1、毕业论文（设计）开题报告题目房屋转租法律问题研究专业班级法学一、选题的背景、意义（所选课题的历史背景、国内外研究现状和发展趋势）房屋转租法律问题研究的背景租赁关系的本质在于承租人以支付租金为代价，换取对租赁物的使用权和收益权，我国改革开放以来，社会经济发展迅速，房地产市场已成为我国国民经济的中的一个重要的组成部分，根据国家统计局2008年11月8号的统计数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超5。可见房地产市场已经成为我国国民经济中的支柱产业。与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房
2、数量很少，加上人们的权利意识也不强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商法案件中的比重逐渐加大，并呈现出新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量上（20032008年深圳市两级法院平均每年审结房地产纠纷一、二审案件20，000余宗）呈逐年递增的趋势，而且案件本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。房屋转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式，而由房屋转租转租产生的纠纷在房租租赁纠纷中又占很大的比重。房屋转租中包括二个不同的法律关系
3、，涉及到三个主体，出租人，承租人和次承租人。其权利义务关系的复杂，和不明确又决定了其纠纷的产生。为了完善房屋转租制度，明确三方当事人的权利义务关系，保障他们的合法权益。笔者认为有必要对房屋转租中几个问题进行分析和探讨。房屋转租法律问题研究的意义房改总是每年全国两会热点，今年部分两会代表与委员提出房改新思路突出租房在整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房在保障性住房中的作用，更加强化住房的消费性特征。租房是经济与社会发展中不可缺少的一部分，尤其是当今人与房矛盾日益激化的年代，租房更是成了大部分人的首选。而由于各种因素的存在，不能完成整个租赁合同而进行的转租行为也渐渐增多，我国法律虽然对转租有了相
4、关的规定，但并不完善，仍存在着许多的问题。本文将对房屋转租的含义与性质界定及房屋转租合同的效力分析、承租人优先购买权在房屋转租中的适用、承租人非法转租是否构成不当得利等三个方面所涉及的法律问题,通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。认为房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同；承租人转租不必经过出租人的同意，但有约定的除外；次承租人也应享有优先购买权，且优先于承租人；擅自转租中承租人所得构成不当得利，应返还出租人。这样有利于完善房屋转租制度，保障三方当事人的合法权益，维护房屋转租秩序。二、相关研究的最新成果及动态各国相关房屋
5、转租的立法例大致可以分为以下三类1、自由主义模式，此类立法模式以法国民法、奥地利民法、意大利民法、俄罗斯民法、为典型代表，对于租赁合同无明确禁止或无害于租赁物所有人的，承租人对房屋有转租的权利。2、限制主义模式，此类立法模式以德国民法、日本民法、和我国合同法为代表，要求承租人的合法转租应以出租人同意为前提条件。3、区别主义模式，此类立法模式以瑞士债法和我国台湾地区“民法”为代表，通过区分不同情况来规定承租人的转租权，我国台湾民法民法第443条第1项规定“承诺人非经出租人之承诺，不得将租赁物转租于他人，但租赁物为房屋者，除另有相反之约定外，承租人得将其一部转租于他人。”2009年7月，最高人民法
6、院颁布关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，该解释第1518条涉及城市房屋转租的规定。转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。如果承租人将租赁房屋完全转租给第三人，自己退出租赁关系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租赁关系，就不是转租，而是房屋租赁合同的债权债务概括转移。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。（一）、不同形态房屋转租合同的效力分析合法转租下
7、，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效力待定说和有效说三种主张。有效说认为，租赁合同的内容是由承租人支付租金，出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人将对租赁物的使用、收益权转给次承租人享有并不构成对租赁物的处分，因此在无其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的转租合同有效；效力待定学说认为，在未经出租人同意的情况下，承租人无转租权，其转租行为属擅自处分他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同；无效学说认为，擅自转租合同无效。德国1942年租赁保护法放松了对转租的限制，在出租人无重要理由而拒绝转租时，承租人可经官署的同意进行转租。法国民法典第1717条第1款规定
8、承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定者，不在此限。依奥地利民法典，如对于所有人无害或者契约上未明示地加以禁止的，承租人有转租权。德国民法典第549条第1项规定“承租人非经出租人允许，不得将租赁物转让于第三人使用，特别是不得将该物转租于他人。”日本民法典第612条第1项的规定为“承租人非有出租人的承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”邓基联学者认为租赁权本质上仍属债权，而处分行为是转让权利的行为，因而租赁权的转让与属于民法上对债权的处分行为，但转租则系由承租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权，在承租人与次承租人之间产生新的租赁债权关系，而承租人保留其原有的租赁权，不涉及物权或债权的转移
