定行为之义务的法律行为。负担行为与处分行为是大陆民法最为重要的对法律行为的分类之一，但我国民法体系中尚未采用。既然在租赁合同存续期内的未经同意的转租行为不属于无权处分行为，而承租人在租赁期间有享有对租赁物占有使用及收益的权利，那么其即使没经过出租人同意的转租行为也应当有效。当然合同具有自由性，
17、出租人明确约定不经过同意不能转租的除外。我国合同法第224条的规定，并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。对合同的效力认定应当以法律规定和行政法规为准，部门规章并不是法律或行政法规，其性质仅具有行政管理效力，并不具有司法效力。2德国民法虽然采取的是限制主义，但德国1942年租赁保护法放松了对转租的限制，在出租人无重要理由而拒绝转租时，承租人可经官署的同意进行转租。笔者认为，在原合同未明确规定的情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原
18、则及合同的相对性原则，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方达成合意即为有效合同。若原合同明确规定不能转租，此时承租人进行转租，违反了诚实信用原则，属违约行为，此时转租合同无效。三、擅自转租收益的认定（一）非法所得与不当得利对于非法转租所产生的收益的归属问题。我国理论与实务界有不同意见，一种观点认为，1邓基联房屋租赁合同纠纷，法律出版社2010年版，第106页。2朱博不经业主同意能否转租谈房屋擅自转租合同，HTTP/HOUSEFOCUSCN/NEWS/20090216/620778HTML。法学专业2011界本科毕业论文（设计）5依据城市房屋租赁管理办法第32条认为擅自转租的收益
19、属于非法所得，应由主管机关予以没收；另一种观点认为，承租人擅自转租构成对他人财产权的侵犯，所获得差额租金属于不当得利，应当返还给出租人。非法所得是指不合法的收入。非法所得可能是违法的收入，也可能是不违法的收入。如邻里之间打1块钱1炮的小麻将甲赢了一百元。这100元就不构成违法所得，因为达不到治安管理处罚法的标准，而我国又禁止赌博，只能算非法所得。我国民法通则第九十二条规定“不当得利是指没有合理根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益反还受损失的人。”不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。如售货时多收货款，拾得遗失物据为己有等。取
20、得利益的人称受益人，遭受损害的人称受害人。不当得利的取得，不是由于受益人针对受害人而为的违法行为；而是由于受害人或第三人的疏忽、误解或过错所造成的。受益人与受害人之间因此形成债的关系，受益人为债务人，受害人为债权人。笔者认为非法所得主要是针对人们的一些不合法的所得，要受行政处罚，而作为擅自转租收益，其对出租人的权利造成一定的损害，根据公平性原则，其收益需要对出租人受的损害进行弥补，不适用非法所得。（二）擅自转租收益属不当得利应归还出租人既然擅自转租收益不属于非法所得，那是不是构成不当得利呢在德国，多数说采肯定见解，认为擅自转租而受有利益系侵害租赁物所有人之排他性权利，其致出租人之损害，系倘承租
21、人欲为转租转租时，出租人势必提高其租金，今承租人未先请求出租人为转租之承诺，致其未能获得租金之提高，至于出租人对于租赁物得否使用收益，在所不问，盖不当得利请求权之基本功能不在于填补损害，而在于使受领人返还其无法律上原因所受之利益也。1我国台湾地区1959年台上字第1555号判决认为擅自出租他人之物而受之利益，与因侵权行为致他人受有损害，非属同一原因事实；而认为擅自转租者不必依不当得利之规定，负返还责任。不但误认不当得利请求权之基本构成要件，而且使请求权竞合之理论，趋于混乱，与当事人利益尚有不符，似有检讨余地。2其判决具有相当之重要性，因为在此项判决中提出了一个不当得利法上之基本原则，即“无法律
22、上之原因而受利益致他人受损害者，应返还其利益”。笔者认为承租人擅自转租构成不当得利，根据定义不当得利的成立要件有四一方取得财产利益；一方受有损失；取得利益与所受损失间有因果关系；没有法律上的根据。承租人擅自转租获得收益，出租人受到租金差额的损失；租赁物所有人有权决定其是否转租，而承租人非1王泽鉴民法学说与判例研究（第四册），北京大学出版社2009年版，第157页。2王泽鉴民法学说与判例研究（第四册），北京大学出版社2009年版，第161页。法学专业2011界本科毕业论文（设计）6法转租是对出租人权利的损害；在当今法律规定转租以出租人同意的前提下，擅自转租就没有法律根据。既然笔者认为擅自转租构成
23、不当得利，而根据不当得利的有关规定，其非法转租所得的差额收益就应归还出租者。四、房屋转租中的优先购买权优先购买权是我国一项重要的民事法律制度。所谓优先购买权是指法律关系主体在特定的买卖关系中，依据法律规定，在同等条件下，享有优先于其他人购买出卖人财产的权利。所有人和出租人的财产授予承租人有权匹配的任何条款和抢占之间的所有者和潜在的第三方购买者谈判期间，在租赁期内出售物业。在我国民事法律制度中包括按份共有人的优先购买权、共同共有人的优先购买权、原股东的优先购买权、承租人的优先购买权等。我国合同法第二百三十条中对承租人优先购买权的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承
