1、宁夏省 2017 年房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作要求考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。A：最高最佳使用原则B：合法原则C：替代原则D：谨慎原则E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的_这两种力量共同作用的结果。A供需与价格B需求与价格C供给与价格D供给与需求3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的
2、价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格 4、某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为 8。该房地产的价格为万元。A：69583B：681 25C：715 83D：71875E：工业用地的监测点评估价格5、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向_收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用户 6、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是_。A政策风险B市场风险C经营风险D物业费收
3、缴难风险 7、下列关于货币政策，表述不正确的是。A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策E：执行层的组织协调 8、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格 9、教育附加费的税率在城市一般为营业税的_。A1%B3%C5%D7% 10、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为 1000 元/m3，
4、成新率为 70%房地产年净收益为 140 元/m2，土地资本化率为 6%。建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为_元/m2。A1700B2000C2100D2 40011、下列关于资产负债表不正确的是。A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标E：借款合同 12、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为10000，甲
5、拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1B：1.5 C：2D：2.5E：工业用地的监测点评估价格 13、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3500 元/m2，出租的年末收益为 330 元/m2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为 5%，则该房地产期房价格为_元/m2。A2949.44B3124.44C3194.44D350014、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过_年。A1B2C3D5 15、商品房买卖合同中写明的价格一般是。A：成交
6、价B：均价C：理论价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格 16、已知某笔贷款的年利率为 6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）A0.5%B6%C6.16%D6.19% 17、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率B：结息日挂牌公告的定期存款利率C：结息日挂牌公告的 3 个月整存整取存款利率D：结息日挂牌公告的 6 个月整存整取存款利率E：执行层的组织协调 18、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008 年试题)A：预告B：变更C：更正D：异议E：执行层的组织协调 19、投资决策分析主要包括项目的财务评价和_两部分
7、。A经济评价B效益评价C计划管理D市场分析 20、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是（）。A80%B120%C171%D200% 21、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过 3 万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以 1 万元以下的罚款
8、C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 22、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为_。A屋面板B屋架C天窗架D托架23、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。A：物质形态与货币形态B：投资资金量和预期收益率C：出租、出售或经营形态D：资金流通方式与对策E：借款合同 24、某幢楼房的土地总面积 500 ，总建筑面积 1000 ，某人拥有其中 80 的建筑面积，则该人占有的土地份额为。A：008B：0
9、16C：0 5D：004E：工业用地的监测点评估价格25、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于_的考虑结果。A大陆政策多变B占领世界投资市场C风险转移D投资组合 2、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A社会因素B环境因素C人口因素D
10、行政因素3、土地变更登记是指因而进行的登记。A：土地权利人发生改变B：土地权利人姓名发生变更C：土地权利人名称发生变更D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更 4、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应_。A大于名义利率B小于名义利率C等于名义利率D等于周期利率5、下列表述不符合房地产广告要求的是_。A房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育
11、设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 6、某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为2 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7% 7、从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为，是属于投资特性中的。A：一种经济行为B：投资具有时间性C：目的是获取收益D：具有风险性E：借款合同 8、企业同时向几个细分市
12、场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖 9、下列不属于一般性货币政策工具的是_。A法定存款准备金率B再贴现利率C优惠利率D公开市场业务 10、下列，不属于房地产有偿转让。A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产赠与11、非经济特区 A 市 B 房地产开发公司于 2008 年 3 月 1 日在 A 市城市规划区内开始开发建设顺丰住宅小区。2010 年 3 月，A 市 B 房地产开发公司由于自身管理工作原因，无法归还开发建设顺丰住宅小区时在 A 市 D 商业银行的贷款1200 万元。2010 年 3 月
13、20 日，D 商业银行委托 A 市 E 拍卖行，拍卖 B 房地产开发公司办公综合大楼。2010 年 4 月 25 日，该办公综合大楼被人民法院依法冻结。随后 D 商业银行和 E 拍卖行共同委托具有一级资质的 F 房地产估价有限公司，对该办公综合大楼进行了评估，评估总价为 2000 万元。经与 D 商业银行协商，并明确 B 房地产开发公司办公综合大楼的保留价为 2000 万元，起拍价为 1800 万元。最终 A 市 C 化工公司以 2200 万元的价格竞买成功。此背景中的拍卖，按照其性质应属于。A：房地产拍卖B：强制拍卖C：不动产拍卖D：有保留价拍卖E：由于其他经济原因( 非银行诉讼 )法院裁定
14、强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿 12、在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 13、位置对于_具有特殊的重要性。A仓库B工业物业C商业物业D物业管理公司14、承包商收到竣工结算价款后，通常应在内将竣工工程交付给开发商。A：半个月B：一个月C：一个半月D：两个月E：借款合同 15、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。A
15、：均衡价格上升B：均衡价格下降C：均衡价格不变D：取决于供给和需求变动的程序E：执行层的组织协调 16、高层建筑地价分摊的方法有。A：按建筑物价值进行分摊B：按房地价值进行分摊C：按土地价值进行分摊D：按建筑面积进行分摊E：按楼面地价进行分摊 17、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A：应采用实际成本而不是客观成本B：应采用客观成本而不是实际成本C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整 18、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。A：偿还期在 1 年以内的为短期
16、B：1 年以上、5 年以下的为中期C：1 年以上、10 年以下的为中期D：10 年以上的为长期E：5 年以上的为长期 19、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证 20、保险的基本原则包括。A：最大诚信原则B：保险利益原则C：远因原则D：近因原则E：损失补偿原则 21、国土资源部令第 33 号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。A：拍卖B：招标C：挂牌D：双方协议E：直接定标 22、某在建工程项目计划建混合
17、结构仓库 2000m2，总预算为 400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是_。A30%B45%C65%D75%23、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型_。A出租的房地产B自用的房地产C餐饮的房地产D营业的房地产 24、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。A：产品质量B：产品性价比C：规模和结构D：产品档次E：借款合同25、下列污染类型中，属于辐射污染的有。A：灯光污染B：视觉污染C：高压输电线污染D：垃圾臭气污染E：医疗照射