9、，应当属负担行为。民法学理论认为，处分行为以处分人有处分权为要件，对于处分行为，无处分权而处分权利标的物的，为无权处分，对于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。（二）、承租人优先购买权制度在转租中的运用民法上的优先购买权制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法典继承，并得以完善和发展。中国古代法上也有“应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问东邻”，优先购买权的规定。优先购买权作为民法上的一项制度能够长期坚持下来，并被社会所接受，必有其合理性，而正是这种合理性和正当性满足了社会主体对一定社会价值的追求。而承租人优先购买权仅限于房屋租赁场合。关于次承租人能否享有优先购买权，一
10、直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。有的认为优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在的优先购买的权利。在合法转租的情况下,当出租人出卖租赁房屋时次承租人是否享有优先购买权。有学者认为经过出租人同意的转租情况下,次承租人对于所有人并不能主张优先购买权
11、。理由是转租合同的当事人是承租人与次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人并没有从出租人出取得租赁权另一方面,出租人并不能从转租合同中获利,若允许次承租人也享有优先购买权,将会增加出租人的负担,有失公平。因此在转租的情况下,能享有优先购买权的只有承租人,而非次承租人。（三）、非法转租中承租人是否构成不当得利在德国法上，多数说采肯定见解，认为违法转租而受有利益系侵害租赁物所有人之排他性权利，其致出租人之损害，系倘承租人欲为转租转租时，出租人势必提高其租金，今承租人未先请求出租人为转租之承诺，致其未能获得租金之提高，至于出租人对于租赁物得否使用收益，在所不问，盖不当得利请求权之基本
12、功能不在于填补损害，而在于使受领人返还其无法律上原因所受之利益也。我国理论与实务界也有不同意见，一种观点认为，依据城市房屋租赁管理办法第32条认为擅自转租的收益属于非法所得，应由主管机关予以没收；另一种观点认为，承租人擅自转租构成对他人财产权的侵犯，所获得差额租金属于不当得利，应当返还给出租人。1959年台上字第1555号判决认为不法出租他人之物而受之利益，与因侵权行为致他人受有损害，菲属同一原因事实；而认为不法“转租“者不必依不当得利之规定，负返还责任，不但误认不当得利请求权之基本构成要件，而且使请求权竞合之理论，趋于混乱，与当事人利益尚有不符，似有检讨余地。三、课题的研究内容及拟采取的研究
13、方法（技术路线）、难点及预期达到的目标研究内容非对房屋转租的含义与性质界定及对房屋转租合同的效力分析、房屋转租中的优先购买权、擅自转租收益认定研究方法立足现有资料，参阅国内外相关法律著作，查阅有关法律条文和司法解释，对比相关课题论文，再联系实际进行分析和研究。难点对房屋转租合同的效力分析、房屋转租中的优先购买权、擅自转租收益认定预期达到的目标通过对房屋转租中的法律问题进行探讨和研究，解释或解决提出的相关问题，四、论文详细工作进度和安排1、完成论文选题2010年11月15日2、完成开题报告2010年12月30日3、完成文献综述2010年12月30日4、完成外文翻译2010年12月30日5、完成论
14、文初稿2011年3月10日6、修改论文2011年34月7、论文定稿2011年5月10日8、论文答辩2011年5月23日6月3日五、主要参考文献（参考文献格式论文作者题目刊名年份卷（期）页码专著作者书名出版者年份）1杨立新关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解和适用，HTTP/WWWCSSNCN/NEWS/139644HTM2房绍坤房地产法，北京大学出版社2009年版。3AMERICANGERALDLEBOVITSSUBLETTINGINNEWYORKLAW4易军论德国及台湾地区法上的无权处分制度（下），HTTP/WWWPRIVATELAWCOMCN/NEW2004/S
15、HTML/20040621155309HTM5邓基联房屋租赁合同纠纷，法律出版社2010年版。6朱博不经业主同意能否转租谈房屋擅自转租合同，HTTP/HOUSEFOCUSCN/NEWS/20090216/620778HTML7王泽鉴民法学说与判例研究（第四册），北京大学出版社2009年版。8黄海兵浅析房屋转租合同的效力，HTTP/WWWCHINACOURTORG/PUBLIC/DETAILPHPID145866。9AMERICANDAVIDIWALKER“RETHINKINGRIGHTSOFFIRSTREFUSAL”DISCUSSIONPAPERNO2618/99HARVARDLAWSCHOO
16、LCAMBRIDGE,MA0213810李小燕关于承租人优先购买权的思考，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/WQF/WEIZHANGASPID43397。11屈茂辉转租制度若干问题探讨，HTTP/WWWSTUDANET/JINGJIFA/061021/152803542HTML。12彭诚信“观念权利”在古代中国的缺失，HTTP/WWWCIVILLAWCOMCN/ARTICLE/DEFAULTASPID2317613余胜涛房屋承租人的优先购买权的限制，HTTP/WWWWENLUNCOM/LWCS/SO_ARTICLEASPID10052470115。14浅析次承租人的优先购买，HTTP/HGZJCYBLOG163COM/BLOG/STATIC/170303092201081113812195/。