24、租人享有以同等条件优先购买的权利。”这个规定赋予承租人优先购买权，但对于转租中处于承租人位置的次承租人，其能否同样享有优先购买权，其与承租人的优先购买权发生冲突时又该如何解决。我国法律并没有对其进行过规定。（一）次承租人也应当享有优先购买权在房屋租赁关系中，德国民法典及我国合同法均规定出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。关于次承租人能否享有优先购买权，一直是学界争论的一个问题，目前学界的主流观点认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。理由是转租合同的当事人是承租人与次承租人,次
25、承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人并没有从出租人出取得租赁权；另一方面,出租人并不能从转租合同中获利,若允许次承租人也享有优先购买权,将会增加出租人的负担,有失公平。因此在转租的情况下,能享有优先购买权的只有承租人,而非次承租人。有的学者则认为优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖黄海兵浅析房屋转租合同的效力，HTTP/WWWCHINACOURTORG/PUBLIC/DETAILPHPID145866。DAVIDIWALKER“RETHINKINGRIGHTSOFFIRSTREFUSAL”DISCUSSIONPAPERNO2618/99HARVARDLAWS
26、CHOOLCAMBRIDGE,MA02138李小燕关于承租人优先购买权的思考，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/WQF/WEIZHANGASPID43397。屈茂辉转租制度若干问题探讨，HTTP/WWWSTUDANET/JINGJIFA/061021/152803542HTML。余胜涛房屋承租人的优先购买权的限制，HTTP/WWWWENLUNCOM/LWCS/SO_ARTICLEASPID10052470115。法学专业2011界本科毕业论文（设计）7人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的
27、任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权利。民法上的优先购买权制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法典继承，并得以完善和发展。中国古代法上也有“应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”的规定。优先购买权作为民法上的一项制度能够长期坚持下来，并被社会所接受，必有其合理性，而正是这种合理性和正当性满足了社会主体对一定社会价值的追求。笔者认为在转租关系中，承租人并没有丧失租赁权，也就是说他仍然享有优先购买权。但作为与租赁房屋有直接依赖关系的次承租人，从优先购买权设定的初衷来看，也应该享有优先购买权。理由如下第一、
28、赋予次承租人有且优于承租人的优先购买权有利于维护经济秩序。优先购买权设定的基础和前提是先买权人已先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中。为了尽可能维护已经建立起来的法律关系，维护经济生活秩序，立法者确立优先购买权。在出卖人出卖标的物前，先买权人已于事实上占有、使用出卖的标的物，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖。相比于第三人，出卖物产权变动与先买权人有更大的利害关系。法律作为利益分配的调节器，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，承认优先购买权，减化法律关系，防止先买权人生活发生较大变动，减少纠纷产生，“保护这一利益不但对个人而且对经济秩序的稳定发展具有十分重要的意义。”第二、赋
29、予次承租人优先购买权符合公平正义的原则法律制度。法的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义。较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害，而且次承租人对于次承租合同的效力经常受到承租人和出租人的影响，在一些案件中，尽管次承租人想诚实履行已经生效的合同，但因承租人故意违约，使得出租人取得了合同解除权，从而影响到次承租合同的效力，最终影响次承租人对承租物的使用和收益。在这一涉及三方的法律关系中，次承租人是真正的弱势。故给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。第三、赋予次承租人优先购买权符合“自由和效率”之原则。如果次承租人对房屋进行了装修，出租人将房屋卖给了承租人，次承租人
