1、新疆 2016 年上半年房地产估价师相关知识：导线选择的一般原则考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、甲、乙两个物业 2005 年 10 月的价值均为 1000 万元，预计甲物业 2006 年10 月的价值为 1100 万元和 900 万元的可能性各为 50%，预计乙物业 2006 年 10月的价值为 1200 万元和 800 万元的可能性各为 50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投
2、资风险相同D无法判断 2、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是_。A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券3、在房地产相关业务中，目前没有_职业责任保险。A工程师责任B注册会计师C开发商D律师 4、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。A：3B：5C：8D：15E：执行层的组织协调5、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为_。A800 万元B1000 万元C1800 万元D8001000
3、 万元之间 6、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元该宗土地的评估价值应为。A：800 万元B：1000 万元C：1800 万元D：8001000 万元之间E：工业用地的监测点评估价格 7、某城市居民人均收入自 2006 年 3 月 1 日2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到 1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时)A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格 8、某
4、宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为_元/m2。A2139B2146C2651D2659 9、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。A：估价作业日期B：估价时点C：价格日期D：价值时点E：工业用地的监测点评估价格 10、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可
5、比实例资料是，交易目期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6和 3。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3，则该可比实例修正调整后的价格为元。A：3673.20B：3673.68C：3790.43D：3792.93E：工业用地的监测点评估价格11、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。(2008 年试题)A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地产估
6、价机构必须加盖公章 12、假设某房地产投资项目的折现率分别取 i1=15%、i2=16% 、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为 NPV1=300 万元、NPV2=100 万元、NPV3=-50 万元、NPV4=-150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00% 13、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。A：市、县人民政府B：市、县人民政府土地管理部门C：市、县
7、人民政府建设管理部门D：市、县人民政府房产管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章14、2006 年 1 月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资 2 亿元，则该项目资本金应不低于_万元。A4000B5000C6000D7000 15、某开发商建成一栋建筑面积为 10000m2 的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为 l00m2 的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为_平方米。A100B111C112D118 16、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。A：待开发房地产价值B：管理费用C：销售税费D：购买待开发
8、房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格 17、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括_。A声觉环境B视觉环境C水文环境D人文环境 18、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种 3 年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章 19、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻；可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业
9、管理；签署合作协议ABCD 20、经济适用住房价格_。A由市(县) 人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价格D由政府限定销售价格 21、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格 160 万元，最高收费_万元。A3.2B4.8C6.4D8 22、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收_。A营业税B个人所得税C增值税D契税23、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（） 。A30% 40%B40%50%C50%60%D60% 70% 24、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑
10、面积的 10，套内建筑面积为100，假定折现率为 6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工业用地的监测点评估价格25、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量” 。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列风险分
11、析的内容中，属于风险估计阶段工作的有(2009 年试题)A：风险产生的原因分析B：风险发生的概率大小分析C：风险因素检验D：风险变量间的相关性分析E：风险概率分布情况分析 2、王某购买了 A 房地产开发公司在 w 省 B 市 C 县开发建设的商品房一套，与A 房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。A：B 市房产管理部门B：B 市土地管理部门C：C 县房产管理部门D：C 县土地管理部门E：W 省房产管理部门和土地管理部门3、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元，容积率为 15，土地使用年限为 50 年。乙地块
12、土地单价为 820 元，容积率为 24，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 34167 元C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元 4、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求_。A增加B减少C改变D不改变5、若某房地产投资项目的表面收益率为 20%，年租金增长率为 9%，通货膨胀率为 8%，则该项房地产投资的实际收益率为_。A9.26%B10.09%C11.11%D12%
13、6、居住用地划拨的范围主要包括等。A：城市基础设施用地B：农贸市场C：重要旅游项目D：征用区域农民自住住宅项目E：住宅合作社集资建房 7、下列职能中，属于保险基本职能的是_。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金 8、下列不属于房地产金融特点的是_。A集中性B资金周转期短C资金运动同定性D资金增值性 9、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（） 。A基准地价B市场交易价C标定地价D房屋的重置价格E市场成交价 10、下列属于普通股股东权利的有_。A有限的表决权B股票的转让权C对公司剩余财产的分配权D对公司事务的质询权E要求赎回权11、某宗房地产 1999 年 2 月 25 日的价格为
14、1000 美元/m2，汇率为 1 美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其 1999 年 10 月25 日的价格为_人民币元/m2。1999 年 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=8.29元人民币。A7935B8260C8290D7964 12、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（） 。A独立、客观、公正原则属于普适性原则B合法原则属于一般性原则C最高最佳使用原则属于技术性原则D谨慎原则属于一般性原则 13、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括。A：估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明B：估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复
15、印件C：估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件D：估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件E：估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明14、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。A：风险估算B：分析风险概率分布情况C：辨识风险发生的原因D：检验各风险变量是否相关E：提出应对风险的建议 15、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括_，且这些数字构成了物业管理的量化目标。A详细的预期收益估算B允许的空置率C经营费用D物业管理费E预期利润 16、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（） 。A专家打分法B三项预测值法C
16、解析法D蒙特卡洛模拟法 17、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是_。A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前 6 个月申请续期D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前 2 年申请续期 18、 ”三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A：最乐观预测值B：最不能预测值C：最有可能预测值D：最悲观预测值
17、E：最高利润预测值 19、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程 20、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（） 。A人工费B办公费C法定税费D保险费 21、房地产投资的弊端不包括_。A变现性差B投资数额巨大C投资回收期较长D政府难以支持 22、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。A：消费观念变更B：设备陈旧C：建筑式样过时D：政府政策变化E：环境污染23、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来(2007 年试题)A：操作风险B：法律风险C：信用风险除D：管理风险E：借款合同 24、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果B：净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润D：补贴收入不计入利润E：执行层的组织协调25、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括。A：开发项目用地现状B：市场供给量C：交通运输条件D：水文地质E：气象
