1、陕西省 2017 年房地产估价师相关知识：控制性详细规划的作用考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某宗土地的总面积为 5000，容积率为 2，剩余使用年限为 30 年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到 3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地 50 年期的建设用地使用权楼面地价为 2000 元，工业用地报酬率为 6；变更后条件下 40 年期的商业建设用地使用权土地单价为 12000 元，商业用地报酬率为 10。该土地因变更用途
2、和容积率应补交的地价款为万元。A：4000B：4004C：4021D：4037E：工业用地的监测点评估价格 2、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法3、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、，则三者关系是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格 4、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同5、某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖
3、中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A27.6B28.2C29.0D29.9 6、防范估价风险的最后一道防线是【2004 年考题】A：撰写估价报告B：审核估价报告C：出具估价报告D：估价资料归档E：工业用地的监测点评估价格 7、某宗房地产 2008 年 6 月 1 日的价格为 1800 元，现需要将其调整到2008 年 10 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2008 年 4 月 1 日至 10月 1 日的价格指数分别为796，747，767，850，892，92.5
4、，981(以 2006 年 1 月 1 日为 100)。该宗房地产 2008 年 10 月 1 日的价格为元。A：2 40222B：2 302 22C：2 202 22D：2 10222E：工业用地的监测点评估价格 8、某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5 000 元，现房出租的年末净收益为 500 元。若按折现率 10和风险补偿值 100 元计，该幢房 地产目前的价格应为元。A：4 400B：4 409C：4 445D：4 455E：工业用地的监测点评估价格 9、下列关于房地产保险估价的说法有误的是_。A房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故
5、发生后的损失价值或损失程度评估B价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定C价值评估宜采用成本法和市场比较法D损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度 10、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是_。A私立学校用地 50 年B厂房用地 50 年C大型超市用地 50 年D别墅用地 70 年11、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8%，折现率为 12%。该
6、项目续建完成后的总价值折算到现在为_万元。A3939.61B4433.88C4768.50D5652.09 12、收益法适用的条件是房地产的。A：收益能够量化B：风险能够量化C：收益或风险其一可以量化D：收益和风险均能量化E：工业用地的监测点评估价格 13、某宗房地产，净收益每年 50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率 10%，则该宗房地产的总价值为_万元。A417B500C460D45014、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。A：净现金流量B：现金流入C：现金流出D：现金流量E：借款合同
7、 15、某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工验收合格，2002 年 1 月 10 日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至_。A2002 年 1 月 10 日B2004 年 1 月 10 日C2005 年 1 月 10 日D2007 年 1 月 10 日 16、下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是。A：污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大B：污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮C：二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的 13，它大部分来自汽车尾气D：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染
8、物，包括甲烷、乙烷、乙烯等E：执行层的组织协调 17、收益法中的运营费用率是指。A：运营费用与潜在毛收入之比B：运营费用与总收益之比C：运营费用与净收益之比D：运营费用与有效毛收入之比E：工业用地的监测点评估价格 18、房地产泡沫产生的基础是。A：投机需求膨胀B：金融机构过度放贷C：房地产市场中的过度开发D：土地资源的稀缺性E：借款合同 19、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由_负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A政府部门B建设部门C房管部门D开发企业 20、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，
9、这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格 21、_是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。A变更登记B他项权利登记C注销登记D房屋所有权初始登记 22、具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是。A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：寡头垄断市场D：垄断竞争市场E：执行层的组织协调23、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。A：天然石材B：壁纸C：吸声材料D：合成隔热板材E：执行层的组织协调 24、穿过建筑物的通道_计算建筑面积。A按分层水平投影面
10、积B按水平投影面积的一半C按一层水平投影面积D按自然层分层投影面积25、某宗房地产的土地使用年限为 40 年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有 8 年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元，运营费用率为 40%，该宗房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为_万元。A457.40B476.98C686.10D715.48二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。A供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹
11、性为无穷时，称供给完全无弹性C需求价格弹性永远为负值D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 2、下列关于柱、梁、板，说法正确的是。A：柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B：梁是跨过空间的横向构件C：板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D：柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E：柱子是独立支承结构的竖向构件3、某写字楼 2 年前的市场价格为 12000 元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天 2 元/m2，写字楼的净收益为市场租金的 80%。预测 3 年后该写字楼的市场价格将达到 12500 元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的
12、6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 12%。则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。A10300B9766C10256D9874 4、住房公积金会计核算的内容有_。A住房公积金的缴存核算B住房公积金的提取核算C住房公积金的使用核算D住房公积金的抵销核算E与住房公积金相关的债权债务核算5、按照住宅质量保证书约定，在保修期内_单位应当承担商品房保修责任。A物业管理B房屋施工C房屋工程监理D房地产开发 6、建筑工程项目质量控制的主要工作包括（）。A原材料检验B配套设备检验C制定控制质量的具体措施D建立有关档案制度 7、盈利能力分析指标主要包括等。A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D
13、：销售毛利率E：销售净利率 8、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A5000B12574C12650D13911 9、某房产面积 10 000 ，要求测绘精度为二级，则其限差为。A：4B：6C：12D：24E：执行层的组织协调 10、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价_的佣金。A1% 3%B0.5%0.9%C3.5%D4%11、
14、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。A：实行宏观调控B：加强内部经营管理C：合理地进行投资和信贷决策D：优化社会经济资源配置E：加强外部经营管理 12、某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7% 13、住宅小区物业管理委员会由_的代表组成。A住宅小区内房地产产权人和使用人选举B街道居委会确定C公安部门、房地产管理部门、街道居委会
15、分别选派D房地产管理部门确定14、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。A：集体土地中的宅基地B：依法收回的国有土地C：依法收购的土地D：依法行使优先购买权取得的土地E：借款合同 15、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从_上把握房地产价格的“数量”。A货币支付B价值C现象D本质 16、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入= 销售收入+ 出租收入C销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配
16、利润=税后利润 -未分配利润 17、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。A：消费者的收入增加B：作为替代品的房地产的价格上升C：作为互补品的房地产的价格上升D：消费者预期其未来的收入增加E：消费者预期未来的房地产价格上升 18、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。A80%B60%C90%D70% 19、实施加成征税，加二成等于加正税的。A：10B：20 C：30 D：40E：执行层的组织协调 20、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工B：城镇个体C：城镇工商户D：城镇自由职业人员E：农民 21、关于房地产投资项目中投资
17、与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本 22、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。A：区位B：用途C：搬迁补助费D：建筑面积E：执行层的组织协调23、根据中华人民共和国宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有。A：矿藏、森林、草原B：水流、山岭、滩涂C：森林、山岭、荒地D：森林、水流、荒地E：草原、滩涂、荒地 24、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场渗透市场服务市场B：服务市场有效市场渗透市场C：有效市场服务市场渗透市场D：服务市场渗透市场有效市场E：借款合同25、住宅使用说明书应当对住宅的_、性能和各部位(部件)的类型、性能、_等作出说明，并提出使用注意事项。A构造，标准B构造，规格C结构，标准D结构，规格
