1、山东省 2016 年房地产估价师制度与政策：项目手册制度考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用C：历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；历史成本数据比较容易取
2、得D：划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值E：执行层的组织协调 2、 ”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A单因素敏感性分析方法B多因素敏感性分析方法C概率分析方法D盈亏平衡分析方法3、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与_万元的资金等价。A2000B400C4000D10000 4、业主委员会由_产生。A业主大会选举B当地房地产行政主管部门指定C物业管理企
3、业选聘D业主大会及物业管理企业共同指定5、房地产开发企业在领取营业执照后的_日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A15B30C60D90 6、每年为住房公积金结息日。A：1 月 31 日B：3 月 31 日C：6 月 30 日D：12 月 31 日E：执行层的组织协调 7、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人 8、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后代理即告终结。A：委托代理B：法定代理
4、C：本代理D：指定代理E：执行层的组织协调 9、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。A：当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率B：当每年计息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大E：借款合同 10、关于估价资料归档的说法，错误的是。A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C：估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁D：估价机构终止的，其估价
5、报告及相关资料应移交当地建设 (房地产)行政主管部门或者其指定的机构E：工业用地的监测点评估价格11、张某与 w 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为 106。其面积误差比为。A：1B：3 C：6 D：9E：执行层的组织协调 12、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。A：开始施工B：竣工C：登记D：开始营业E：借款合同 13、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同14、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，无偿取得划拨建设用地
6、使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，_应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。A市、县人民政府B市、县人民政府土地管理部门C市、县人民政府建设管理部门D市、县人民政府房产管理部门 15、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分房地产历史价格资料C：房地产在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格 16、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交
7、易顺序C房地产交易目的D房地产类型 17、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。A：1 名以上(含 1 名)B：2 名以上(含 2 名)C：3 名以上(含 3 名)D：5 名以上(含 5 名)E：执行层的组织协调 18、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。(2009 年试题)A：用作公共休憩的架空层B：本幢公共使用的电梯井C：本幢的公共门厅D：本幢的公共过道E：执行层的组织协调 19、某宗房地产的土地价值占总价值的 40，建筑物价值占总价值的 60，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8，综合资本化率为。A：62B：7 2C：8 2D
8、：92E：工业用地的监测点评估价格 20、已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。A：预告登记B：更正登记C：异议登记D：房屋抵押权登记E：执行层的组织协调 21、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于_。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法 22、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为（） 。A1.05B0.98C0.95D1.0323、某
9、宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A27.6B28.2C29.0D29.9 24、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅_而得到这些资料。A详细规划图B分丘图C分幅图D宗地图25、某块土地总面积为 200m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为 60%，则总建筑面积为_m2。A1200B120C3333D333.3二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，
10、有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、业主应履行的义务有。A：遵守业主公约、业主大会议事规则B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D：按时交纳物业服务费用E：法律法规规定的其他义务 2、个人住房贷款包括商业性住房贷款和_两种类型。A企业住房贷款B等额本金方式C政策性住房抵押贷款D等额本息方式3、契据登记制又称_。A德国登记制B法国登记制C美国登记制D意大利登记制 4、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本 (显成本)+隐
11、成本B：经济成本= 会计成本(显成本)- 隐成本C：经济利润= 销售收入-会计成本-隐成本D：经济利润=销售收入 +会计成本-隐成本E：经济利润=销售收入 +会计成本+隐成本5、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。A：市政基础建设费B：土地出让金C：征地拆迁费D：契税E：公建配套设施费 6、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括_。A估价目的、估价原则、估价时点B估价目的、估价原则、委托人C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点 7、建设用地使用权出让合同签订后，_日内应支付全部地价款。A60B90C100D120 8、下列估价公式中，错误的是_。A
12、土地价格=房地价格 -建筑物价格B房地产价格= 带债权债务的房地产价格+ 债权- 债务C建筑物折旧= 建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格 -非房地产成份的价格 9、规模报酬存在三个阶段。A：递增B：不变C：递减D：快增E：慢增 10、当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90%11、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商 12、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额
13、为 800 万元、年平均税后利润为 600 万元。该投资项目的资本金利润率为_。A30%B40%C45%D50% 13、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用 3 年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为年。A：47B：57C：67D：77E：执行层的组织协调14、下列关于房屋租赁的说法错误是_。A我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D对于公有房屋租赁，出租人必须持有
14、房屋所有权证 15、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。A：抵押人到期未偿还债务的B：抵押人擅自处分抵押房地产的C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 16、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利B：参加表决的权利C：股票转让权D：公司剩余财产的分配权E：对公司债务负有限责任 17、商业银行的最基本职能是_。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具 18、优先股可以分为三种，其中不包括_。A累计优先股
15、B股息可调整的优先股C法人优先股D可转换的优先股 19、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C：物业管理区域清洁卫生费用D：物业管理区域外的绿化养护费用E：物业管理区域外的秩序维护费用 20、下列属于时期指标特点的有。A：各时期指标值可以直接累加B：各时点指标值不可以直接累加C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的 21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_
16、。A承租人愿意承担的费用B承租人的承受能力C业主希望的投资回报率D同类型物业的市场供求关系 22、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。A联合代理B买方代理C独家代理D卖方代理E双重代理23、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让 24、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：分部分项法25、下列关于索引号，表述正确的是。A：索引号的用途是索引B：索引号的用途是证明C：索引号的用途是明示D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号E：索引号便于查找相互有关的图纸内容
