1、江苏开放大学形成性考核作业学 号 姓 名 课 程 代 码 课 程 名 称 建 设 工 程 经 济评 阅 教 师 第 2 次任务共 4 次任务建设工程经济课程实践之经济分析示范案例刘先生，月收入 3 000 多元，现有积蓄 20 万元，在市中心有 95m2 的住房一套。2009 年 5 月在昆明市三环外购买了一套 64. 22 m2 的住房，房价 4360 元m，房款总价280000 元。由于刘先生购买的是第二套住房，首付 40%，共计 112000 元，剩余 168000 元向银行申请了 20 年的等额本息商业按揭贷款，贷款基准利率为 5.94%，第二套房利率上浮10%为 6.534%，月供
2、1255. 97 元（取整 1256） 。【问题】如果刘先生将此套商品房出租，出租经营期 20 年，20 年的平均租金为 1000元月，平均每年的净收为 9888 元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用 20 年的租金收回房款首付 112000 元的可行性。【问题求解分析】(1)求每年的净收益房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的 5%；城市建设维护税为营业税额的 7%；教育附加税为营业税额的 3%；房产税为租金收入的 12%；印花税为租赁合同金额的 1。20 年中平均每年出租经营收入及税费估算：1)租金总收入月租金12=100012=12 000（元） 。2)税费估算（亦为
3、年经营成本）：营业税租金5%=12 000 元5%=600 元城市建设维护税营业税7%=600 元7%=42 元教育附加税营业税3%=600 元3%=18 元房产税租金收入12%=12 000 元12%=1440 元印花税租赁合同金额1=12 000 元112 元税费合计+ + +2112 元。净收益：12000 21129888（元） 。(2)用投资回收期法进行评价首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如图 10.1 所示。下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮 10%为 6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按 ic=7%
4、计算。 2)用公式计算法评价项目的可行性。静态解法 1：t= -112000+9888+9888+9888+3232/9888=0解得 Pt=11. 33（年）20 年故用动态投资回收期法评价，投资方案不能达到预期效果。评价结论：投资项目不可行。(3)用净现值法进行评价1)如果按第二套住房，即按 7%计算：NPV(ic7%)= -112 000 +9888(PA ，97%，20)= -112 000+988810. 5940= -112000 +104753. 47= -7246. 53（元）0因为 NPV(ic =6%)0，说明该投资项目在 20 年内除能按 6%（大于银行基准利率 5.94
5、%）的收益率收回首付款外，在 20 年末还能获得 1414. 37 元的超额净现值收益（抵偿首付款后的净收益） ，所以该投资项目在经济上是可行的。(4)案例的评价结论1)当 ic =-7%时（利率上浮 1 0%）：静态投资回收期 11.33 年可收回首付款，小于 20 年，故方案可行。但动态投资回收期 23. 01 年方可收回首付款，大于 20 年，故方案不可行。NPV(i c =7%)。 ，说明首付款能在 20 年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；投资回收期的结论根据分析也能在 20 年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。综合结论：可行。3课程实践与应用项目描述和工作任务布置(1
6、)课程实践与应用项目描述见以上示范案例。(2)课程实践与应用项目的工作任务布置如果刘先生将新购的这套商品房留为自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租经营期为 20 年，20 年的平均租金为 2800 元月，平均每年的净收入为15267 元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用 20 年租金支付月供，并收回房款首付 112000 元的可行性。4课程实践任务要求1)不足条件通过市场调研后分析取用。2)参照实训表 10.4，求出当 ic =6%时，动态投资回收期的评价结论。作业要求：请直接在此后续完成分析就可以，按照前面的范例一步步完成，若是公式不会打，可以手写拍照上传，这些只
7、能是自己手写拍照的，其它形式的图片不能在作业中出现，只限于公式，可以打字的部分尽量打字。Comment p1: 需要将月支付转换为年支付，按房贷上浮利率换算案例分析(1)求每年的净收益解：（1）求每年的净收益房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的 5%；城市建设维护税为营业税额的 7%；教育附加税为营业税额的 3%；房产税为租金收入的 12%；印花税为租赁合同金额的 1。20年中平均每年出租经营收入及税费估算：1） 租金总收入= 月租金12=2800 12=33600（元）2） 税费估算（亦为年经营成本）营业税=租金 5%=336005%=1680(元)城市建设维护税= 营业税7