30、又无优先购买权的话，这无疑给次承租人带来了经邓基联房屋租赁合同纠纷，法律出版社2010年版，第31页。彭诚信“观念权利”在古代中国的缺失，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/ARTICLE/DEFAULTASPID23176。法学专业2011界本科毕业论文（设计）8济损失。因此，次承租人享有优先购买权，既可避免其投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费，充分发挥物的经济效益，也有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。（二）承租人与次承租人优先购买权的冲突解决如果赋予了次承租人优先购买权，那怎么处理承租人与次承租人优先购买权的冲突问题呢有的
31、学者认为，应在确认承租人和次承租人都享有优先购买权的同时，设置权利顺位，以避免两个优先权的冲突。笔者也认为应设定权利顺位，房屋实际租赁使用者也就是次承租人享有第一顺位，在次承租人放弃后，承租人才享有优先购买权。因为在出租人要出卖租赁物的情况下，保护次承租人想实际占有、使用、控制租赁物的意思更为重要。不能使承租人既享有顺位在先的购买权，同时又能通过转租合同获利，而出现了想占有者未能实际占有，不想占有者实际占有了尴尬局面。因此应该赋予次承租人优于承租人的优先购买权。结语房改总是每年全国两会热点，今年部分两会代表与委员提出房改新思路突出租房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房在保障性住房中的作用
32、，更加强化住房的消费性特征。租房是经济与社会发展中不可缺少的一部分，尤其是当今人与房矛盾日益激化的年代，租房更是成了大部分人的首选。而由于各种因素的存在，不能完成整个租赁合同而进行的转租行为也渐渐增多，我国法律虽然对转租有了相关的规定，但并不完善，仍存在着许多的问题。本文将对房屋转租的含义与性质界定及房屋转租合同的效力分析、承租人优先购买权在房屋转租中的适用、承租人非法转租是否构成不当得利等三个方面所涉及的法律问题,通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。认为房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；承租人转租不必经过出租人的
33、同意，但有约定的除外；次承租人也应享有优先购买权，且优先于承租人；擅自转租中承租人所得构成不当得利，应返还出租人。这样有利于完善房屋转租制度，保障三方当事人的合法权益，维护房屋转租秩序。房屋转租问题随着时间的发展将会越来越多，本文也只是选取的其中一些问题，还有很多的问题需要学者去研究解决。邓基联房屋租赁合同纠纷，法律出版社2010年版，第31页。浅析次承租人的优先购买，HTTP/HGZJCYBLOG163COM/BLOG/STATIC/170303092201081113812195/。法学专业2011界本科毕业论文（设计）9参考文献1杨立新关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题
34、的解释的理解和适用，HTTP/WWWCSSNCN/NEWS/139644HTM2房绍坤房地产法，北京大学出版社2009年版。3AMERICANGERALDLEBOVITSSUBLETTINGINNEWYORKLAW4易军论德国及台湾地区法上的无权处分制度（下），HTTP/WWWPRIVATELAWCOMCN/NEW2004/SHTML/20040621155309HTM5邓基联房屋租赁合同纠纷，法律出版社2010年版。6朱博不经业主同意能否转租谈房屋擅自转租合同，HTTP/HOUSEFOCUSCN/NEWS/20090216/620778HTML7王泽鉴民法学说与判例研究（第四册），北京大学出
35、版社2009年版。8黄海兵浅析房屋转租合同的效力，HTTP/WWWCHINACOURTORG/PUBLIC/DETAILPHPID145866。9AMERICANDAVIDIWALKER“RETHINKINGRIGHTSOFFIRSTREFUSAL”DISCUSSIONPAPERNO2618/99HARVARDLAWSCHOOLCAMBRIDGE,MA0213810李小燕关于承租人优先购买权的思考，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/WQF/WEIZHANGASPID43397。11屈茂辉转租制度若干问题探讨，HTTP/WWWSTUDANET/JINGJIFA/061021/15280
36、3542HTML。12彭诚信“观念权利”在古代中国的缺失，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/ARTICLE/DEFAULTASPID2317613余胜涛房屋承租人的优先购买权的限制，HTTP/WWWWENLUNCOM/LWCS/SO_ARTICLEASPID10052470115。14浅析次承租人的优先购买，HTTP/HGZJCYBLOG163COM/BLOG/STATIC/170303092201081113812195/。法学专业2011界本科毕业论文（设计）10任务书课题名称房屋转租法律问题研究专业法学一、主要任务与目标转租是市场经济中的普遍现象。所谓转租，是指承租人不退出租赁
