1、1四川农业大学本科毕业论文（设计）开题报告毕业论文（设计）题目 成都依山水岸项目可行性研究选题类型 调研型 课题来源 自选学 院 建设与城乡规划学院 专 业 工程管理指导教师 张露云 职 称 助教姓 名 白亚轩 年 级 2012 级 学 号 201279771选题背景2014 年是中国经济改革与调整的第一年，中国宏观经济开始朝“新常态”轨迹发展。一方面，GDP 增速等宏观指数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整以及深层次扭曲等力量的作用下持续回落；另一方面，经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作下出现较大幅度的调整。2014 年房地产步入调整期也成为影响 2014 年宏观经济景气
2、的焦点。各项宏观参数超预期的大幅波动预示着中国宏观经济“新常态”步入攻坚阶段，也步入宏观风险的集中释放期、增速换挡的拐点期及结构调整的艰难期。由于全球经济复苏基础仍然较弱，房地产调整远未到位，一些领域存在较大的金融风险，我国经济仍将面临较大的下行压力，2015 预计经济增长将下调到%左右。明年政府可能继续坚持稳健的货币政策和积极的财政政策，继续实施定向调控宏观政策，加大财税政策和产业政策的定向调控力度。房地产面临的政策环境仍将宽松，同时经济下行也抑制消费，房地产可能复苏乏力。以上.数据来源：国家统计局统计资料 【1】2015 年，3 月 1 日不动产登记暂行条例 【2】 实施将为房地产税改革奠
3、定基础。在宏观经济仍面临下行压力和市场持续去化库存的背景下，预测各地仍有可能出台适度放松政策支持房地产业发展，比如从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度。但是由于市场环境差异，各地城市调控措施和力度的差异仍将继续存在。整体来看，未来房地产市场调控手段更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。2014 年下半年成都楼市政策层面逐渐宽松，先是 6 月份出台刺激经济增长的 22 条，然后“限购”政策不公开化退出，对金融机构贷款进行财政补贴。但是系列“救市”政策对市场未造成实质性变化，在中央“限贷”政策退出后成都楼市才迎来真正意义的回暖。预判2015 年在经济不
4、景气及土地市场低迷的情况下，成都楼市政策环境仍趋宽松。.以上资料来自成都市房地产现状分析 【3】项目位于四川成都金牛区金泉街道高家社区 2 组金科苑南街，周边分布万亩资源型生态7公园，临近地铁二号线，出行无忧。傲距城西繁华新中心，周边配套完善，沃尔玛、万裕生活广场、金粮路生活农贸市场、羊犀生活区、一品天下等极大的便利了人们的生活起居。此外，成都外国语学校、成外附小、蜀西中学金牛实验学校、迎宾路小学、成都十二中等优质学校近在咫尺。这一优势将会为项目建成以后提供很大的竞争力！周边配套设施可谓十分完善了。在房地产竞争逐渐白热化的今天，合理运用项目的优势，打造独特的建筑产品，对建筑产品良好的定位能给项
5、目提供强大的吸引力，为项目带来大批的拥簇者。2 立题依据2.1 从项目的角度而言对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长，经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底，货币政策紧缩，项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。查阅房地产开发与经营 【4】 了解到可行性研究作用主要体现在以下几个方面： 一是可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。二是可行性研究报告可以作为向金融机构融资
6、的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。三是可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫；对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。四是对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。五是为后续的项目开发管理提供基础目标依据。可行性研究囊括了项目工程建设的各项技术
7、细节和相应的成本估算，而且项目竣工后的决算和考核，都以可行性研究报告中制定的成本预算，技术标准和经济指标作为考核依据。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。2.2 从自身角度而言项目的可行性研究是房地产项目立项前的一项首要工作，通过对项目的可行性研究可以对整个投资系统的有关技术，经济，财务，税收，商业，环境保护，法律，政策等多方面因7素有一个深入的了解。同时能将自己在大学四年中所学的科目综合运用到。通过亲自操作能够对一个建设项目的前期阶段有一个全面，系统，科学的认识与学习。3 研究内容3.1 项目总论说明项目提出的背景、投资环
8、境、项目投资建设的必要性和经济意义；综述可行性研究的主要结论，存在的问题与建议，并说明项目的主要技术经济指标3.2 开发项目用地的调查调查项目建设地点与地理位置、土地权属类别及面积、土地状况；分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会法律公共设施施工条件等诸多问题。3.3 市场调查分析和建设规模的确定3.3.1 房地产投资环境调查：包括政治、经济形势和发展趋势、法律限制与导向、金融政策、文化教育、自然地理区位、城市规划条件与限制因素、基础配套设施完善程度、未来经济政策对房地产开发项目实施的影响等3.3.2 房地产市场状况调查：主要对市场的供求关系做调研，如供给量、有效需求量、
