1、2015 年山东省房地产估价师案例与分析：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元/m2，建筑物残值率 6%，年折旧率 2.2%，计算该建筑物的现值是_元。A76800B79104C77952D81562 2、 中华人民共和国物权法规定，抵押权自时设立。A：签订B：登记C：起草D：签字E：执行层的组织协调3、某大厦总建
2、筑面积 10000，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2.4B：3.0 C：3.8 D：7.2E：工业用地的监测点评估价格 4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用5、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C：按照
3、增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同 6、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：委托人不同E：工业用地的监测点评估价格 7、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为 3 000 元，旁街路线 价为 2 000 元 其临正街深度为 2286 m(即 75 英尺)，临旁街深度为 1524 m(即 50 英尺)根据下表中的深度价格修正率，另假
4、设旁街影响加价率为 10，那么该宗地的总价为 A：15835 万元B：135 17 万元C：123 45 万元D：12638 万元E：工业用地的监测点评估价格 8、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。A上升B下降C不变D不确定 9、现有某待开发项目建筑面积为 3850，从当前开始自开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50，半年后和一年后分别售出其余的30和 20，出售的平均单价为 2850 元/。若折现率为 15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A：766B：791C：913D：1046E：工业用地的监测点评估价格 10、某宗房地产是在
5、政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为_万元。A833B2500C1250D106711、某类商品房 20042008 年的售价分别为 6000 元、6300 元、6678元、7212 元、7645 元。利用平均增减量法，该类商品房 2009 年的价格为元。A：7974.00B：8023.00C：8056.25D：8078.00E：工业用地的监测点评估价格 12、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为3.5%，
6、房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（） 。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59% 13、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应_直线法计算出的成新率。A大于B大于或等于C小于D小于或等于14、如某笔贷款的月利率为 1，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。A：12B：12 55C：12 68D：1355E：借款合同 15、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向
7、定价法E：借款合同 16、下面说法正确的是。A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D：房地产估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格 17、承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m2。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A6.19B6.42C7.20D9.58 18、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本
8、付息金额的比率。A：利息备付率B：偿债备付率C：资产负债率D：流动比率E：借款合同 19、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs) 的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为 REITs 具有_。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能 20、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前 80 名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。A现金折扣B数量折扣C折让D季节折扣 21、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手
9、续C：基本农田由国务院审批D：基本农田以外的耕地未超过 35 公顷的由国务院审批E：房地产估价机构必须加盖公章 22、证券价格由_确定。A货币使用中产生的收益B社会借贷资金利率C市场对证券的供求D货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率23、关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是_。A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可
10、用来比较不同期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算 24、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调25、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是_。A直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费B措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等C规费包括工程排污费、社会保障费等D企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备
11、选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。A：消费者偏好B：消费者的收入水平C：该商品的价格D：厂商对未来的预期E：厂商对商品的评价 2、商业银行的外部组织形式包括。A：单元银行制B：总分行制C：混合银行制D：集团银行制E：连锁银行制3、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_。A客观性原则B一贯性原则C持续性原则D相关性原则 4、已知某地区某类商品住宅 20002005 年的价格依次为：1900 元/m2，2510元/m2，3330 元/m2，44
12、30 元/m2，5840 元/m2，7760 元/m2，则用平均发展速度法预测 2007 年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。A10281.32B13622.77C9563.78D10542.355、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。A：地役权设立的情况B：土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：临街状况 6、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A：较乐观的估计值B：较保守的估计值C：过高的估计值D：过低的估计值E：可能的估计值 7、房地产中介服务收费分为三类。A：房地产咨询收费B：房地
13、产估价收费C：房地产经纪收费D：房屋买卖收费E：房屋交易收费 8、_是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A物业税B地产税C契税D增值税 9、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的独立、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求 10、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每_重新评定资格等级。A1 年B2 年C3 年D4 年11、2005 年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积 35 亩，出让价 185 万元亩，土
14、地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从 2005 年 2 月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006 年 3 月 12 日，经评估，在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2000 万元。2009 年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。如果拍卖最终应价为 6500 万元，则该应价为。A：无效应价B：有效应价C：可以成交的价格D：不确定E：停止侵害 12、提议召开业主大会临时会议的业主达到_%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A10B15C20D25 13、与非
15、专业估价相比，专业估价的特点有。A：是一种专业意见B：估计价格或价值C：实行有偿服务D：承担法律责任E：估价作业日期长14、根据房地产广告发布暂行规定 ，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004 年试题)A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆迁范围内的房屋D：共有房屋E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提 16、下列行为中，需要缴纳契税的有。A：事业单位购买办公用房B：因地震导致房屋灭失而重新购房C：个人购
16、买经济适用住房D：奥运冠军接受政府奖励的房屋E：城镇职工按规定第一次购买公有住房 17、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。A：搜集交易实例B：选取可比实例C：对可比实例的市场价格进行适当的处理D：对可比实例的成交价格进行适当的处理E：求取比准价格 18、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m2，如果该宗地临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表A临街深度/英尺B25C50D75E100F125F150F175F200F平均深度价格修正率/%F160F140F120F100F87.2F
17、78.0F70.8F65.0 19、下列关于贴现债券的表述正确的是。A：贴现债券，也称贴水债券B：贴现债券，也称附息债券C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行D：到期时按券面价值偿还本金的债券E：其发行价格与券面价值的差价即为利息 20、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是_。A选出最佳方案B检验各风险因素C对评价指标的影响D对风险对策的建议E定量确定风险大小 21、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。A：房证结合B：地证结合C：图卡结合D：图档结合E：房地结合 22、最能说明土地价格水平高低的价格是_。A土地单价B基准地价C楼面地价D标定地价23、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应_。A取三者的平均值B取三者的中间值C任选其中之一D在三者的基础上综合分析决定 24、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是_。A建设部B建设部住宅与房地产业司C建设部信息中心D中国房地产估价师与房地产经纪入学会25、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把_作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。A借款本金偿还和利息支出B开发建设投资C投资方向调节税D项目投资总额
