1、2016 年下半年广西房地产估价师制度与政策：房地产估价机构分支机构监管模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。A2000B400C4000D10000 2、某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物的
2、成新率为_%。A76B80C1D843、某一时段房地产投资市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为_。A6%B8.4%C11%D15% 4、房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订_日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A30B90C60D1205、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格 6、某房地
3、产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。A形象差异化战略B人员差别化战略C服务差别化战略D产品差别化战略 7、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。A：通过自己开发耕地取得B：通过征收土地取得C：通过城市房屋拆迁取得D：通过市场购买取得E：工业用地的监测点评估价格 8、关于投资组合理论的说法，正确的是_。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 9、某房地产在未来 6 年均可以获得稳定的年净收益 50 万
4、元，预测在这 6 年内房地产价值将上涨 20，报酬率为 10，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。A：667B：7 41C：12 60D：1333E：工业用地的监测点评估价格 10、组成总体的前提条件是。A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E：执行层的组织协调11、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了 20 万元的人身保险。该保险合同的关系人是。A：张某B：李某C：赵某D：甲保险公司E：执行层的组织协调 12、我国个人
5、住房抵押贷款的风险最终主要转移在_身上。A开发商B银行C购房者D都是 13、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择_。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙、丙三宗土地任选其一14、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行_登记。A转移变更B新建C遗失D他项权利 15、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租人权益价值为_万元。A-40B400C1800D3600 16、某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元人民币
6、，扣除项目金额为1500 万元，则应缴土地增值税为万元。A：450B：525C：600D：900E：执行层的组织协调 17、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用_。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少 18、某写字楼持有 5 年后出售，持有期内年平均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30，预计 5 年后出售时总价为 6000 万元，销售税费为售价的 6，无风险报酬率为 6，预计风险报酬为无风险报酬的 25。该写字楼目前的价格为万元。A：506144B：5546 94C：5562 96D：677285E：
7、工业用地的监测点评估价格 19、用收益法计算房地产价格，若净收益 每年不变，年限为 n，净收益增长率与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V=【2004 年考题】A：B：C： nD：E：工业用地的监测点评估价格 20、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。(2008 年试题)A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前 6 个月申请续期D：应于届满前 1 年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章 21、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是_。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为
8、过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 22、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59%23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是_。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人 24、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。A：工商行政管理部门B：建设行政主管
9、部门C：民政主管部门D：劳动主管部门E：执行层的组织协调25、合法建造房屋的物权自_产生效力。A记载于不动产登记簿时B颁发房屋权属证书时C申请房屋所有权登记时D事实行为成就时二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本 2、选聘、解聘物业管理企业是的职责。A：业主大会B：业主代表大会C：业主委员会D：居民委员会E：执行层
10、的组织协调3、应分摊的共有建筑面积不包括_。A作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积B单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半C用作公共休憩、绿化等场所的架空层D外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半 4、在房地产开发项目策戈中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是_。A地域分析与选择B具体地点的分析与选择C开发内容和规模的分析与选择D开发时机的分析与选择5、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化
11、、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和_住宅等概念应运而生。A酒店式B期贷式C季节性D概念型 6、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产 7、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有_。A线条图B散点图C网络计划技术D统筹法E抛物线 8、诉讼时效的延长是指对已经完成的诉讼时效根据特殊情況而予以延长。A：人民政府B：人民检察院C：人民法院D：公安部门E：执行层的组织协调 9、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价
12、单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 10、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或。A：租金收入B：土地出让收入C：长期抵押贷款D：净经营收入E：借款合同11、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为 200 万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为 120 万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为 100 万元以上D：二级资质合伙企业的出资额人民币为 60 万元以上E：三级资质有
13、限责任公司的注册资本人民币为 30 万元以上，合伙企业的出资额人民币为 10 万元以上 12、流动比率越_，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A低B高C不变D无法判断 13、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于_。A第一产业B第二产业C第三产业D新兴产业14、物业管理的基本特征包括_A社会化B专业化C市场化D国际化E规模化 15、临时使用土地的时间可以为_。A3 个月B9 个月C20 个月D27 个月E32 个月 16、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_。A资质年检制度B资质审查制度C资质复
14、查制度D资质审批制度 17、发生工程索赔的原因包括等。A：当事人违约B：不可抗力事件C：合同规范D：合同变更E：工程师指令 18、资产负债表中应在资产方反映的项目是_。A预收账款B应付账款C应收票据D预提费用 19、下列属于房地产中介服务主要特点的是。A：人员特定B：委托服务C：有偿服务D：无偿服务E：行政服务 20、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_。A1%B2%C3%D4% 21、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A利息备付率B偿债备付率C资产负债率D流动比率 22、是财产保险中最典型的类别。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：执行层的组织协调23、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指_。A使用价值B交换价值C理论价值D评估价值 24、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为 100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。A：96B：98C：102D：103E：执行层的组织协调25、建筑物的物质折旧包括_。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D意外的破坏损毁E城市规划改变