9、空置率、供求的房地产类型、地段、层次；本地区的同类型的房地产商品租售价格，同类型房地产的开发成本、税费、开发和租售期，行业中同类型房地产的收益率。分析市场需求容量，消费者的类别、消费者的购买动机和购买能力；同时进行自身竞争力及竞争对手分析。3.3.3 通过现有供给量和需求量分析，预测房地产市场交易的数量和价格，确定目标市场和产品的市场定位，制定租售计划，合理确定开发建设规模。3.4 方案策划和比选方案策划包括项目构成范围、建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性技术规划指标、技术来源、主要技术工艺和设备造型方案等规划设计。在市场调研的基础上提出几套方案在
10、对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，选出最为合理、可行的方案作为最后方案 【6】 ，并对其进行详细描述。3.5 资源供给条件分析分析房地产开发建设期间和使用或经营期间的资源供给是否满足项目的要求。同时考虑项目投产使用过程中水、电、气、交通等供应条件3.6 环境影响评价与劳动保护调查开发项目所在的区域的环境现状条件，分析存在的主要污染源和污染物，并预测开7发项目在建设和使用过程中对环境的影响。分析开发建设过程中的危害因素和危害程度，制定劳动保护措施方案和消防措施方案。3.7 项目开发组织机构与管理费用的研究全厂生产管理体制、工程技术，管理人员的数量要求，劳动定员的配备方案，人员培训的规划和
11、费用估算。3.8 开发建设计划依据项目基本建设程序，按照房地产项目指定的建设工期和勘察设计等要求，选择整个工程项目实施方案和总进度，用网络图或横道图表述最佳实施计划方案的选择。3.9 项目经济及社会效益分析3.9.1 财务评价 【7】 根据市场调查分析的内容测算项目的投资费用、销售收入、租金收入和其他营业收入，依据现行的财税制度、价格、相关法规对项目的盈利能力、偿债能力等项目的财务状况进行分析，并编制财务现金流量表、损益表、资产负债表、债务偿还表、资金来源与运用表。并计算财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标3.9.2 社会评价 【8】 从国家整体角度考察项目的效益和费用，用资源的影
12、子价格、影子工资、影子汇率等经济参数分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。3.9.3 项目风险分析 研究对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素，了解各因素对项目的影响性质和程度。综合以上三点评价以及社会效益评价确定项目的经济合理性。3.10 结论及建议提供决策参考 【9】 ，指出项目存在的问题，改进建议及结论性意见。4 研究方案将本项目主要的几个步骤用流程图表示如下,一些小的步骤在具体研究时附带在这些主要的步骤中完成 【10】75 研究成果5.1 课题成果完成课题设计，完成依山水岸住宅小区可行性研究报告，分析该项目是否可行。5.2 个人成果理论与实际相结合学习了房
13、地产项目可行性研究的相关知识，对大学期间学的专业知识有一个全面的回顾全面的应用，从设计过程中学到了项目可研的相关知识一系列的研究方法，对我今后的学习发展有很大的帮助，使我受益匪浅。6.进度安排6.1 2015 年 2 月- 2015 年 3 月广泛查阅各种文献，收集资料、整理资料，完成并上交开题报告市场调查 资源调查策划出几套合理方案并比选出最优方案财务评价 社会评价 不确定性分析撰写成果报告76.2 2015 年 4 月- 2015 年 6 月在指导老师指导下进行修改和完善开题报告，并完成开题报告设计答辩6.3 2015 年 7 月- 2015 年 9 月投资机会研究阶段，即在对项目实地地进
14、行了广泛地调查研究、收集资料、勘察建设地点的基础上，选择开发项目，提出投资建议6.4 2015 年 10 月- 2015 年 12 月初步可行性研究阶段，即依据机会研究的成果，深入审查和分析所在地区的社会经济情况、项目规模、项目选址及周边环境、项目投资估算等情况，并进行经济效果评价，以初步判定项目的可行性，从而得出是否有必要进一步做详细可行性研究的结论6.5 2016 年 1 月 2016 年 2 月详细可行性研究阶段，即在初步可研基础上，着重对各方案进行技术经济分析和比较，以求获得最佳的投资方案，并完成可行性研究报告6.6 2016 年 3 月 - 2016 年 4 月项目评估阶段，由政府投
15、资决策机构或贷款决策机构组织实施或授权给投资咨询机构，对可行性研究报告进行全面审查和再检查，进一步判断可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性，为项目的审批决策提供依据。征求意见，修订初稿，整理并提交报告6.7 2016 年 5 月 2016 年 6 月完成答辩准备工作，进行答辩77 参考文献【1】 数据来源 国家统计局【2】 不动产登记暂行条例 中华人民共和国总理李克强 2014 年 11 月 12 日签署第 656中华人民共和国国务院令所公布【3】 成都市房地产现状分析 百度文库【4】 房地产开发与经营 郑晓云，王琳，何鑫主编 科学出版社【5】 工程经济学第二版 刘晓君主编 中国建筑工业出版社【6】 运筹学教程第四版 胡运权，郭耀煌 清华大学出版社【7】 可行性研究与投资决策 汤炎非，杨青 武汉大学出版社【8】 房地产估价理论与方法 中国房地产估价师学会 中国物价出版社【9】 论房地产开发项目可行性研究 宋春红【10】 建设项目经济评价方法与参数第三版 国家发改委和建设部组织众多专家 中国计划出版社指导教师意见指导教师签名： 年 月 日 注：1. 选题类型：基础型、应用基础型、应用型、调研型；2. 课题来源：国家级项目、省部级项目、横向合作项目、校级项目、自选项目。
