1、2017 年内蒙古房地产估价师案例与分析：经营性房地产实地查勘记录试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。A：整体资产或者部分资产B：整体资产C：部分资产D：固定资产E：工业用地的监测点评估价格 2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的
2、收益价格为（）万元。A312.5B250C562.5D812.53、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品B：吉芬物品C：正常物品D：低档物品E：工业用地的监测点评估价格 4、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008 年试题)A：时值是资金运动起点的金额B：终值是资金运动结束的金额C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值E：借款合同5、估价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元，4887 元，5037 元，5192
3、元。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为元。A：5362B：5347C：5532D：5563E：工业用地的监测点评估价格 6、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原則、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格 7、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有_的特性。A个别性B独占性C流动性差D易受限制性 8、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是_。A拆迁当事人达成仲裁协议的
4、，可向人民法院提起民事诉讼B拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 9、个人出售自住房并拟在出售 1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税_形式向税务机关缴纳。A预交款B预订金C订金D保证金 10、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。A购买价格B权益投资比率C空置率D运营成本11、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近
5、时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法 12、注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调 13、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。A：市政规划方案选择B：项目构成及平面设计C：建筑规划方案选择D：市场调查分析E：借款合同14、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为6，建筑物资本 化率为 8，则该宗房地产的土地价格为万元 (收益可视为无限年)。A：30B：40C：50D：
6、60E：工业用地的监测点评估价格 15、某抵押房地产的市场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格 16、建筑物净收益=建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格 17、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人_。A有权退房，但应承担违约责任
7、B有权要求开发公司承担违约责任C有权要求开发公司赔偿损失D无权退房 18、下列有关丘的表述中，不正确的是_。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号 19、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括_。A有用性B有效需求C稀缺性D排他性 20、某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 46 年，该建筑物经济寿命为 50 年，残值率为 2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A80%B82%C83%D92% 21、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A
8、：市场法B：成本法C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格 22、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有_是不正确的。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性D交易复杂性23、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是_。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为 1 年 24、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋
9、他项权证C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押物可以重复抵押25、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括_。A购买价格B容积率C权益投资比率D空置率二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前_日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。A3B5C7D15 2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A比较风险B通货膨胀风险
10、C时间风险D资本价值风险3、假设将两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查B：描述性调查C：因果性调查D：假设性调查E：借款合同 4、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A在用价值为市场价值B投资价值属于非市场价值C市场价值的前提之一是继续使用D同一估价对象可能有不同类型的价值5、长期趋势法包括（）等方法。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法 6、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的_。A30%B40%C50%D60% 7、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。 、A：消费者
11、的收入增加B：作为替代品的房地产的价格上升C：作为互补品的房地产的价格上升D：消费者预期其未来的收入增加E：消费者预期未来的房地产价格上升 8、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级 9、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人 10、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。A：财务内部收益率B：销售利润率C：成本利润率D：贷款偿还期E：敏感性评价11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 25 万元月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 4的
12、百分比租金当租户的月营业额为 200万元时，其应缴纳的租金是万元。A：27B：24C：19D：20E：借款合同 12、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。A：住宅小区建筑容积率在 20 以上B：住宅小区建筑容积率在 10 以上C：单套建筑面积在 140 以下D：单套建筑面积在 120 以下E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 12 倍以下 13、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少B：耕地总体质量高C：生产水平低D：退化严重E：后备资源不足14、正常成交价格的形成条件有。A：理性且自私的经济行为B：买者和卖者都具有完全信息C：买卖双方是出于利己动机进行交易的D：
13、不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价E：适当的期间完成交易 15、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。A：房地产开发企业B：政府物业管理职能部门C：公房出售单位D：业主大会E：业主委员会 16、下列有关区域规划的表述，正确的包括。A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总
14、体蓝图E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线” ，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间 17、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。A：支B：出C：借D：贷E：入 18、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。A：城市用地布局结构评价B：城市市政设施和公共服务设施评价C：社会、经济构成评价D：城市土地质量评价E：城市用地环境评价 19、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地B：国家机关用地C：军事用地D：商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地 20、下列属于房地产中介服务主要特点的是。A：人员特定
15、B：委托服务C：有偿服务D：无偿服务E：行政服务 21、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B现时该房改房上市交易的正常价格C现时该房屋的房改成本价D当时该房屋的房改成本价 22、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是_。A用途B档次C规模D建筑结构23、投资者进行房地产投资的主要目的是。A：财富最大化B：保值增值C：降低投资组合的总体风险D：降低通货膨胀的影响E：借款合同 24、下列说法不正确的是_。A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1.2C在国际上银行一般要求这一比率维持在 200%以上D一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35%45%25、法人包括等。A：机关法人B：事业单位法人C：企业法人D：社团法人E：自然法人
