1、第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值=重置成本 x 成新率二、重置成本的估算：1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 x100%（2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本= 直接成本 x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本 x（1+ 物价变动
2、指数）3. 功能价值法： 重 置 成 本参 照 物参 照 物 年 产 量被 评 估 资 产 年 产 量重 置 成 本被 评 估 资 产 4规模经济效益指数法： X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数参 照 物 资 产 的 产 量被 评 估 资 产 的 产 量参 照 物 资 产 的 重 置 成 本被 评 估 资 产 的 重 置 成 本统计分析法：K=R/R K-资产重置成本与历史成本的调整系数R-某类抽样资产的重置成本 R-某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本 x（1实体性成新率）2.公式计算法： 使 用 年 限实 际 已总 使
3、 用 年 限预 计 残 值重 置 成 本体 性 贬 值资 产 的 实 总使用年限=实际使用年限尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率%10定 利 用截 止 评 估 日 资 产 累 计 法际 利 用 时 间截 止 评 估 日 资 产 累 计 实资 产 利 用 率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： nt1系 数折 现净 超 额 运 营 年 本被 评 估 资 产 年功 能 性 贬 值 额被 评 估 资 产（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值= 复原重置成本更新重置成本五、经济性贬值及其估算:%101x生 产 能 力资 产 原 设 计利 用 的 生 产 能 力资
4、 产 预 计 可 被贬 值 率经 济 性 nrAP,1税 率所 得益 损 失 额资 产 年 收贬 值 额经 济 性六、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限预计尚可使用年限）100%2. 修复费用法：成新率=1修复费用/重置成本100%七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 n-收益年期； r-折现率；ni iirARP1R i-未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定
5、，各期收益相差不大时：预测该项资产未来若干年（一般为 5 年）的收益额，并折现求和；通过折现值之和求取年等值收益额；将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。前 n 年收益额折现求和： nninii rArrR)1()1(1（式-1）由（式-1）可得年等值收益额： nniinii rrRrrA )1()()( 11 式中 )/)1(nPrn，（对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值： r：资本化率AP（2）未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=(前若干年各年收益额各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数第三章 机器设备评估一、机器设备评估
6、的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1.物价指数法： （定基物价指数）数设 备 购 建 时 定 基 物 价 指 数评 估 基 准 日 定 基 物 价 指史 成 本设 备 历置 成 本设 备 重 或： （环比物价指数）21t环 比 物 价 指 数设 备 历 史 成 本设 备 重 置 成 本2.规模经济效益指数法X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法参 照 物 资 产 的 产 量被 评 估 资 产 的 产 量参 照 物 资 产 的 重 置 成 本被 评 估 资 产 的 重 置 成 本当 x=1 时，被评估及其设备的价格与生产能力
7、呈线性关系；当 x1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本实体性贬值率 = 重置成本（1-成新率）1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限100%2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）100%其中：加权投资年限=
8、（加权更新成本）（更新成本） 加权更新成本= Ri：投资额； i=评估日投资日；ni1 更新成本= r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日投资日 ini)(1贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值： 经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力） X100% x：规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少： （P/A，r，n）为年金现值系数AP,1税 率所 得益 损 失 额资 产 年 收贬 值 额经 济 性第四章 房地产评估一土地使用权（一）市场法：待估土地评估值
