1、天津 2016 年上半年房地产估价师理论与方法：房地产抵押的需要考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、 中华人民共和国土地管理法规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前 3 年平均年产值的_倍。A10B20C30D40 2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为 20m，临街深度为 75m，假设标准宗地临街宽度为 25m，临街深度为 100m，总价格为 400 万元。根据四
2、三二一法则，该估价对象的单价为元。A：1920B：2400C：2560D：3200E：工业用地的监测点评估价格3、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改)A：存在效益外溢和转移B：需要适时地更新改造投资C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D：易受政策影响E：借款合同 4、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为 780 元，安装工程直接费为 450 元(其中人工费为 50 元)，装饰装修工程直接费为 900 元(其中人工费为 45 元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的 15，安装
3、工程综合费率为安装工程人工费的 75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 72，税金为 3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元。A：2204.55B：2397.99C：3237.60D：3345.64E：工业用地的监测点评估价格5、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为 900 元，容积率为 17，待估宗地规划容积率为 13，则进行容积率修正后可比实例的价格为元。A：1 177B：675C：688 2D：1 200E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是 【2006 年考题】A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成
4、本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格 7、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围 8、运用_估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法 9、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标 10、现有总建筑面积为 1500的某在建工程，已知土地使用年限为 40 年(自开工之日起算)，
5、计划开发期为 3 年，现已进行 15 年估计建成还需 15 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8，折现率为 12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：393961 万元B：4433 88 万元C：4768 50 万元D：565209 万元E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前 80 名购房者给予20 9/6 的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。A现金折扣B数量折扣C折让D季节折扣 12、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。A：市、县人民政府B：市、县人民政府土地管理部门C：市
6、、县人民政府规划管理部门D：乡镇人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章 13、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2，开发经营期为 1 年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65，该地块可转让土地的应计成本是元A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：按照增量存量的方
7、式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同 15、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。A净现金B净收益C净现值D财务净现值 16、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500，层高为 4.1m，土地剩余使用期限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6m，建筑物重建价格为 2000 元。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平方米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为 10)A：11.80B：1
8、6.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格 17、某单位以现时楼价 20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了 15%，则其预付款的收益率为（） 。A60%B65%C70%D75% 18、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。A：任意拍卖B：强制拍卖C：动产拍卖D：不动产拍卖E：执行层的组织协调 19、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两
9、侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格 20、某宗房地产的土地面积为 1 000 ，建筑面积为 1 400 ，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元和 50 5 元，则该宗土地的减价修正额为元。A：50B：250C：300D：350E：工业用地的监测点评估价格 21、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C：估价作业日期、估价报告
10、编号、附件D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号E：工业用地的监测点评估价格 22、某农村集体经济组织人均耕地面积 0.2 公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积 10 公顷，该耕地近三年平均年产值为 10000 元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为 60 万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为 5 人D由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费23、房地产入股行为是属于_。A有偿转让B无偿转让C既属于有偿转让又属于无偿转让D两者都不是 24、某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年
11、 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使用权手续，出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45B：50C：52D：55E：工业用地的监测点评估价格25、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于_性质。A占有B租金C代管D融资二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、新设立的房地产开发企业，应当自
12、领取营业执照之日起 30 日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。A营业执照B企业章程和验资证明C企业法定代表人的身份证明D专业技术人员的资格证书和聘用合同E企业纳税证明 2、某居民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总价值为 500 万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房地总价值为 35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。A3%B3.5%C7%D4%3、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物 4、下列房地产开发工作中，
13、属于前期工作阶段的是。A：进行项目的财务评价B：获取项目所需土地C：确定规划设计方案并获得批准D：对项目的建设工程进行招标E：提交项目开工申请并获得批准5、工业用地使用权出让方式不包括_。A招标方式B挂牌方式C划拨方式D协议方式 6、规模报酬存在三个阶段。A：递增B：不变C：递减D：快增E：慢增 7、长期趋势法可以用于。A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 8、_主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A直接融资B间
14、接融资C开发投资D置业投资 9、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。A权责发生制原则B收负实现制原则C配比原则D划分收益性支出与资本性支出原则 10、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于_万元。A536B549C557D81611、不属于开发商对房地
15、产租售定价方法的是。A：成本导向定价B：销售导向定价C：购买者导向定价D：竞争导向定价E：借款合同 12、房地产长期贷款利率上调，导致_。A新开发量增加，租金下降B新开发量减少，租金增加C租金下降，新开发量减少D新开发量增加，租金增加 13、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是_。A一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式B规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素C我国的城市规划控制基本上属于通则式D我国的城市规划控制基本上属于判例式14、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。A：背书B：委托C：代
16、理D：审批E：执行层的组织协调 15、保险的基本原则有_。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则 16、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。A：估价方法选用B：估价结果确定方式C：估价师的职业道德D：估价技术路线E：估价参数选取 17、_执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。A房地产咨询师B房地产估价师C房地产经纪人D房地产经纪人协理 18、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价B：项目评估C：担保方式评价D：贷款综合评价E：环境评价 19、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为 230%，则定基发展速度为_。A30%B100%C1
17、30%D330% 20、下列关于暂定资质证书 ，表述正确的是。A：暂定资质证书有效期为 3 年B：房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长暂定资质证书的有效期C：房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过 3 年D：自领取暂定资质证书之日起 3 年内无开发项目的， 暂定资质证书的有效期不得延长E：自领取暂定资质证书之日起 1 年内无开发项目的， 暂定资质证书的有效期不得延长 21、成本法特别适用于那些既没有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等 【2005 年考题】A：图书馆B：钢铁厂C：空置的写字楼D：单纯的建筑物E：加油站 22、某工业用地出让年限为 50 年，出让时
18、为五通一平，该区域的基准地价为800 元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为 8%。那么该宗工业用地的价格为_元/m2。A782.94B817.06C792.85D768.0623、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A：间接融资B：直接融资C：基金融资D：债券融资E：借款合同 24、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有_等。A未依法取得房地产产权证书的B共有房地产，未经其他共有人书面同意的C以出让方式取得土地使用权的D国家依法收回土地使用权的E以划拨方式取得国有土地使用权的25、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A规模小B内容复杂C规模较大D不太复杂
