1、上海房地产估价师制度与政策：房地产抵押的效力考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为元。A：98B：102C：108D：116E：工业用地的监测点评估价格 2、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。A：过去形成的房地产价格变动
2、趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分房地产历史价格资料C：房地产在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格3、一已知其临街深度 3048 m(即 100 英尺)，临街宽度 15 m 的矩形土地，总价为 100 万元相邻有一临街深度 4572 m(即 150 英尺)，临街宽度 15 m 的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109 万元B：117 万元C：124 万元D：130 万元E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 24 万元，该房
3、地产的合理经营期限为年。A：100B：12 5C：13 5D：400E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润 6、下列用地中，不宜划拨供给的是_。A部队伙房建设用地B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地D科技博物馆扩建项目建设用地 7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为【2004 年考题】A：存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量 +新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+
4、拆毁量C：存量 +新开发量+空置房量 -拆毁量D：存量+ 新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格 8、设股票、债券、基金证券的风险分别为 R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为_。AR1R2 R3BR2R1R3CR3R1R2DR1R3 R2 9、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。A10B15C20D30 10、估价时点应与_的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属11、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆
5、迁人的利益 12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2 500 元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元。A：2 02080B：2 214 29C：2 336 45D：2 44737E：工业用地的监测点评估价格 13、_在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。A市场法B成本法C收益法D假设开发法14、物业管理的全面启动以_为标志A物业的接管验收B用户入住C档
6、案资料的建立D首次业主大会的召开 15、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是_。A相对较高的收益水平B得到税收方面的益处C提高投资者的资信等级D良好的流动性 16、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用_性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A扩张B适度从紧C紧缩D稳健 17、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体 18、某宗工业用地面积为 5000，容积率为 10，楼面地价为 800 元，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 80，其中商业用途建筑面积占 40，楼面地价为 3000 元，居住用途建筑面积占 60，楼面
7、地价为 1000 元。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工业用地的监测点评估价格 19、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于_的内容。A城市总体规划B控制性详细规划C修建性详细规划D居住区规划 20、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是_。A股票+ 投资基金B债券 +股票C投资基金+ 债券+股票D债券+ 投资基金 21、禁止发布房地产预售广告的是。A：在划拨土地上开发建设的房地产B：已设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：执行层的组织协调 22、对市场需求与供应
8、情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策23、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70。A：评估价值B：实际价值C：投资价值D：出让金收入E：借款合同 24、在土地出让合同约定的动工开发期限满 2 年尚未动工的土地使用权，可以处以_。A合用出让金的 20%以上罚金B合同出让金的 50%以上罚金C以原价的 30%收回土地D无偿收回土地使用权25、银行为某家庭提供了一笔总额 10
9、万元，期限 10 年，年利率 6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E：借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。A存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁
10、量B存量 +新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C存量 +新开发量+空置房量 -拆毁量D存量+ 新增竣工量-拆毁量 2、下列保险中，属于政策保险的有。A：社会养老保险B：农业保险C：巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险3、某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m2，出租的年末净收益为 300 元/m2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。A2778B2833C2278D2387 4、下列不属于划拨土地使用权范围的是_。A政府大楼建设用地B商品房建设用地C经济适用住房建设用地D国家重点扶持的水
11、利项目用地5、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。A谨慎原则B重要性原则C实质重于形式原则D权责发生制原则E配比原则 6、某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元。若土地资本化率为 7%，则该宗土地 30 年使用权的价格为_。A899B1000C1349D1500 7、套内建筑面积由组成。A：套内房屋的使用面积B：套內墙体面积C：套内阳台建筑面积D：共有建筑面积E：套内共有建筑面积 8、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。A未依法取得房地产产权证书的B共有房地产，未经其他共有人书面同意的
12、C以出让方式取得土地使用权的D国家依法收回土地使用权的E以划拨方式取得国有土地使用权的 9、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少B：耕地总体质量高C：生产水平低D：退化严重E：后备资源不足 10、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A用途专业的房地产B价值较大的房地产C独立使用的房地产D不可分割的房地产11、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法 12、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。A：变
13、现风险B：政策风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同 13、城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起_日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A10B15C20D3014、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前_年平均年产值逐年给予补偿。A1B2C3D5 15、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。A转移登记B变更登记C先进行变更登记再进行转移登记D先进行转移登记再进行变更登记 16、长期资金市场的特点有。A：融资期限短B：融资期限长C：融资的目的主要是为了解决长期投资性
14、资金的需要D：资金交易量小E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险 17、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括_。A定期收取的物业管理服务费B物业共有部位共用设施设备装修基金C政府的扶持D对长期拖欠物业费业主的罚款E开发建设单位给予一定的支持 18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件的恶化 19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依
15、赖商业银行贷款的局面。A：间接融资B：直接融资C：基金融资D：债券融资E：借款合同 20、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人B：政府有关部门C：道听途说D：房地产交易展示会E：报刊、网络 21、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的_作为标准深度。A中位数B众数C平均数D分位数 22、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。A：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行B：当事人意思表示真实一致时，合同即可成立C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示D：寄送的价目表应视为要约E：承诺只有到达要约人时才能生效23、网络图法在建设工程管
16、理中常常作为_的方法。A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理 24、张某以 400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为 50 万元。如果张某投入的资本金为 240 万元，经营期内的年平均经营收入为 150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的 40，财务费用占年平均经营收入的 10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。A：投资利润率为 1667B：投资利润率为 2250C：资本金利润率为 3125D：资本金利润率为 3750E：资本金利润率为 625025、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005 年试题，有修改)A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：需要适时更新改造投资D：存在效益外溢和转移E：借款合同