9、=比较案例土地价格（正常交易情况/比较案例交易情况）（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修正系数； n-比较案例剩余使用权剩余年限； m-待估土地使用权剩余年限； r-折现率2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： nrAP)1(P：
10、土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限；当 n+时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法 1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。利息=（土地取得费土地开发期相应利息率）（土地开发费土地开发期相应利息率50%）5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。 6.估算土地增值收益：土地增值收益
11、=（土地取得费土地开发费税费利息利润）增值收益率其中：收益率一般在 20%25%之间。按补交出让金的 40%计算7.估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格： 收 益不不不=P（2）法定最高出让年期地价：（式-1） 由 ， 可得（式-1） nr1rAP1nr1式中：P-有限年期土地使用权价格； P1-无限年期土地使用权价格； n-土地使用年限； r-还原利率；（四）假设开发法 地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。专业费=建筑费i（i 为一定的百分率） 2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业
12、费。利息=（地价+建筑费+专业费）r （r 为利息率）3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利润=（地价+建筑费+专业费）P （P正常利润率）4.税费：通过地价与税率 t 的乘积计算。税费=地价t （t 为税费）二建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法： 格 指 数综 合 价不 （定基价格指数） 10%建 筑 物 购 建 时 价 格 指 数评 估 时 点 价 格 指 数格 指 数综 合 价（环比价格指数） 式中： 为各年环比价格指数.12na格 指 数综 合 价
13、 a2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%（2）打分法：成新率=结构部分合计得分G装修部分合计得分S设备部分合计得分BG结构部分的评分修正系数； S装修部分的评分修正部分； B设备部分的评分修正系数3.建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率 或：经济性贬值= nt ttrARP1Ri-第 i 年的建筑物年收益净损失额； r折现率； n预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年
14、为单位（二）残余估价法 draLB221a-建筑物及其基地所产生纯收益； L土地价格； r 1-土地的还原利率； r 2-建筑物的还原利率B-建筑物的收益价格； d建筑物的折旧率； a 2建筑物的纯收益建筑物折旧率： 10%剩 余 使 用 年 限第五章 无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法1.无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式：无形资产评估值 无形资产评估值niirTRK1)( niirTRK1)(最 低 收 费 额K-无形资产分成率； Ri-分成基数，即销售收入或销售利润； T所得税率；i收益期限；r-折现率 不 本 净 值重 置
15、成最 低 收 费 额力运 用 无 形 资 产 的 总 计 能设 计 能 力购 买 方 运 用 无 形 资 产 的不 发 净 增 费 用无 形 资 产 再 开的 净 减 收 益无 形 资 产 转 出 不 . 2.无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入销售收入分成率（1 - 所得税率） （按销售收入分成）无形资产收益额=销售利润销售利润分成率（1 - 所得税率） （按利润分成）因为：收益额=销售收入销售收入分成率（1-分成率）=销售利润销售利润分成率（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法：（1）
16、 边际分析法：利润分成率= 追加利润现值利润总额现值100%（2） 约当投资分成法：无 形 资 产 约 当 投 资 量购 买 方 约 当 投 资 量无 形 资 产 约 当 投 资 量分 不 适 用 成 本 利 润 率重 置 成 本无 形 资 产 1 适 用 成 本 利 润 率资 产 的 重 置 成 本购 买 方 投 入 的 总当 投 资 量购 买 方 约 1（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本成新率1. 自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法： 用 标 准现 行 费工 时实 耗价 格现 行重 置 成 本无 形 资 产 不 （2）市价调整法： 价重 置 成 本无
