1、辽宁省房地产估价师制度与政策：专业房地产估价的概念考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入 2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则3、房地产开发项目投资估算的范围不包括_。A土地费用B房屋开发费C销售费用
2、D物业管理费 4、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为 18 m，则标准临街深度应设定为 m。A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格5、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调 6、_规定，国家对不动产实行统一登记制度。A土地法B 土地管理法C 物权法D财产管理法 7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金
3、B：拍卖费用C：土地使用权出让金D：土地使用成本E：工业用地的监测点评估价格 8、_是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段 9、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路B：土地重新购建价格的求取思路C：具体价格重新购建价格的求取思路D：建筑物重新购建价格的求取思路E：工业用地的监测点评估价格 10、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为 6%，自有资本要求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率为_%。A6.0B6.9C8.8D9.011、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成
4、。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A条形基础B独立基础C整体式筏形基础D箱形基础 12、某房地产投资项目，资产为 6 000 万元，负债为 3 500 万元，流动资产总额为 3 000 万元，流动负债总额为 1 500 万元，存货为 1 800 万元。则该项目的速动比率是。A：80B：120 C：171 D：200E：借款合同 13、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估
5、价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。A(11)B(11)C(11)D(11)14、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为【2003 年考题】A：被烧损前的状况B：被烧损后的状况C：被烧损前与被烧损后的差异状况D：未来修复或重建后的状况E：工业用地的监测点评估价格 15、某地区商品住宅价格自 19972002 年分别为 3 100 元、3 260 元、3 440 元、3 620 元、3 800 元、3 980 元，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为【2003 年考题】A：4 120 元B：4 149 元C：4 184 元D：4 2
6、16 元E：工业用地的监测点评估价格 16、某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500用于办公，约定租赁期限为 20 年，净租金为 3 元(天) ，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净租金为 3.5 元/(天)，报酬率为 6，则现在的承租人权益价值为A：98.80B：592.81C：691.61D：667.22E：工业用地的监测点评估价格 17、产生保险利益的前提是_。A保险合同B保险损失C保险标的D保险义务 18、A 开发公司征收某村 50 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3 年平均年产值为 800 元亩，那么该耕地的土地补
7、偿费的最低额为万元。A：260B：300C：360D：600E：房地产估价机构必须加盖公章 19、动产拍卖的成交一般以_为标志。A拍卖标的物财产所有权的转移B拍卖标的物实际占有的转移C拍卖过程中最高应价者的确定D拍卖合同的签订 20、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是_。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D自然细分市场 21、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格 22、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m2，如果
8、该宗地临街深度为 75ft，临街宽度为 50ft，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 三角形土地平均深度价格修正率表A临街深度/ftB25C50D75E100F125G150H175I200J平均深度价格修正率(%)K80L75M70N65O60P50Q30R2023、估价的通俗含义是估计的价格或价值。A：现有物品B：一般物品C：经济物品D：建筑物品E：工业用地的监测点评估价格 24、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_A大青叶B鱼腥草C败酱草D水牛角E白头翁25、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低
9、风险。A：地理区域B：时间分布C：物业类型D：收益形式E：借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市用地共分为_大类。A8B10C16D46 2、在我国，房地产价格评估制度是根据_确立的一项房地产交易基本制度。A法律B行政法规C部门规章D政府规范性文件3、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。 (2008 年试题)A：资产增加，所有者权益增加B：资产减少，所有者权益减少C：资产增加，所有者权益减少D：资产减少，所有者权益增加E：执
10、行层的组织协调 4、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，_。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前 6 个月申请续期D应于届满前 1 年申请续期5、某房地产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为 5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56% 6、_不属于房地产市场的专业顾问。A建筑师B精算师C工程师D律师 7、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔贷款成数为 50%，余
11、额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为_万元。A2500B3000C3500D4000 8、下列表述不符合房地产广告要求的是_。A房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 9、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算_。A房屋重置价格结合结构差价B商品房价格C房屋结构差价D房屋
12、重置价格结合成新差价 10、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。A：5 日B：7 日C：10 日D：15 日E：执行层的组织协调11、假设开发法中，估价时点通常是指_。A开发完成后的房地产价值所对应的时间B开发结束时的时间C全部租售出去的时间D购买待开发房地产时的时间 12、房地产开发项目的主要不确定性因素有。A：开发期和租售期B：权益投资比率C：资本化率D：贷款利率E：运营费用 13、住房公积金的缴存比例一般不得低于_。A3%B5%C10%D12%14、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。A：投机需求的膨胀B：金融机构过度放贷
13、C：土地的稀缺性D：开发商之间的博弈E：借款合同 15、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人 16、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是_。A开发商B设计单位C承包商D监理单位 17、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风
14、险贷款，银行一般不予发放贷款。A50%B60%C70%D80% 18、城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地 19、所有者权益包括四个项目。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润 20、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。A：拍卖人收取佣金是一种法定行为B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价 6的佣金C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖
15、佣金E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定 21、不属于土地取得成本构成的项目有。A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费 22、开发经营期的起点是(假设)的_。A开工日期B取得估价对象的日期C取得待开发土地的日期D开始出售开发完成后的房地产的日期23、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为_。A背书B委托C代理D审批 24、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是_A贴现债券B附息债券C抵押债券D浮动利率债券25、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法