37、合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。关于转租问题，各国有放任主义、限制主义和区别主义三种立法模式，我国合同法对转租采取限制主义立法模式。2009年7月，最高人民法院颁布关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第1518条涉及城市房屋转租的规定，但仍有研究房屋转租法律问题的必要。例如，无论是出租人同意的转租，还是自行转租，其法律效力问题租赁合同与转租合同的关系房屋转租中的优先购买权问题等等。课题可以针对上述问题，展开研究和探索。二、主要内容与基本要求1、房屋转租界定。房屋转租的类型。2、不同形态房屋转租合同的效力分析。3、承租人权利的保护研究。买卖不破租赁制度
38、、承租人优先购买权制度在转租中的运用。4、出租人权利的保护研究。三、计划进度1、完成论文选题2010年11月15日2、完成开题报告2010年12月30日3、完成文献综述2010年12月30日法学专业2011界本科毕业论文（设计）114、完成外文翻译2010年12月30日5、完成论文初稿2011年3月10日6、修改论文2011年34月7、论文定稿2011年5月10日8、论文答辩2011年5月23日6月3日四、主要参考文献屈茂辉,“转租制度若干问题探讨”,湖南大学学报社科版2001年第3期朱风雷、张海勇,“浅析租赁合同中的转租行为”,中国民商法律网黄松,“未经出租人同意的转租合同的效力”,中国民商
39、法律网孙传霞，“房屋转租当事人权利保护法律研究”，房地产前沿第1卷第1辑，中国法制出版社2007年第1版王泽鉴民法学说与判例研究系列，北京大学出版社2009年版王利明，民法，中国人民大学出版社2000年版法学专业2011界本科毕业论文（设计）12毕业论文（设计）文献综述题目房屋转租法律问题研究专业班级法学一、前言部分（说明写作的目的，介绍有关概念、综述范围，扼要说明有关主题争论焦点）写作目的近年来由于房价的上涨，人们迫于房价压力而纷纷把目光投向房屋租赁市场。随着房屋租赁市场的不断发展，其相关的法律问题也不断涌现出来。房屋转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式。由
40、于我国现行法律法规对房屋转租的规定并不完善，需要通过对房屋转租中的法律问题进行探讨和研究，进一步理解转租行为中的权利义务关系，提高人们在相关行为中的法律意识，避免转租行为中产生纠纷。本文将对房屋转租的含义与性质界定及对房屋转租合同的效力分析、房屋转租中的优先购买权、擅自转租收益认定等三个方面所涉及的法律问题,通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。试图对我国转租制度提出合理的建议，完善转租市场，减少纠纷，保障当事人的合法权益。有关概念房屋转租房屋转租是指房屋承租人不退出租赁关系而将承租的房屋再出租于第三人的行为。房屋转租需经过出租人同意，并订立相应的转
41、租书面合同，转租合同受原租赁合同制约。因此，在转租的情况下，即存在出租人与承租人的租赁关系，还存在着承租人与次承租人间的转租关系。优先购买权优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。房屋的优先购买权是指承租人有优于第三人购买出租房屋的权利。法学专业2011界本科毕业论文（设计）13不当得利不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。次承租人转租的主体，相当于租赁合同中承租人的身份，但权利受转租合同限制。综述范围非法所得是指不合法的收入。非法所得可能是违法的收入，也可能
42、是不违法的收入。本文通过对房地产法、民法、民法学说与判例研究、房屋租赁合同纠纷以及发表于中国民商法律网，湖南大学学报等学术杂志中的研究论文进行研究分析，对房屋转租的相关法律问题进行总体把握。有关主题争论焦点非法转租下合同的效力问题，是否承认次承租人的优先购买权及顺序问题，擅自转租是否构成不当得利。二、主题部分（阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述）现合同法第224条的规定，即“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”2
43、009年7月，最高人民法院颁布关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第1518条涉及城市房屋转租的规定。虽然我国对房屋转租行为进行了多项规定，但仍不完善，还有许多房屋转租法律问题存在。（一）、房屋转租的性质房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同。转租的一个主要特点是，租户承受比较少的物业的全部权益，并保留或者在整个财产或部分财产中占有权益的复归权益。1房屋转租与房屋租赁权转让是不同的，两者的区别主要表现在在转租时，1GERALDLEBOVITSSUBLETTINGINNEWYORKLAW法学专业2011界本科毕业论文（设计）14承租人即转