17、 形 资 产 资 产 市 价资 产 开 发 成 本价 系 数成 本 市 不2. 外购无形资产重置成本的估算物价指数法： 购 置 时 物 价 指 数评 估 时 物 价 指 数账 面 成 本无 形 资 产重 置 成 本无 形 资 产 3. 无形资产成新率估算：%10剩 余 使 用 年 限已 使 用 年 限剩 余 使 用 年 限成 新 率二、专利权评估方法（一）收益法：1. 直接测算专利技术超额收益（1）高出同类产品价格销售的超额收益：)1(2TQPRR超额收益； P2使用专利权技术产品的价格； P1-不使用专利权技术产品的价格；Q-产品销售量（此外假定销售量不变） ； T所得税率（2）销售数量大幅
18、增加的超额收益： )1()(12TCQR超额收益； Q 2-使用专利权技术产品的销售量； Q 1-不使用专利权技术产品的销售量；P产品的价格； C产品的单位成本； T-所得税率（3）节约成本费用的超额收益：)1(2R超额收益； C2 -使用专利权技术产品的单位成本； C1-未使用专利权技术产品的单位成本；Q-产品销售量（此外假定销售量不变） ； T所得税率2. 采用利润分成率测算专利技术收益额（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）niirRK1（ 收 益 额 ）评 估 价 值专 利 技 术K-销售收入分成率； Ri-销售收入； T所得税率； i收益期限； r-折现率 （二）成本法：
19、a：物价上涨指数 成 新 率全 成 本重 置 完评 估 价 值专 利 技 术 na1.12成 本开 发全 成 本重 置 完0%剩 余 使 用 年 限已 使 用 年 限剩 余 使 用 期 限成 新 率三、商标权评估方法： nt ttrARP1P-商标评估值；n-收益年限；r折现率；Ri-第 i 年商标产品的超额收益四、商誉评估1割差法： )(含 可 确 指 无 形 资 产之 和 值企 业 的 各 单 项 资 产 评 估资 产 评 估 值企 业 整 体评 估 值商 誉 的 2超额收益法（1）超额收益本金化价格法： 适 用 本 金 化 率产 评 估 值 之 和该 企 业 的 单 项 资收 益 率行
20、业 平 均年 收 益 额企 业 预 期价 值商 誉 的 或： 适 用 资 本 化 率）收 益 率 值行 业 平 均预 期 收 益 率被 评 估 企 业（资 产 评 估 价 值 之 和被 评 估 企 业 单 项价 值商 誉 的 式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产100%（2）超额收益折现法： 商誉的价值 inirS)1/(Si-第 i 年企业预期超额收益； r-折现率； 1/（1+r） i-折现系数资产收益率=资产收益率/ （1 资产负债率）第六章 流动资产评估一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估 = 全新成本价值成新率%101低 值 易 耗 品 可 使 用 月
21、数月 数低 值 易 耗 品 实 际 已 使 用成 新 率（一）成本法：（1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本（1+价格变动系数）+原合 理工资、费用（1合理工资、费用变动系数）（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量（该工序单件材料工艺定额单位材料现行市价+该工序单件工时定额正常工资、费用）（3）按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本在制品约当量 在制品评估值=产成品重置成本在制品完工率二、产成品及库存商品的评估1. 成本法：（1）评估基准日与产成品完工时间接近： 产成品评估值= 产成品数量单位
22、产成品账面成本（2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长方法一： ),( 费 用时 工 资单 位 小 时 合 理 工时 定 额合 理 工现 行 价 格材 料 单 位工 艺 定 额合 理 材 料实 有 数 量产 成 品评 估 值产 成 品 方法二： 合 调 整 系 数用 综工 资成 本 比 例费 用工 资调 整 系 数材 料 综 合本 比 例材 料 成实 际 成 本产 成 品评 估 值产 成 品 、2 .市场法： )(税所 得费 用销 售税 金销 售出 厂 单 价不 含 税数 量库 存价 值评 估 三、债权类及货币类流动资产评估：1. 应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值 =应收账款账面价值-
23、已确定坏账损失-预计坏账损失2 坏账比例法: %10余 额评 估 前 若 干 年 应 收 账 款 账 数 额评 估 前 若 干 年 发 生 的 坏比 例坏 账3. 应收票据的评估： 应收票据的评估 =本金（1 利息率时间）应收票据的评估=票价到期价值-贴现息 贴现息=票价到期价值贴现率贴现期第七章 长期投资及其他资产评估(二)非上市交易债券的评估1. 到期一次还本付息债券的价值评估： nrFP)1/(P-债券的评估值； F-债券到期时本金和利息之和； n-评估基准日到债券还本付息的期限； r折现率（1）采用单利率计算时：F = Po（1+mr）P0债券面值或计算本金值； m-债券的期限或计息期
24、限； r-债券利息率（2）采用复利率计算时：F = Po(1+r)m2每年支付利息、到期还本的债券评估： ntIrPoE1n-债券年限； P-债券的评估值； Po-债券的面值； Ei-债券在第 i 年的预期收益（利息） ； r适用是折现率；3. 优先股的评估： 1ttRAPrP优先股的评估值； Ri-第 i 年的优先股收益； r折现率； A-优先股的等额股息收益4普通股的价值评估（1）固定红利型股利政策下股票价值评估： P=D1/r 式中 P：股票评估值；D 1：下一年的红利额；r：折现率或资本化率（2）红利增长型股利政策下股票价值评估： P=D1/ (r-g) （ rg） 式中： P股票的评估值； D1下一年股票的股利额； r折现率； g股利增长率。