8、%=16807%=117.6(元)教育附加税= 营业税3%=16803%=50.4(元)房产税=租金收入 12%=3360012%=4032（元）印花税=租赁合同金额 1=336001=33.6（元）每年的还款= 月供（F/A,0.5445%,12）=15532 （元）税费合计=+ + =21247元净收益：3360021247=12353（元）（2 ）用投资回收法进行评价首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如下 10.1所示。下面分别用表上计算法和公式计算法评价项目的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮 10%为 6.534%。当采用动态投资回收期判断项目的可行性时，可按 ic=
9、7%计算。1） 用表上计算法评价项目的可行性，见表。静态、动态投资回收期现金流量计算表 单位：元0 1 2 3 4 5 6 7净现金流量112 00012353 12353 12353 12353 12353 12353 12353累计净现金流量112 00099647 87294 74941 62588 50235 37822 25529现值系数 1.0 0.9346 0.8734 0.8163 0.7629 0.7130 0.6663 0.6227净现值 112 00011545 10789 10084 9424 8808 8231 7692累计净现值112 000100455 89666
10、 79582 70158 61350 53119 454278 9 10 11 12 13 14 15净现金流量12353 12353 12353 12353 12353 12353 12353 12353累计净现金流量13176 823 11530 正值 （后面 省略）年份指标年份指标现值系数 0.5820 0.5439 0.5083 0.4751 0.4440 0.4150 0.3878 0.3624净现值 7189 6719 6279 5870 5485 5126 4790 4477累计净现值38238 31519 25240 19370 13885 8759 3969 50816 17
11、 70净现金流量12353 12353现值系数 0.3387 0.3166净现值 4184 3911累计净现值4692 8603评价结论 静态投资回收期=9.07 年，即 9.07 年可收回首付款，小于 20 年，方案可行动态投资回收期=14.83 年，即 14.83 年可收回首付款，小于 20 年，方案可行说明 “静态投资回收期=9.07 年”和“动态投资回收期=14.83 年， ”分别表示静态评价数据和动态评价数据2)用公式计算法项目的可行性。静态解法 1：(CI-CO)=-112000+12353+12353+12353+12353+823/12353=0nt0解得 Pt=9.07(年
12、) P c=20 年，投资方案能达到预期效果。静态解法 2：解得 Pt=10-1+823/12353=9.07(年) P c=20 年，投资方案能达到预期效果。动态评价：计算过程上表。将数据代入，得PD=15-1+(3969/12353) 14.83(年) 20 年故用动态投资回收期法进行评价，投资方案能达到预期效果。评论结论投资项目可行。（3 ）用净现值法进行评价1）如果按第二套住房，即按 7%计算：NPV(ic=7%)=-112000+12353(P/A,7%,20)=-112000+1235310.5940=-112000+130868=18868（元）0说明该投资项目（20 年内）在经
13、济上是可行的。2） 如果按基准利率 5.94%贷款（首套住房） ，可按 6%计算，则NPV(ic=6%)=-112000+12353(P/A,6%,20)=-112000+1235311.4699=-112000+141688=29688（元）0因为 NPV（i c=6%）0,说明该投资项目在 20 年内除能按 6%(大于银行基准利率 5.94%)的收益率收回首付款外，在 20 年末还能获得 32681.32 元的超额净现值收益（抵偿首付年份指标款后的净收益） ，所以该投资项目在经济上是可行的。（4）案例的评价结论1） 当 ic=7%时（利率上浮 10%）：静态投资回收期 9.07 年可收回首付款，小于 20 年，故方案可行。动态投资回收期14.83 年可收回首付款，小于 20 年，故方案可行。NPV（i c=7%）0,说明首付款能在 20年内收回，故该投资项目在经济上是可行的。综合结论：可行。2）当 ic=6%时（按基准利率）：NPV(ic=6%)0 说明首付款能在 20 年内收回，故该投资项目在经济上是可行的；投资回收期的结论根据分析也能在 20 年内收回首付款，故该投资项目在经济上是可行的。综合结论：可行。
