1、1高层住宅调研报告学生：宋少燕班级：土木工程 0904 班学号：09101140403导师：周利芬2随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。因此，对高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。在国外，高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。一、高层住宅简介1.1 超高层建筑的定义最 新 定 义 ： 超 过 一 定 层
2、 数 或 高 度 的 建 筑 将 成 为 高 层 建 筑 。 高 层 建 筑 的 起 点 高度 或 层 数 ， 各 国 规 定 不 一 ， 且 多 无 绝 对 、 严 格 的 标 准 。 中 国 定 义 ： 在 中 国 ， 旧 规 范 规 定 ： 8 层 以 上 的 建 筑 都 被 称 为 高 层 建 筑 ， 而 目前 ， 接 近 20 层 的 称 为 中 高 层 ， 30 层 左 右 接 近 100m 称 为 高 层 建 筑 ， 而 50层 左 右 200m 以 上 称 为 超 高 层 。 在 新 高 规 即 高 层 建 筑 混 凝 土 结 构 技 术规 程 （ JGJ3 2002） 里 规
3、 定 ： 10 层 及 10 层 以 上 或 高 度 超 过 28m 的 钢 筋混 凝 土 结 构 称 为 高 层 建 筑 结 构 。 当 建 筑 高 度 超 过 100m 时 ， 称 为 超 高 层 建 筑 。中 国 的 房 屋 6 层 及 6 层 以 上 就 需 要 设 置 电 梯 ， 对 10 层 以 上 的 房 屋 就 有 提出 特 殊 的 防 火 要 求 的 防 火 规 范 ， 因 此 中 国 的 民 用 建 筑 设 计 通 则 （ GB 503522005） 、 高 层 民 用 建 筑 设 计 防 火 规 范 （ GB 50045-95） 将 10 层及 10 层 以 上 的 住
4、宅 建 筑 和 高 度 超 过 24m 的 公 共 建 筑 和 综 合 性 建 筑 划 称 为 高层 建 筑 。 国 外 定 义 ： 在 美 国 ， 24.6m 或 7 层 以 上 视 为 高 层 建 筑 ； 在 日 本 ， 31m 或 8层 及 以 上 视 为 高 层 建 筑 ； 在 英 国 ， 把 等 于 或 大 于 24.3m 得 建 筑 视 为 高 层 建筑 。31.2 高层住宅的发展背景1.高层住宅的提出从人类居住的角度来说，人口剧增与不可再生土地资源的短缺已经成为最尖锐的矛盾，成为人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。尽管我国的人口出生率已有明显的回落，但预测到 2050 年我国人
5、口还讲增加到 15 亿，占世界人口的 1/6.因此我们不但要认真解决好现今城市建设中的人口剧增与土地资源短缺这一矛盾，还要切实的为子孙后代在未来五十年的居住问题做好规划，留有发展余地。如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题，从环境建筑学的角度来看有两个指标与此有直接关系，一是建筑密度，二是建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这个问题行之有效的途径之一。从 20 实际至今，现代建筑运定的旗手们在这方面做出了许多开创性的工作。2.高层住宅的争论4近 20 年来，随着中国高层住宅的出现与发展，建筑界关于高层住宅的争论从未中断，争论主要有三大特点。一是偏重于多层住宅与高层住宅的宏观概念的争论。二是争论及
6、时触及一些技术经济问题；三是在多层住宅与高层住宅的比较重，反对建筑高层住宅者常回避多层住宅自身的矛盾，感情色彩浓重，而少有科学理性的论述与分析，影响了研究的深入与对结果的探索。3.高层住宅的发展1980 年以前，中国的高层住宅寥若辰星，仅分布于广州、上海、天津等大城市。它的发展成因一是在技术上具备了初步的条件，二是因为拆迁还建的需要，必须建造高层住宅来提供更多的面积，以便原地安排拆迁户，当然也有为了显示大城市雄伟街景而建设高层住宅的需要。当时高层住宅的层数虽然多，但套型平面及建设标准，特别是垂直交通设施标注你，是很低的，许多设计理念和手法还沿袭了多层住宅的标准，如北京“前三门大街”的高层住宅，
