1、资产评估基本原理1被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使用 8 年，预计每年超额运营成本为 1 万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元：3080%=24（万元）（2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）该机
2、组的评估值=2461.54%=14.77（万元）2某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价 5 万元，运输费 0.1 万元，安装费 0.3 万元，调试费 0.1 万元，已服役 2 年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%；铁路运价近两年提高了 1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%，调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.
3、535=6.735（万元）3现有一台与评估资产 X 设备生产能力相同的新设备 Y，使用 Y 设备比 X 设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约 60 万元。X 设备的尚可使用年限为 6 年，假定年折现率为 10%，该企业的所得税税率为 40%，求 X 设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X 设备的超额运营成本=361-（1+10%） -5/10%=136.47（万元）4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5 年的税前净收益分别为 40 万元，45 万元，50 万元，53 万元和 55 万元；从第
4、六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在 55 万元。折现率与资本化率均为 10%，企业所得税税率为 40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前 5 年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：（55/10%）/（1+10%） 5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98（1-40%）=313.79（万元）5有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数A 2000.
5、10 0 1.1 0 0 108甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 5%。要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价解：（1）A 宗地容积率地价相关系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110（2）交易情况修正系数为 或者 0.99交易时间修正系数为 或者 1.06区域因素修正系
6、数为 或者 1.02个别因素修正系数为 或者 1容积率修正系数为 或者 0.95（3）参照物修正后地价= （万元）机器设备评估1机器设备 1 台，3 年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10 万元，其中买价为 8 万元，运输费为 0.4 万元，安装费用（包括材料）为 1 万元，调试费用为 0.6 万元。经调查，该设备的现行价格为 9.5 万元，运输费、安装费、调试费分别比 3 年前上涨了 40、30、20。求该设备的重置成本。（保留两位小数）解：重置成本=9.5+0.4（1+40%）+1（1+30%）+0.6（1+20%）=12.08（万元）22015 年 1 月评估设备
7、一台，该设备于 2011 年 12 月购建，账面原值为 20 万元，2013 年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为 2 万元。若定基物价指数 2011 年 1.05，2013 年为 1.20，2015 年为 1.32，求该设备的重置成本。解：重置成本=20 +2 =27.34（万元）3评估资产为一台年产量为 8 万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为 24 万元，年产量为 12万件。如果规模经济规模指数为 0.8，求该资产的重置全价。解：重置全价=24（8/12） 0.8=17.35（万元）4 被评估机组购建于 1999 年 3 月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组
8、成，账面原值 60 万元人民币，其中主机占 70，辅助装置占 20，工艺管道占 10。至评估基准日，机组主机价格下降 2，辅助装置价格上升 1，工艺管道价格上升了 5。求该机组评估基准日的重置成本。 解：重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=59.58(万元)5某评估机构采用统计分析法对某企业的 100 台某类设备进行评估，其账面原值共计 1000 万元，评估人员经抽样选择了 10 台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计 150 万元，经估算其重置成本之各为 180 万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？解：重置成本=1000 =1200(
9、万元)6现有一台与评估资产 A 设备生产能力相同的新设备 B，采用 B 比 A 每年可节约材料、能源消耗和劳动力等 40 万元。A 设备尚可使用 5 年，假定年折现率为 8，该企业的所得税税率为 33，求 A 设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本=40(1-33%)=26.8(万元)A 设备的超额运营成本=26.8(P/A，8%，5)=107（万元）7被评估设备为 1989 年从德国引进的设备，进口合同中的 FOB 价是 20 万马克。1994 年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的 FOB 报价为 35 万马克，而国内其他企业 1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为
10、 30 万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的 70%90%，境外运杂费约占 FOB 价格的 5%，保险费约占 FOB 价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按 CIF 价格的0.8%计，国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用 5 年，评估时马克与美元的汇率为 1.51，人民币与美元的汇率为 81。根据上述数据估测该进口设备的续用价值。8被评估生产线年设计生产能力为 10000 吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品
11、，企业必须减产至年产 7000 吨，或每吨降价 100 元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续 3年，该企业正常投资报酬率为 10%，生产线的规模经济指数 X 为 0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。9被评估机组为 3 年前购置，帐面价值为 20 万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的 20%，被评估机组尚可使用 7 年，预计每年超额运营成本为 1 万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该
12、生产线的续用价值。10被评估设备购建于 1985 年，帐面价值 30000 元，1990 年和 1993 年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 3000 元和 2000 元，1995 年该设备进行评估，假设从 1985 年至 1995 年每年价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限为 8 年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。7解：根据题意有：（1）被评估设备的 CIF 价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的 CIF 价格最为合理，即被评估设备的 CIF 价格为30 万马克，或 20 万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的 CIF 价格+银行手续费）
13、（1+国内运杂费率）银行手续费=2080.8%=1.28（万元人民币）国内运杂费=（160+1.28）3%=4.84（万元人民币）进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）（3）设备的成新率=5（5+5）100%=50%（4）进口设备的评估值为：16650%=83（万元人民币）8解：根据题意计算如下：（1）经济性贬值率=1-（7000/10000）0.6 100%=19%（2）经济性贬值额=10010000（1-33%） （P/A，10%，3）=6700002.4869=1666223（元）9解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30（120%
14、）=24（万元）（2）设备的成新率为：7（3+7） 100%=70%（3）设备的评估值为：2470%=16.8（万元）10解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值价格变动率）所以，300002.6+30001.61+20001.21=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本已使用年限所以，300002.610+30001.615+20001.212=808990（元）（3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本）=80899085250=9.5（年）（4）设备的成新率=8（9.5+8） 100%=45.7%房地产评估1待估对象为一新开
15、发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元/亩，其他费用（含税费）3 万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷款利率为 10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%，土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5 年租金按每年 15 万元
16、固定不变。假定资本化率（折现率）为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。1解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米其他费用：3000066745 元平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150 元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270 元平方米（2）计算利息：第一期利息：270341020.520.25（元）第二期利息：2701
17、4910.53.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29 元。（注:由于第一年投入总投资的 34，开发期为 2 年，利率 10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：2701027（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27320.29（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29（1+10）352.32（元平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32 元平方米，近似等于每平方米 352 元。 解：（1）计算公式为：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8(1+2%)=8.16（万元）R3=8(1+2%)2=8.32（万元）R4=8(1+2%)3=8.49（万元）R5=8(1+2%)4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得 P=66.75（万元）