44、租人于转租之后仍享有租赁权，并不退出原租赁关系，只是在转租人与次承租人之间又成立一个新的租赁关系，次承租人的租赁权以承租人的租赁权存在为其存在前提而在租赁权转让时，承租人转让租赁权之后退出原租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。1转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。如果承租人未经出租人同意将租赁的房屋转租的，则承租人的行为构成无权处分，属于效力待定的民事行为，所签订的转租合同为效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋处分权，则合同溯及既往的有效；如出租人不同意，则合同
45、溯及既往的无效。（二）、不同形态房屋转租合同的效力分析关于出租他人之物，其形态可分为三类1、自始无租赁关系而擅行出租他人之物。2、在租赁关系存续中，承租人将租赁物出租他人，或为合法转租，或为违法转租。3、租赁关系消灭后，承租人未交还租赁物，擅自将之出租于他人。合法转租下，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效力待定说和有效说三种主张。有效说认为，租赁合同的内容是由承租人支付租金，出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人将对租赁物的使用、收益权转给次承租人享有并不构成对租赁物的处分，因此在无其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的转租合同有效；效力待定学说认为，在未经
46、出租人同意的情况下，承租人无转租权，其转租行为属擅自处分他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同；无效学说认为，擅自转租合同无效。以上观点争论的焦点是转租是否是对租赁物的处分。邓基联学者认为租赁权本质上仍属债权，而处分行为是转让权利的行为，因而租赁权的转让与属于民法上对债权的处分行为，但转租则系由承租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权，在承租人与次承租人之间产生新的租赁债权关系，而承租人保留其原有的租赁权，不涉及物权或债权的转移，应当属负担行为。民法学理论认为，处分行为以处分人有处分权为要件，对于处分行为，无处分权而处分权利标的物的，为无权处分，对于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。笔
47、者认为在未经过出租人同意，无其他无效理由的情况下，转租合同有效。1房绍坤房地产法，北京大学出版社2009年版，第175页。法学专业2011界本科毕业论文（设计）15（三）、承租人优先购买权制度在转租中的运用优先购买权优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护。承租人优先购买权制度在转租中的运用涉及2个方面次承租人的优先购买权问题和次承租人与承租人优先购买权冲突问题。关于次承租人能否享有优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使
48、承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。有的认为优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在的优先购买的权利。赋予承租人在购买承租房屋时的优先权，在保证物权变动的同时，使租赁法律关系不受影响，维护交易安全，促进物的流通与利用，更有利于保护承租人的利益。笔者认为在转租关系中，承租人并没有丧失租赁权，也就是说他仍然享有优先购买权。但作为与租赁房屋有直接依赖关系的次承租人，从优先
49、购买权设定的初衷来看，也应该享有优先购买权。而承租人与次承租人优先购买权的冲突问题，有的学者建议设定权利顺位，房屋实际租赁使用者也就是次承租人享有第一顺位，在次承租人放弃后，承租人才享有优先购买权。（四）、非法转租中承租人是否构成不当得利不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。如售货时多收货款，拾得遗失物据为己有等。取得利益的人称受益人，遭受损害的人称受害人。不当得利的取得，不是由于受益人针对受害人而为的违法行为；而是由于受害人或第三人的疏忽、误解或过错所造成的。受益人与受害人之间因此形成债的关系，受益人为债务人，受害人为债权人。在德国法上，多数说采肯定见解，认为违法转租而受有利益系侵害租赁物所有人之排他性权利，其致出租人之损害，系倘承租人欲为转租转租时，出租人势必提高其租金，今承租人未先请求出租人为转租之承诺，致其未能获得租金之提高，至于出租人对于租赁物得否使用收益，在所不问，盖不当得利请求权之基本功能不在于填补损害，而在于使受领人返还其无法律上原因所受之利益也。法学专业2011界本科毕业论文（设计）16我国理论与实务界也有不同意见，一种观点认为，依据城市房屋租赁管理办法第32条认为擅自转租的收益属于非法所得，应由主管机关予以没收；另一种观点认为，承租人擅自转租