7、上海漕溪路的高层住宅等。从全国来讲，真正推动高层住宅发展的经济动力是来自于城市土地的有偿使用和住宅的商品化，在市场经济体制的前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章的向高空生长，并引领了城市住宅的发展方向。二、高层住宅客户心理分析2.1 客户特征高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强2.2 客户抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。客户在高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存
8、在质疑。开发商应5从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对高层住宅建筑的关注点不同，2.3 高层住宅外部空间的应用地段城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。总体规划不同开发模式下，规划布局差异化。在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。建筑立面多采用色彩明朗的现代都市风格
9、，形成凹凸有致的三段式立面效果。高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了高层住宅给人的压迫感。景观造价高，园林景观主题化、精致化。由于高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。配套社区内配套齐全多元化地产配套模式。高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化地产发展模式发挥土
10、地最大价值与政府合作建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。3碧桂园金沙滩市场调研 项 目 介 绍6碧桂园金沙滩，即碧桂园龙波湾，现案名全线升级，一致称碧桂园金沙滩。项目所在地属临高县辖区，位于海口西1小时省会经济圈，龙波湾国际滨海旅游度假区，与雷州半岛、越南隔海相望。在国际旅游岛的大环境下，依托大琼北旅游经济圈的支持，临高发展之势颇受瞩目。 碧桂园金沙滩湾这里有着71公里醇美海岸线 大海湛蓝深邃、碧波荡漾，沙滩细软无垠，弯曲绵延。琼州海峡跨海大桥选址于此，另有西环高铁、西线高速、海口环城高速将临高与海口连成片，融入海口“45分钟
11、生活圈” 。凭借丰富的滨海旅游度假资源，区位及交通优势，临高成为海南岛一颗冉冉升起的璀璨新星。 碧桂园一城造双星，碧桂园金沙滩与碧桂园小城之春共处临高，真正实现优质资源共享。 “小城之春”地处临高城区繁华地段，周边生活配套齐全，有着全城最高端的四星级酒店，文澜江一线江景一览无余;“金沙滩”面朝大海，集贵族游艇会、海景五星级酒店于一体，把国际滨海度假休闲生活引入湾区。临高项目拥“小城之春”的便利繁华，守“金沙滩”浩瀚宁静，将打造成海南滨海旅游度假生活典范。项 目 配 套 ： 五 星 级 酒 店 、 会 所 、 商 业 街交 通 状 况 ： 海口西站临城 公交：临城龙波湾四结论1、高层出现的必要条
12、件表现为要求 GDP 在 3000 亿以上，城市化率要 65%以上2、高层要考虑设置转换层。3、高层建安成本在 3000-3500 之间，销售单价一般过万。配置外墙外保温墙体，外墙涂料或真石漆，断桥型材的铝合金中空玻璃，钻孔灌注桩，基座可考虑部分石材。电梯可考虑 2-4 部，还可考虑分层直达设置，单梯直接入户，提高品质。74、高层建筑的桩基形式以钻孔灌注桩为主，该桩型施工周期较长，有一定的难度；若考虑抗震埋深要求，还需考虑深基坑开挖施工对周边建筑物的影响。5、考虑高层墙体较厚。层高考虑 3.0-3.2 米，价格层差一般在 50-80 元/平米，针对一线景观资源，景观差异较大的楼层可一次性调整 200-500 元/平米。6、高层通风户型及中高楼层销售较快，高楼层受单价较高、安全性、便利性等方面的影响，在重庆市场的销售过程中有一定的抗性。8、高层住宅基本考虑以第一居所定位（酒店式公寓及旅游地产除外），户型面积不应太小，考虑每个空间的舒适性面积为主，只配备一个分区完备的大卫生间，也可以接受。
