1、2016 年山西省房地产估价师房地产估价理论与方法基础班课程开通考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。A：前期价格指数B：定基价格指数C：长期价格指数D：环比价格指数E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是_。A虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以 2000 元
2、以下罚款B涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以 1000 元以下罚款C非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以 2 万元以上 3 万元以下的罚款D因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失，不承担赔偿责任3、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到资质许可机关办理资质证书手续。A：延续B：变更C：注销D：撤销E：执行层的组织协调 4、城市房地产管理法规定，商品房预售应向县级以上人民政府_管理部门办理预售登
3、记，取得商品房预售许可证明。A房产和土地B规划C土地D房产5、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法 6、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖 7、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是_万元。A2500B3500C3600D3000 8、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市
4、规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按_进行评估。A工业厂房B工业用地C商品住宅D商住用地 9、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。A：相互影响性B：寿命长久性C：数量有限性D：保值增值性E：工业用地的监测点评估价格 10、有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m2。该房地产价格为 1250 元/m2，则该建筑物的单价为_元/m2。A950B1000C1200D125011、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：
5、装修E：工业用地的监测点评估价格 12、2003 年 11 月 4 日，中国房地产估价师学会与香港_签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。A物业协会B不动产学会C测量师协会D测量师学会 13、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是_。A房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的14、按照规定，工程竣工的验收工作由负责组织实施。A：建
6、设单位B：监理单位C：施工单位D：建设主管部门E：执行层的组织协调 15、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的_。A考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B考虑抵押后的公开房地产市场价值C考虑查封后的公开房地产市场价值D公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响 16、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。A：10B：30C：60D：90E：执行层的组织协调 17、廉租住房租金由构成。A：维修费和管理费B：维修费和利润C：维修费、管理费和利润D：维修费、利润和税金E：执行层的组织协调 18、某开发公司需征用 100 亩耕地，
7、该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000 元，按最高补偿标准应支付_万元土地补偿费。A30B40C60D70 19、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调 20、保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现的保险标的。A：保险人B：保险利益C：保险金额D：被保险人E：执行层的组织协调 21、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。A城市房地产行政主管部门B城市房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管
8、部门D城市建设行政主管部门 22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A245B275C315D34523、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A政策B财务C市场D经营 24、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物
9、业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A投资利润率B投资回报率C资本金利润率D资本金净利润率25、某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 85，则该宗房地产的收益价格为。A：9412B：92 14C：91 24D：9325E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发项目采用 20%的折现率计算出的项目净现值为 16 万元，该项目的财务内部收益率（）。A小
10、于 20%B满足目标收益率要求C大于 20%D不满足目标收益率要求 2、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。(2007 年试题)A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B：实际利率真实地反映了资金的时间价值C：名义利率真实地反映了资金的时间价值D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大3、根据转让的对象房地产转让可分为。A：有偿B：无偿C：地面上有建筑物的转让D：地面上无建筑物的转让E：出让方式取得的土地使用权转让 4、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。A：密度B：表观密度C：密实
11、度D：孔隙率E：吸水性5、A 市 B 房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资 5000 万元。B 房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。A：500B：750C：1000D：1250E：执行层的组织协调 6、房地产权利的种类中，属于自物权的是_。A所有权B典权C抵押权D地役权 7、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等【2005 年考题】A：建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“ 干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E：共有的房地产 8、某市于 2005 年对市中心一平
12、房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2 为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000 9、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。A划拨土地应补交的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D强制执行费用E估价费用 10、注册房地产估
13、价师管理办法规定，注册房地产估价师享有权利。A：使用注册房地产估价师名称B：签署房地产估价报告C：发起设立房地产估价机构D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密11、下列有关房产图的表述中，错误的有。A：测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图B：建筑物密集地区的分幅图一般采用 1：1000 的比例尺，其他区域的分幅图可以采用 1：500 的比例尺C：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为 1：1001：10
14、00D：房产分户图是房产证的附图E：房产分户图比例尺一般为 1：500 12、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于_。A投资利润率B投资额大小C风险因素D通货膨胀率 13、房屋的建筑等级分为_方面。A建筑物的耐久性等级B建筑物的抗震等级C建筑物的耐火等级D建筑物的环保等级E建筑物的重要性等级14、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。A定向使用B安全运作C严格时限D按时使用 15、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增C：当要素增加到
15、一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段 16、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修
16、和养护费用E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用 17、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A承包商B开发商C监理机构D建设主管部门 18、假设某房地产投资项目的负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。A167%B80%C200%D60% 19、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用E销售税费 20、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测B
17、：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 21、下列属于报酬率求取方法的是_。A累加法B功能法C市场提取法D投资报酬率插入法E均衡法 22、以下难以使用市场法估价的房地产有。A：标准工业厂房B：写字楼C：古建筑D：纪念馆E：学校23、从事房地产估价，首先要有房地产_。A估价业务B估价目的C估价对象D估价程序 24、房产分户图的主要内容有。A：房屋权界线B：房屋建筑面积C：用地面积D：四面墙体的归属和楼梯、走道等部位E：房屋边长25、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。(2005 年试题)A：第一阶段B：第二阶段初期C：第二阶段后期D：第三阶段E：第四阶段
