1、黑龙江房地产估价师理论与方法：房地产分家析产的需要考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、市场需求的预测一般需要从类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A：三B：四C：五D：六E：借款合同 2、建设单位征用的土地，其土地所有权属于_。A集体经济组织B国家C建设单位D使用单位3、一宗 2000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 690 元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.1，楼面地价为 950 元/m2；理论上
2、应补地价(单价)为_元/m2。A552B3519C4293D4845 4、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。A：5B：10C：15D：30E：执行层的组织协调5、下列关于货币政策，表述不正确的是。A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策E：执行层的组织协调 6、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A财
3、务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力 7、如果某建筑物0000 的绝对标高为 38500m ，且设计楼顶标高50000m，则其楼顶的绝对标高为 m。A：38500B：68 500C：88 000D：88500E：执行层的组织协调 8、_包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。A流动负债B长期负债C所有者权益D永久负债 9、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工业用地的监测点评估价格 10、物业甲为写字楼项目，20
4、03 年末价值为 1000 万元，预计 2004 年末价值为1100 万元的可能性为 50%，为 900 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业的价值的标准差为 10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003 年末价值为 1000 万元，2004 年末价值为 1200 万元的可能性为 50%，为 800 万元的可能性为 50%，则2004 年该物业的标准差为 20%。由以上资料，_投资风险更大。A物业甲B物业乙C一样大D无法判断11、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。A：城市或区域产业结构与布局B：人口数量与结构C：土地资源状况D：信息技术的发展和应用E：借款合同 1
5、2、城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告B：房屋拆迁通知C：房屋拆迁通告D：房屋拆迁报道E：房地产估价机构必须加盖公章 13、证券是一种。A：真实资本B：虚拟资本C：实际资本D：能执行资本的职能E：执行层的组织协调14、在评估投资价值时，折现率是_。A社会般的收益率B收益法中的资本化率C投资者要求的满意收益率D投资者要求的最低收益率 15、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产
6、应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用 16、某建设项目工器具及生产家具购置费用 2000 万元。建筑安装工程费用5000 万元，工程建设其他费用 3000 万元，预计建设期为 3 年，年均价格上涨率为 3。基本预备费率 5，则基本预备费为万元。A：500B：815C：1445D：1473E：执行层的组织协调 17、物业服务合同属于我国合同分类中的。A：单务合同B：委托合同C：无偿合同D：非典型合同E：执行层的组织协调 18、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为安全
7、利率的 40，该房地产的收益价格为。A：368 万元B：552 万元C：561 万元D：920 万元E：工业用地的监测点评估价格 19、从事房地产经纪活动的基本条件是_。A取得房地产经纪人协理从业资格B取得房地产经纪人执业资格C取得房地产经纪人员相应职业资格证书D取得房地产经纪人职业资格并经注册生效 20、下列对法的概念理解不正确的是_。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称 21、下列关于价值类型的表述中，错误的是。A：在用价值为市场价值B：投资价值属于非市场价值C：市场价值的前提之一是继续使用D：同一估价对象可能有不同
8、类型的价值E：工业用地的监测点评估价格 22、银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为 7.25%，则名义年利率是（）。A7.02%B7.04%C7.50%D7.85%23、中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。A征收B征用C征收或者征用D征购 24、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。A：总投资估算表B：经营成本估算表C：投资计划与资金筹措表D：销售收入与经营税金及附加估算表E：借款合同25、_是_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独
9、立形成生产能力或发挥使用效益的工程。A单项工程；建设项目B单位工程；工程项目C单项工程；工程项目D单位工程；建设项目二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是_和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。A指数平滑分析B趋势拟合分析C时间序列分析D相关分析 2、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处
10、以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处 5 年以上 10 年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处 5 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金3、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。A：部分房屋拆除B：法人名称改变C：划拨房屋D：继承房屋E：分割房屋 4、房地产的行政法规包括。A：城镇国有土地使用
11、权出让和转让暂行条例B： 城市房地产转让管理规定C： 房地产估价师执业资格考试实施办法D：住房公积金管理条例E：城市房地产中介服务管理规定5、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化 6、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是_。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的 6 个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年 6 月 30 日为
12、职工住房公积金存款的结息日 7、物业管理的核心工作是。A：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B：对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C：执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D：拥有一个管理有序、高效率的办公环境E：借款合同 8、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号E：轴线水平方向
13、用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号 9、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。A：农用地改为非农建设用地B：在写字楼旁新建大型游乐场C：住宅区道路禁止货车通行D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E：常常遭受洪水威胁 10、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。A：房地产开发贷款B：土地储备贷款C：个人住房抵押贷款D：个人住房公积金贷款E：在建工程抵押贷款11、下列价格阐述正确的是_。A市场价格抵押价值征用价值课税价值B市场价格征用价值抵押价值课税价值C市场价格课税价值征用价值抵押价值D市场价格征用价值课税价值抵押价值 12、A 市 B 房地产开发公司通过出让方式
14、，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资 5000 万元。B 房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。A：500B：750C：1000D：1250E：执行层的组织协调 13、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于_的内容。A城市总体规划B控制性详细规划C修建性详细规划D居住区规划14、超过出让合同约定的动工开发日期满 2 年未开工的，可_。A征收相当于出让金 20%的土地闲置费B征收相当于出让金 30%的土地闲置费C征收相当于出让金 40%的土地闲置费D无偿收回 15、下列对于信托的性质叙述有误的一项是_。A信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有
15、关经济事务的信用行为B信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定 16、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证 17、我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下_几点。A房地产权属登记
16、由不同登记机关分别登记B房地产权属登记为房地产权利静态登记C房地产权属登记不具有公信力D房地产权属登记实行及时登记制度E颁发权利证书 18、以下属于土地取得成本的构成项目的有。A：农地征地费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计和前期工程费 19、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为_。A前期价格指数B定基价格指数C长期价格指数D环比价格指数 20、划定城市规划紫线的作用是确定。A：绿地控制范围B：历史建筑保护范围C：地表水保护范围D：城市基础设施用地控制界线E：执行层的组织协调 21、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资C公共设施维修费D保险费 22、下列不属于业主大会职责的是_。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选聘、解聘物业管理企业C监督业主公约的实施D决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施23、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复查制度D资质审批制度 24、选聘、解聘物业管理企业是的职责。A：业主大会B：业主代表大会C：业主委员会D：居民委员会E：执行层的组织协调25、长期趋势法是根据房地产价格在_较长时期内形成的变动规律作出判断。A现在B过去至现在C现在至将来D过去至将来
