1、湖北省 2015 年上半年房地产估价师房地产估价理论与方法基础班课程开通考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A：1995B：1996C：1998D：2000E：房地产估价机构必须加盖公章 2、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200万元，则该企业的流
2、动比率为。A：62.5B：80.00 C：133.33 D：200.00E：借款合同3、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布E：执行层的组织协调 4、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法5、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元、6
3、700 元和 6300 元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元。A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格 6、工程投资额在_万元以下或者建筑面积在_m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A20，200B50 ，300C30 ，500D30，300 7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中
4、立 8、物业管理企业的资质管理实行制度。A：备案B：分级审批C：分类审批D：专业审批E：执行层的组织协调 9、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到_的限制。A实际损失B保险合同C保险利益D保险标的 10、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。A停车B位置C特色D距离11、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。A：保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的B：保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜C：委托人拥有保留价的确定权D：保留
5、价不可公开E：执行层的组织协调 12、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为 800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为 300 元t、200 元、3 800 元t、16 000 元、500 元，其他材料为主要材料费用的 35，税费、利润为主要材料费用的 40，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600 万元B：2 160 万元C：2 800 万元D：3 024 万元E：工业用地的监测点评估价格 13、某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000m2，总预算为 400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50%
6、，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（） 。A30%B45%C65%D75%14、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量” 。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格 15、在某居住区规划中，建筑基底面积 300m2，总建筑面积 1500m2，容积率1.5，建筑密度为_。A30%B40%C50%D60% 16、房地产
7、开发建设中，满两年未动工开发的可以。A：无偿收回土地使用权B：有偿收回土地使用权C：无偿出租土地使用权D：无偿出让土地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章 17、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同 18、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水
8、安全性不如屋顶水箱可靠E：执行层的组织协调 19、会计的基本职能不包括_。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能 20、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B-50C50D100 21、已知某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按照_作为计息周期的。A年B半年C季度D月 22、我国已初
9、步形成_的住房金融体系。A商业性B政策性C商业性为主、政策性为辅D商业性和政策性并存23、收益法适用的条件是房地产的_。A收益能够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化 24、成本法最基本的公式是。A：房地产价值=房地产重新购建价格 -建筑物折旧B：房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物折旧C：房地产价值= 重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格 +建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格25、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E：执行层的组
10、织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵E统一付款方式 2、注册房地产估价师禁止行为包括_。A不履行注册房地产估价师义务B在执业过程中实施商业贿赂C允许他人以自己的名义从事房地产估价业务D同时在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业E以个人名义承揽房地产估价业务3、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（
11、） 。A自然环境和人文环境的变化B一般商品市场的发展C信息、通讯技术水平的提高D生产方式和工作方式E金融业的发展 4、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。_是需要补地价的主要情形。A出让土地使用权期满后续期B增加原土地使用权出让时规定的容积率C转让、出租、抵押土地使用权的房地产D改变原土地使用权出让时规定的用途E拍卖土地使用权5、成本法中的利息计算，包括_的利息。A土地取得成本和开发成本B土地取得成本、开发成本和管理费用C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润D借贷资金E自有资金 6、城市的总体规划由_负责组织编制。A市人民政府建设行政主管部门B市人民政府城市规划
12、行政主管部门C市人民政府土地行政主管部门D市人民政府 7、根据房地产广告发布暂行规定 ，禁止发布房地产销售广告的情形有等。A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆迁范围內的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 8、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C：宗教寺庙自用的土地D：公园开展出租经营用的土地E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 9、对时点指标特点叙述不正确的是_。A只能间断计数B各时点指标不可以直接累加C每个时点指标值的大小与时间长短无关D计数的准确率低 10、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
13、相比较而言_建筑物的功能是最先进的。A甲级写字楼B乙级写字楼C丙级写字楼D丁级写字楼11、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。A：商业保险B：社会保险C：政策保险D：财产保险E：人身保险 12、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是。(2008 年试题)A：变现风险B：时间风险C：或然损失风险D：通货膨胀风险E：借款合同 13、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更
14、登记B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更14、 中华人民共和国土地管理法规定，我国土地的社会主义公有制包括。A：社会主义所有制B：全民所有制C：劳动群众集体所有制D：初级公有制E
15、：高级公有制 15、2005 年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积 35 亩，出让价 185 万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从 2005 年 2 月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006 年 3 月 12 日，经评估，在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2000 万元。2009 年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。如果拍卖最终应价为 6500 万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：
16、停止侵害 16、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有。A：基准收益率B：目标收益率C：出租率或空置率D：毛租金收入E：运营成本 17、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（） 。A税前现金流=有效毛收入一经营费用B税前现金流= 有效毛收入一抵押贷款还本付息C税后现金流= 税前现金流一所得税D税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 18、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007 年试题)A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D：如果使用贷
17、款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E：内部收益率越高，投资风险就越小 19、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据 20、原城乡建设环境保护部发布房屋完损等级评定标准(试行)在_实行。A1984 年 12 月 8 日B1984 年 11 月 8 日C1948 年 12 月 8 日D1985 年 1
18、1 月 8 日 21、房地产估价机构资质等级分为。A：一级B：二级C：三级D：四级E：五级 22、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括_资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围23、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。A：权责发生制B：谨慎C：配比原则D：划分收益性支出与资本性支出E：执行层的组织协调 24、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是_。A拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D委托人与拍卖人是平等的民事主体25、下列属于房地产中介服务主要特点的是。A：人员特定B：委托服务C：有偿服务D：无偿服务E：行政服务
