1、2016 年下半年上海房地产估价师制度与政策：不动产登记载体考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调 2、资本化率的公式为。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格3、某物业当前的市场售价为 5000 元/m2，其业主拟采用租金按年 5%等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 1
2、2%，则第一年的租金应该确定为_元/m2。A482.79B448.24C467.25D498.53 4、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：执行层的组织协调5、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从_之日起计算。A工程竣工B物业验收合格C购房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋 6、_是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程 7、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层
3、的组织协调 8、折价处置抵押房地产的，应当参照_。A原购买价B重建价格C重置价格D市场价格 9、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为_年。A40B50C60D70 10、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是【2007 年考题】A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格11、选择目标市场，通常要基于对_进行评价的基础上。A单一市场B重要市场C细分市场D主要市场 12、建
4、设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。A：市、县人民政府B：市、县人民政府土地管理部门C：市、县人民政府规划管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章 13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格14、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价
5、D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格 15、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。A：出租价格B：抵押价格C：成交价格D：评估价格E：执行层的组织协调 16、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。A：异质性B：排他性C：替代性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格 17、某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地产总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元。某人购买了其中 300m2，该部分的房地产价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地
6、份额为_。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75% 18、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。A面积结算B货币补偿C产权调换D货币补偿或产权调换 19、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为元。A：2277.4B：2223.41C：2728.8D：2741.9E：借款合同 20、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后
7、的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格 21、某零售商业物业租约规定，基础租金为 35 万元月，百分比租金标准为8，若承租人本月的营业额为 480 万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为 万元。A：35B：37 8C：38 4D：734E：借款合同 22、房地产投资的缺点是（）。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长23、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期
8、在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 24、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资B：房地产置业投资C：房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E：借款合同25、某宗地面积为 5000m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/m2，则理论上应补交地价（）万元。A1250B1750C2050D2150二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至
9、少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有【2003 年考题】A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 2、会计确认和计量的一般原则包括。A：权责发生制原则B：配比原则C：谨慎原则D：划分收益性支出与资本性支出原则E：历史成本原则3、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当
10、，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。A0.52.0B1.5 2.0C0.5 1.5D1.01.5 4、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满_年未动工的，按土地使用权出让金的 20%以下征收土地闲置费。A1B2C3D45、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助B：资产划拨C：房地产骨干企业认股D：社会集资E：个人集资 6、路线价法特别适用于_的土地进行的估价。A房地产税收B城镇土地整理C城市房屋拆迁补偿D土地使用权出让E市地重划 7、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由
11、于房地产投资_的特性。A区位选择异常重要B变现性差C需要适时的更新改造投资D存在效益外溢和转移 8、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。A：一般会计准则B：普通会计准则C：特殊会计准则D：基本会计准则E：具体会计准则 9、项目融资主体的组织形式主要有。A：既有项目法人融资B：新设项目法人融资C：商业性法人融资D：政策性法人融资E：自然人融资 10、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3 000 万元，资产合为 5 000 万元，流动资产和流动负债分别为 2 500 万元和 l 250 万元，则资产负债率为。A：30B：40 C：50 D：60E：借
12、款合同11、廉租住房保障办法规定，廉租住房保障资金来源包括。A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金B：住房专项维修资金C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金E：政府的廉租住房租金收入 12、银行券具有以下特点。A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用 13、商业银行的职能包括。A：充当信用中介B：变货币资本为货币收入C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：变货币收入为
13、货币资本14、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。A：普通交易中当事人只有卖方和买方B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价E：执行层的组织协调 15、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款 16、w 省 B 县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根
14、据 中华人民共和国城市房地产管理法、w 省人大常委会出台的w 省城镇房地产开发经营管理条例及 w 省政府颁布实施的w 省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B 县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B 县城镇商品房预售管理办法、B 县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010 年 3 月，该市采取招标方式，选定 C 房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为 130 元、勘察设计和前期工程费为 170 元、建安工程费为 630
15、元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为 70元、贷款利息为 30 元。1中华人民共和国城市房地产管理法属于。下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。A：经济适用住房实质上就是廉租住房B：低收入家庭可购买经济适用住房C：经济适用住房土地可以通过划拨取得D：经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度E：城市房屋拆迁估价指导意见 17、房地产的供求状况可以分为_。A全国房地产总供求状况B本地区房地产的供求状况C全国本类房地产的供求状况D本地区本类房地产的供求状况E临近地区本类房地产的供求状况 18、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。A：估价上的折旧与会计上的折旧有本
16、质区别B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 19、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A：利润为零时B：利润最大时C：允许的最低经济效益指标D：允许的最高经济效益指标E：借款合同 20、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与_之比。A规划建设用地面积B居住区总用地面积C居住区建筑用地面积D获取土地使用权面积 21、下列有
17、关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处 5 年以上 10 年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处 5 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 22、选
18、取可比实例时，应符合的要求包括_等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同23、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现_的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933 24、_是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A充分就业B价格稳定C经济增长D国际收支平衡25、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。A：经济因素B：心理因素C：环境因素D：政治因素E：借款合同
